Недвижимость Норвегии: все о рынке, ценах и инвестициях

Норвежский рынок недвижимости находится в парадоксальной ситуации: спрос растет, цены поднимаются на 5–6% в год, но новое жилье почти не строится. Застройщики столкнулись с одними из самых жестких строительных норм в Европе, высокими ставками финансирования и дорогими материалами — в результате новых проектов выходит меньше, чем нужно рынку. Дефицит предложения толкает цены вверх, особенно в регионах, где экономика растет быстрее столицы.

В этом материале мы разбираем, как устроен норвежский рынок, где искать возможности и на что обращать внимание инвесторам в 2026 году.

Состояние и динамика норвежского рынка

Норвежский рынок жилья находится в фазе восстановления после стагнации 2022–2023 годов. В 2024 году цены выросли на 6,4%, в 2025 — на 5%, а в 2026 ожидается рост на 6%. Эти прогнозы основаны на официальных данных Eiendom Norge (крупнейшей отраслевой организации) и Norges Bank (центрального банка).

Средняя цена квартиры в декабре 2025 года составила около 374,000 евро (4,420,795 NOK). Однако за общими цифрами скрываются значительные региональные различия, что является одной из особенностей норвежского рынка.

Региональные различия

Наиболее динамичный рост наблюдается в западных и северных регионах.

 Ключевые показатели:

• Ставангер лидирует с ростом на 14%. Это связано с восстановлением нефтегазовой отрасли, которая является основой местной экономики.
• Тромсё показал прирост на 10,7% благодаря развитию арктических проектов.
• Берген вырос на 9,9%.
• В Осло, экономическом центре страны, рост составил всего 2–3%.
• В Драммене и Тёнсберге цены увеличились на 1,7% каждый.
• Трондхейм вырос на 1,5%.
• В Бодё, самом северном городе, цены снизились на 0,2%.

Эта тенденция показывает, что инвесторы переосмысливают географию своих вложений. Меньшие города с развивающейся инфраструктурой и специализированной экономикой становятся все более привлекательными.

Ценообразование в Осло: подробный анализ

Осло остается одним из самых дорогостоящих рынков в Европе. Средняя цена квартиры в центре города составила NOK 106,000 (почти 9000 евро) за квадратный метр по состоянию на июнь 2025 года.

Таблица цен по районам:

Премиум-локации в Осло стоят в 2,4–2,8 раза дороже среднего, что сравнимо с ценами в центрах Лондона или Амстердама. Средняя квартира (50–70 м²) в центре города обойдется в 5–8 миллионов NOK (примерно €500,000–750,000).

Причины роста цен на жилье

Одна из ключевых причин роста цен — острая нехватка новых домов. В последние годы объемы строительства жилья остаются на рекордно низком уровне, начиная с конца 1980-х.

Ежегодно Осло нуждается примерно в 5000 новых квартир, но текущие темпы строительства угрожают создать дефицит в несколько тысяч единиц ежегодно. Это несоответствие между спросом и предложением поддерживает рост цен даже при высоких процентных ставках.

Экономика жилищного строительства в Норвегии — одна из самых сложных в Европе. Затраты на строительство резко возросли из-за:

• Строгих норм (TEK 17), которые значительно превышают стандарты соседних стран.
• Роста цен на материалы из-за энергетических кризисов и колебаний курса норвежской кроны.
• Высоких процентных ставок: в 2023–2024 годах кредиты для застройщиков стали самыми дорогими.

Все это привело к дефициту жилья и росту цен на уже существующие квартиры.

Финансовая доступность и процентные ставки

Средняя ставка по ипотеке в Норвегии в сентябре 2025 года снизилась до 5.35%, что заметно ниже пика в 5.73% в марте 2024 года.

Эволюция ключевой ставки Norges Bank в 2025:

• Июнь: 4.25%.
• Сентябрь: 4.0%.
• Декабрь 2025: 4.0% (без изменений).

Прогнозируемое снижение ставок (Norges Bank):

Norges Bank заявил, что не спешит со снижением ставок, подчеркивая необходимость поддерживать жесткую денежно-кредитную политику до достижения целевого уровня инфляции в 2%.

Финансовая нагрузка норвежских домохозяйств

Финансовая нагрузка на домохозяйства достигла критического уровня во время пикового роста ставок. Динамика показывает следующее:

Хотя ожидаемое снижение ставок облегчит ситуацию, цены на жилье остаются на исторических максимумах, что ставит первичных покупателей в невыгодное положение.

