«Иностранцам отказывают в разрешении на покупку домов и земельных участков» — все чаще можно услышать в разговорах среди экспатов. «Купить дом почти невозможно, выбирайте квартиры», — вторят им некоторые риэлторы. Журналист REALTING решила узнать у эксперта рынка Галины Харламовой, так ли это и заодно поговорить о состоянии рынка недвижимости Варшавы сейчас.

«Есть инвесторы, которые купили жилье в начале года, и уже выиграли»

Рынок недвижимости Варшавы после некоторого замедления снова ожил: спрос растет, что, конечно, влияет и на стоимость квадратного метра. Ипотека под 2% на первое жилье, которая начнет работать уже через неделю, только подстегивает весь этот процесс. Риэлтор и эксперт рынка Галина Харламова считает, что наиболее дальновидные инвесторы успели воспользоваться возможностью и выгодно купили недвижимость еще в начале года. Однако и сейчас еще можно найти хорошие варианты — правда, сделать это будет сложнее. И нет, иностранцам не отказывают в покупке домов и земельных участков — только тем, кто неправильно подал документы.

— Расскажите буквально в двух словах: как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости Варшавы?

— Еще буквально полгода назад на рынке недвижимости Польши (и, в частности, Варшавы) мы наблюдали некоторе затишье. Из-за высоких процентных ставок по ипотеке большая часть покупателей потеряли возможность приобрести собственное жилье, что, конечно, вылилось в снижение спроса. Именно поэтому в начале года застройщики стали предлагать квартиры по системе оплаты 10/90, когда 10% от стоимости недвижимости нужно было заплатить сразу, а 90% — после ввода дома в эксплуатацию. В феврале эта система скорректировалась в сторону 20/80, а уже в марте такая возможность просто исчезла. И те, кто успел заинвестировать средства по такой программе, оказались в выигрыше — с тех пор цены на новостройки выросли.

В мае-июне мы уже видим очень активное движение на рынке недвижимости — спрос вернулся, и цены пошли снова вверх. Основная причина такого оживления — уже знаменитый закон об Ипотеке под 2% на первое жилье, который начинает действовать буквально через неделю — с 1 июля. Рынок недвижимости сразу отреагировал на такие нововведения: повышением цен, увеличением спроса и в целом ростом заинтересованности инвесторов. Инвесторы понимают, что цены и дальше будут расти, и сейчас активно скупают недвижимость по более приемлемым ценам. 

Что касается этой ипотеки под 2%, то в ней есть множество нюансов (вплоть до того, что это все-таки в итоге будет не «чистых» 2%), о которых есть достаточно информации в открытых источниках. Но есть и хорошая новость: из-за того, что кредитную способность будут считать от меньшего ежемесячного платежа, то у клиентов вырастает платежеспособность практически в 2 раза. То есть появляется больше шансов получить кредит с учетом невысокого ежемесячного дохода. Однако есть и «плохая» новость, которая стала преградой для большинства моих клиентов: размер ипотеки для одного человека не может превышать 500,000 злотых (для двоих — 600,000 злотых), а сумма первоначального взноса — 200,000 злотых. Это значит, что стоимость объекта недвижимости не может превышать 700,000 — 800,000 злотых. При этом купить хорошую двух- или трехкомнатную квартиру в Варшаве за эти деньги сейчас практически невозможно. В итоге этой ипотекой чаще всего будут пользоваться либо поляки, которые привыкли к небольшим квартирам, либо те, кто покупает первое жилье своим детям, — и таких покупателей среди моих клиентов не так уж и много. 

— Теперь давайте вернемся к разрешениям на покупку недвижимости для иностранцев. Как часто покупатели выбирают объекты, которые требуют разрешения?

— Среди покупателей довольно много людей, которые привыкли жить в отдельно стоящем доме — они ценят свой комфорт и готовы ради него вкладываться и ждать. Для таких покупателей абсолютно нормально ждать нужного дома полгода-год, и они спокойно входят в историю со сбором всех необходимых документов. Но здесь, конечно, нужно быть уверенным в своем риэлторе и юристе, потому что постоянно доносить документы в Министерство — это значит, увеличивать срок рассмотрения своей заявки каждый раз на 2-3 месяца. Потому что любое добавление документов до заявки полностью обнуляет срок рассмотрения заявки, и нужно снова ждать 3 месяца. Плюс еще месяц на вступление в силу этого разрешения.

Самое быстрое наше получение разрешения — 4 месяца от момента подачи заявки. 

Разрешение Министерства на покупку недвижимости в Польше: все подробности от эксперта и ответы на самые популярные вопросы 2022

— Говорят, иностранцам все чаще отказывают в такой возможности. Так ли это?

— Это слухи. Как я уже говорила, для получения разрешения от Министерства нужно найти хорошего юриста, который грамотно проконсультирует относительно необходимых документов. Среди моих знакомых были иностранцы, которым отказали в таком разрешении, но это произошло не по национальному признаку, а просто потому, что документы были собраны неправильно. К примеру, Министерство обязательно проверяет у заявителя связь с Польшей и не противоречит ли такая покупка интересам страны (закон «О приобретении иностранцами недвижимости» от 24 марта 1920 года). Второе обстоятельство отпадает, потому что Варшава и ее окрестности не относятся к приграничным территориям. А вот в пункте про связь с Польшей появляется довольно много ошибочных толкований. Здесь не нужно искать польские корни — достаточно только предоставить ВНЖ, по которому вы полгода проживаете в Польше. Карта побыта сама по себе является доказательством связи с Польшей. А вот если заявитель не предоставляет ВНЖ, то ему, как правило, отказывают в покупке дома или земельного участка.

Законодательство Польши разработано таким образом, чтобы помочь человеку. По каждому заявлению Министерство должно доказать, что оно сделало все возможное, чтобы человек купил этот дом. В моей практике был случай, когда действие ВНЖ заявителя закончилось уже в процессе рассмотрения заявления, и тогда Министерство приостановило рассмотрение заявки на период получения нового ВНЖ. То есть не отказало в разрешении на покупку, а просто отложило этот процесс. Когда клиент предоставил через полгода карту побыта, 
Министерство выдало разрешение.

Вообще, нужно понимать, что сделки с разрешением от Министерства — это самые долгие и увлекательные сделки в работе риэлтора. Особенно, если они усложняются еще получением кредита. Срок работы с такими клиентами может растянуться до 8 месяцев (рекорд был — полтора года от момента начала работы). Но это не значит, что получить разрешение Министерства невозможно — достаточно обеим сторонам сделки скрупулезно выполнить все условия и набраться терпения.