Черногория – сравнительно молодая страна, основным драйвером экономики которой стал туризм. Доступные цены на недвижимость и европейский стиль жизни стали привлекать в страну на берегу Адриатического моря инвесторов и экспатов. О том, как развивался первичный рынок жилья в Черногории – читайте в свежей аналитике REALTING.

О строительстве, ВВП, “золотом паспорте” и ипотеке

В соответствии с данными Statistical Office of Montenegro в период с 2017 года по 1 полугодие 2023 года в Черногории было выдано 2485 разрешений на строительство, что соответствует 3 582 единицам жилья. Причем, 2017 год стал рекордсменом по количеству выданных разрешений – 1050 за год. С 2018 по 2021 год данный показатель в Черногории не превышал 300 разрешений ежегодно.

Рассматривая исключительно первичный рынок недвижимости стоит учесть, что состояние экономики страны имеет значительное влияние на инвестиции в строительство жилья. 

Реальный рост ВВП на 4,7% в 2017 году, растущий туристический сектор, а также снижение административных барьеров и ускорение рассмотрение заявок на строительство стали причинами увеличения спроса на квадратные метры, для ответа на который потребовалось строительство нового жилья.

Рост ВВП на 5,1% и 4,1% продолжился в 2018 и 2019 году соответственно, а резкое падение более чем в 3 раза количества выданных разрешений на строительство, вероятно, связано с инициативой правительства упростить процесс реализации новых проектов. С 2018 года в Черногории для начала строительства или использования земли не требуется получать специальное разрешение. Для начала строительства застройщику достаточно подготовить отчет о строительстве, утвержденный проект и другие соответствующие документы. После завершения строительства, вместо получения специального разрешения на использование объекта, требуется лишь зарегистрировать новое строение в земельном кадастре. Разрешительный режим по-прежнему применяется к наиболее сложным строительным проектам.

Для страны, где одной из основных отраслей экономики является туризм, международные ограничениями на перемещение и закрытие границ стало серьезным вызовом - снижение ВВП составило 15%. На сфере строительства жилья COVID-19 отразился годом позже – реализация многих проектов была отложена. 

Не последнюю роль во влиянии на рынок недвижимости оказала программа “Гражданство за инвестиции”, которая вступила в силу в 2019 году, а уже в конце 2022 года была закрыта по рекомендациям Евросоюза. Желающим получить гражданство Черногории необходимо было внести €100 тыс. в правительственный инвестиционный фонд, а также приобрести недвижимость стоимостью от €250 тыс.  до €450 тыс. в зависимости от региона. Предполагалось, что все средства должны быть использованы на развитие инфраструктуры в стране. На данный момент правительство Черногории обновило условия программы и планирует получить одобрение Европейского союза. 

Кстати, если средств недостаточно, то покупка недвижимости в ипотеку – не самый простой процесс для иностранца. Чаще всего сумма займа составляет не более половины от стоимости недвижимости. Ипотечное кредитование доступно не для всех типов недвижимости, а лишь для новостроек от крупных застройщиков. Однако имеются исключения. Срок кредитования для иностранцев не превышает 10 лет. Ставка 7-10%, максимальная сумма кредита €900 тыс. Предпринимателям получить ипотеку труднее, т.к. банки стараются максимально снизить свои риски.

Количество разрешений на строительство и уведомлений о строительных работах в Черногории 

Самое дорогое жилье у моря и в столице, самый большой рост – на севере 

В соответствии с Statistical Office of Montenegro данные о средней цене кв.м агрегируются в следующие группы:

  • Прибрежный регион: Бар, Будва, Герцег-Нови, Котор, Тиват и Улцинь.
  • Центральный регион: Цетинье, Даниловград, Никшич, Тузи и Зета.
  • Северный регион: Андривица, Беране, Бело Поле, Гусинье, Колашин, Мойковац, Петница, Плав, Плевля, Плжине, Рожай, Шавник и Жабляк.

К сделкам купли-продажи на первичном рынке отнесены сделки между застройщиком и покупателем в отношении жилых зданий и помещений на территории Черногории.

Самая высокая средняя цена за кв.м среди всех анализируемых городов, которая установилась по итогу 2 квартала 2023 года на первичном рынке недвижимости, в столице Черногории – €1581/кв.м. Рост средней цены по сравнению с прошлым кварталом составил 2%, а по сравнению с 2017 годом цена выросла на 40%.

Прибрежный регион можно охарактеризовать как один из самых стабильных в стране – за 5 лет рост средней цены составил 22%. По итогу 2 квартала 2023 года средняя цена установилась на уровне €1413/кв.м. Наиболее значительное изменение за весь анализируемый период произошло в 2018 году – цена выросла на 21%, далее колебания составляли не более 6% в год.

Центральный регион является самым доступным для покупки недвижимости – с учетом роста средней цены на 17% за последний квартал, метр жилья обойдется в €714/кв.м. К слову, во время пандемии в 2020 году больше всего пострадали города Центрального региона – падение средней цены составило 16% от уровня предыдущего года. В остальных регионах цена стала меньше на 4-9%.

Северный регион за 5 лет вырос в цене кв.м в 2 раза – до €1280/кв.м во 2 квартале 2023 года. Причем достигнуть такого значения помогло оживление на рынке в 2021 году – средняя цена прибавила за год практически 50%. 

Если говорить об особенностях первичного рынка, то стоит учитывать, что  цена определяется застройщиком  недвижимости и зависит от затрат на строительство, локации, планировки, а также включает стоимость земельного участка, использование современных технологий, строительство по современным стандартам. В некоторых случаях, на первичном рынке покупатель может иметь возможность влиять на процесс планирования или отделки.

Цена на вторичном рынке формируется исключительно владельцем и является более гибкой по отношению к спросу и внешним факторам, т.е. цена может устанавливаться на основе текущих требований рынка, состояния недвижимости и личных предпочтений.

Средняя цена на кв.м жилья на первичном рынке недвижимости в Черногории

Судить о рынке недвижимости Черногории в целом, а также о перспективности инвестиций исходя только из данных о новостройках будет неправильно. Однако, с учетом того, что Черногория является потенциальным членом Евросоюза, стоит учитывать, что в будущем на все отрасли этого государства окажут влияние тенденции европейских стран. Решающую роль будет играть способность Черногории адаптироваться к новым стандартам и регулятивным требованиям. Несомненно, на сферу недвижимости положительное влияние окажет потенциальное увеличение спроса со стороны иностранных инвесторов, развитие инфраструктуры, включая обновление транспортной сети, а также развитие туристической инфраструктуры благодаря поддержке ЕС. Поэтому, вероятно, столицу, а также туристические города Черногории можно рассматривать как выгодный актив даже в среднесрочной перспективе.