Рынок аренды и инвестиционные перспективы

Арендные рынки норвежских городов восстанавливаются благодаря продолжающейся урбанизации. Осло остается самым дорогим городом для аренды с ценами свыше €26 за м², что составляет около 15,000–16,000 NOK в месяц за 50 м² квартиру в центре.

Валовые арендные доходы по городам:

Норвежские арендные доходы значительно ниже глобальных стандартов. Это связано со зрелостью и безопасностью рынка, а не с его доходностью. Такой показатель важен для инвесторов, ориентированных на текущий доход.

Коммерческая недвижимость и инвестиции

За первые девять месяцев 2024 года объем инвестиций в недвижимость Норвегии составил 54.5 миллиарда норвежских крон (NOK). Распределение вложений по секторам:

• Офисный сектор: 40% или 21.8 миллиарда NOK — включая элитные активы в центре Осло.
• Промышленность и логистика: 27% или 14.7 миллиарда NOK.
• Розница и другие: 33% или 17.9 миллиарда NOK.

Отечественные инвесторы доминировали на рынке, закрыв 80% транзакций по объему, что указывает на предпочтение норвежских фондов и пенсионных фондов местным активам.

Рынок офисной недвижимости стабилизировался в 2025 году. Первичные ставки (prime yield):

• CBD (центр города): 4.5% yield.
• Периферийные площади: 5.5% yield.

Улучшение обусловлено активностью пенсионных фондов, хотя новое предложение остается ограниченным.

Макроэкономический контекст

Экономический рост Норвегии:

Инфляция:

Инфляция постепенно приближается к целевому уровню. Ожидается, что она достигнет 2% к 2027–2028 годам.

Norges Bank поддерживает ключевую ставку на уровне 4.0% с декабря 2025 года. Прогноз указывает на 1-2 снижения в 2026 году и дальнейшие сокращения в 2027-2028 годах.

Демография

Норвегия сталкивается с быстрым старением населения, где медианный возраст составляет 40.9 лет. Однако значительный иммиграционный приток компенсирует естественное снижение численности. Уровень урбанизации достигает 85.9%, что является одним из самых высоких показателей в мире.

Эта демографическая динамика стимулирует спрос на городское жилье, особенно в крупных мегаполисах — Осло, Бергене и Ставангере.

Налоговая среда и нормативно-правовая база

Налог на имущество (eiendomsskatt)

• Ставка: 0.1–0.7% от расчетной стоимости.
• Для жилья максимум: 0.4%.
• Налоговая база: 70% от рыночной стоимости для жилых помещений.

Налог на прирост капитала

• Первичное жилье: полное освобождение от налога при продаже.
• Инвестиционная и нежилая недвижимость: 22% от прибыли.

Налог на богатство

• Применяется к имуществу стоимостью более NOK 1.7 млн (с 2024 года).

Такая налоговая система стимулирует покупку первичного жилья, но создает значительные расходы для инвесторов.

Иностранные инвестиции

Норвегия предлагает либеральные условия для зарубежных покупателей:

• Граждане стран ЕЭЗ могут свободно приобретать жилую и коммерческую недвижимость.
• Граждане других стран должны получить одобрение муниципалитета, которое обычно дается без проблем.
• Для покупки сельскохозяйственных земель может потребоваться проживание на территории (boplikt).

Эти благоприятные условия делают Норвегию привлекательной для иностранных инвесторов.

Заключение и перспективы на 2026 год

Рынок недвижимости Норвегии в 2025–2026 годах демонстрирует парадоксальную динамику: общий рост на 5% в 2025 году и ожидаемый 6% в 2026 году скрывает значительные региональные различия. В энергетических регионах (Ставангер — 14%, Тромсё — 10,7%, Берген — 9,9%) наблюдается значительный рост, в то время как Осло развивается более сдержанно (2–3%).

Основной движущей силой роста цен остается дефицит жилья, вызванный высокими затратами на строительство и строгими нормативными требованиями. Даже несмотря на некоторое замедление экономики, этот дефицит продолжает оказывать давление на рынок.

Инвесторам рекомендуется:

• Тщательно выбирать регионы для вложений (города с потенциалом роста).
• Готовиться к долгосрочным инвестициям (10 лет и более).
• Ожидать скромных доходов.

Норвегия с ее либеральной нормативной средой, политической стабильностью и сильным государством остается привлекательной для консервативных инвесторов, которые ищут безопасную гавань в Скандинавии.

Источники информации: Eiendom Norge (5 января 2026), Investropa (июнь 2025), Norges Bank (17–18 декабря 2025), Statistics Norway (февраль 2025), Norges Bank (ноябрь–декабрь 2025), CBRE (Q1–Q3 2024), Skatteetaten (2024–2025), Global Property Guide (2025).