Рынок недвижимости Варшавы удивляет — спрос на жилье настолько высок, что некоторые застройщики повышают цены на новостройки буквально каждую неделю. Сейчас все чаще можно увидеть квартиры на первичном рынке по €4,000 — €4,500 за «квадрат», к ним подтягивается жилье и на вторичном рынке. О том, что будет дальше с ценами, рассказала риэлтор и эксперт рынка Галина Харламова.

Коротко о последних новостях на рынке недвижимости Польши

Не так давно стало известно, что законопроект «первое жилье для молодых семей» с ипотекой под 2% был одобрен. Если коротко, то это значит, что покупателям, у которых до этого момента не было в собственности никакого жилья в Польше, смогут воспользоваться поддержкой государства в виде ипотеки под 2%. Там есть много дополнительных нюансов и условий (например, стоимость такого жилья не должна превышать 800,000 злотых на семью из 4-х человек), но какие точно из них будут приняты окончательно — неизвестно.

Высокий спрос на рынке недвижимости Польши формирует не только местное население, но и иностранцы. По официальным данным, сейчас в Польше живет 1,66 млн. человек с видом на жительство. Большая часть из них (1,36 млн.) — украинцы. Далее следуют белорусы, грузины, россияне, немцы, индийцы и вьетнамцы.

О том, насколько рынок недвижимости Польши интересен иностранцам, можно понять из опубликованной статистики: с 1 января по 14 ноября 2022 года иностранцы купили в Польше 9,900 квартир. При этом украинцы купили в Польше 4,275 квартир, второе место занимает Германия, покупатели которой купили 1,118 квартир. На третьем месте находятся белорусы, которые приобрели 889 жилых помещений. Далее идут россияне, которые в 2022 году купили в Польше 276 квартир, и шведы, купившие 239 квартир.

«Цены на новостройки растут буквально каждую неделю»

— Стоимость недвижимости в Варшаве растет невероятно быстро. Сейчас можно купить новостройки в районе Mokotów по цене €5,500 за «квадрат — такие цифры, мягко говоря, удивляют.

— Буквально 2 месяца назад мы с вами еще не знали, примут ли законопроект «Первое жилье для молодых семей». Сейчас ситуация прояснилась — он принят, и это существенно влияет на рынок недвижимости, — рассказала Галина Харламова. — В итоге покупатели, которые хотят взять этот кредит под 2%, выбирают объекты и ждут июля — когда можно будет подать заявление в банки. Но цены июля не ждут, и уже начали расти.

Есть застройщики, которые каждую неделю поднимают цены за метр квадратный, предвосхищая быстрый скачок цен на недвижимость в июле. И в этом свете, я думаю, что €5,500 за «квадрат» — это еще не предел. Уверена, летом и осенью мы увидим цены еще выше.

Конечно, не все покупатели заняли выжидательную позицию. Есть инвесторы, которые в данной ситуации покупают жилье за наличные деньги, чтобы успеть до повышения цен. Они, как правило, принимают решение быстро, потому что сейчас как никогда актуальна фраза «время — деньги». 

К примеру, в Варшаве есть два больших бизнес-центра: Варшавский Манхэттен в районе Wola, и, так называемый, Варшавский Мордор в районе Mokotów. В районе этих бизнес-центров цены на жилье всегда были высокими и всегда росли. Основная причина одна: офисные работники хотят жить недалеко от работы, а молодежь охотно снимает там жилье, потому что и работа недалеко, и «движуха» тоже есть. Однако даже в районах Mokotów и Wola можно найти квартиры по очень разным ценам. Есть застройщик, у которого сейчас продаются квартиры по 20,000 злотых (около €4,300 за «квадрат»), но рядом есть комплекс, где буквально на прошлой неделе мы с клиентом купили квартиру по 16,000 за «квадрат» (около €3,400). Причем это тоже классный комплекс с охраной, огороженной территорией, детскими площадками и т.д. Более того, новостройки по цене около 23,000 — 25,000 злотых (около €4900–5300) я бы относила к премиум-сегменту, и это тоже хороший вариант инвестиций сегодня.

В целом же, все покупатели уже смирились с фактом, что цены в ближайшее время будут расти. Но точно сказать, какая цена будет в декабре, никто не знает — все опасаются это предсказывать.

— Нет ли лично у вас ощущения, что сейчас на рынке надувается так называемый «мыльный пузырь», и что по прошествии одного-двух лет он лопнет?

— «Мыльный пузырь» на рынке случается, когда спрос на недвижимость поддерживается искусственно. А здесь, кто бы что ни говорил, не только иностранцы сейчас активны на рынке, — поляки тоже покупают жилье. Да, среднему классу сейчас стало сложнее, но это не значит, что они вовсе ушли с рынка. Большинство покупателей недвижимости (как иностранных, так и местных) сейчас хотят уберечь свои сбережения от инфляции. При этом далеко не каждый может посвятить огромное количество времени, чтобы разобраться в бирже, в ценных бумагах или акциях — для них намного проще и понятнее купить недвижимость. В таком варианте покупатели знают, что вложения в «золотой бетон» в центре Варшавы всегда принесут свою прибыль: квартиру можно продать или сдавать в аренду и получать доход. В целом же, это очень традиционная история для Польши — инвестиции в недвижимость.

— То есть вы считаете, что нет ситуации «мыльного пузыря»?

— Вопрос «мыльный пузырь» это или нет, лучше задать нашим финансистам, экономистам, политикам и так далее. Я — как риэлтор — могу рассказать, что происходит на рынке недвижимости и чего можно ожидать. По моему мнению, в июле начнется ажиотаж на рынке, который неминуемо приведет к росту цен на квартиры. Все остальные факторы, которые также очень влияют на рынок, предсказать сложно. К примеру, буквально вчера мы увидели, что процентные ставки остались на прежнем уровне, однако инфляция продолжает расти. В следующем году в Польше пройдут выборы президента, а это значит, что власть будет стараться заработать лояльность людей так или иначе. Если проанализировать все это вместе, то можно подумать, что ситуация такого высокого спроса на жилье в Польше (и Варшаве, в частности) несколько искусственна. Однако в эту страну ежегодно приезжает все больше иностранцев, и им тоже надо где-то жить. Плюс, сам поляки, как я уже говорила выше, активно инвестируют в недвижимость. Добавьте к этому еще постоянную нехватку качественного жилья в Варшаве — здесь просто не успевают столько строить, сколько нужно людям. Все эти процессы органично подстегивают рост спроса. 

К примеру, от моего клиента не так давно поступил четкий запрос: нужно купить трехкомнатную квартиру на 70 «квадратов» в районе Żoliborz в бюджете около 1,5 млн злотых (около €320,000). И что бы вы думали? Я уже месяц не могу найти ни одного подходящего варианта, хотя и запрос не слишком сложный, и бюджет хороший.

Резюмируя, каждый покупатель решает для себя сам: ждать, что возможный «мыльный пузырь» лопнет через год-два-три, и цены пойдут вниз, или покупать сейчас, пока цены не выросли еще на 10-20-30%.