С какими проблемами столкнулся рынок недвижимости Великобритании и как это отражается на спросе и ценах? За сколько сегодня можно купить квартиру в Лондоне и других городах Великобритании? О ситуации на рынке недвижимости Великобритании в деталях — в нашем экспертном материале.

Рынок жилья Великобритании в последние месяцы довольно нестабилен: процентные ставки растут, спрос на недвижимость падает. С чем связано такое положение вещей и как это отражается на ценах? Как обстоят дела на рынке арендного жилья Великобритании? И какого развития событий на рынке можно ожидать в краткосрочной и долгосрочной перспективах? Обо всем этом подробно нам рассказала Алиса Зотимова, директор и основатель лондонского агентства недвижимости AZ Real Estate. 

«Сейчас мы фактически наблюдаем коррекцию после бурного роста спроса в пандемию»

— Недавно появились новости, что спрос на недвижимость в Великобритании упал на 44% в годовом исчислении? Почему так произошло? Всей ли страны это коснулось?

Алиса Зотимова, директор и основатель лондонского агентства недвижимости AZ Real Estate— На самом деле, в ноябре 2022 года спрос на жилую недвижимость упал даже больше — на 47% по сравнению с ноябрем 2021 года. 44% — это то, насколько спрос упал после объявления правительством нового экономического плана «Mini Budget» в сентябре. Этот непродуманный план, предусматривавший вливание около £40 млрд. в экономику на фоне и так высокой инфляции, сразу же обвалил курс фунта до исторического минимума. 

Банк Англии был вынужден повысить ставку рефинансирования (сейчас она составляет 3.5%). И хотя новое правительство Риши Сунака во многом отменило предложенные меры, урон был нанесен. Ставки по ипотеке выросли, и для многих покупателей, которые хотели привлекать заемные средства, ипотека стала недоступной.

«Mini budget» — не единственная причина снижения спроса и повышения ставок; план, скорее, стал последним крупным событием, повлиявшим на рынок. Сейчас мы фактически наблюдаем коррекцию после бурного роста спроса в пандемию 2020-2021 гг., когда более 2.5 млн. британцев продали/купили жилье. На текущую ситуацию повлияли также сложная мировая и экономическая ситуация, Covid-19 и меры правительства Великобритании и Банка Англии во время пандемии. 

Разные регионы и сегменты рынка реагируют на эти события по-разному. Люди, покупающие менее дорогое жилье (<£500тыс.), вероятно, больше пострадают из-за роста ипотечных ставок: не смогут позволить себе кредит или получить его одобрение. Возможно, им придется выбирать меньшие по размеру объекты, переезжать в дешевые районы. 

Спрос же от покупателей, которым не нужны заемные средства, сохраняется. Также к нам поступают запросы на покупку из Европы и США: на фоне ослабленного фунта инвестиции в жилье в Великобритании для иностранцев становятся более привлекательными. 

— Как это отразилось на ценах? 

— Снижение спроса в последние несколько месяцев пока мало отразилось на ценах. Последний отчет Zoopla за декабрь 2022 г. показывает, что годовой рост цен составил 7.3%. Видно, что рост замедляется, часть продавцов вынуждены снижать цену на выставленные объекты. Но в статистике эти процессы станут заметны, скорее всего, уже ближе к концу первого квартала 2023 года. 

До этого, в период пандемии, цены на жилье выросли приблизительно на 20% за два года — это случилось благодаря активному стимулированию экономики правительством, объявленным налоговым льготам и сниженной почти до нуля ставки рефинансирования. 

— Давайте приведем конкретные примеры: за сколько в среднем сегодня можно купить квартиру в Лондоне и других городах страны, и сколько такая же недвижимость стоила, скажем, год назад?

— Последний отчет Офиса государственной статистики Великобритании (ONS) показывает, что средняя цена на жилье в Лондоне в октябре 2022 года составляла £541,720 (примерно $670 тысяч), а за год до этого — £507,704. В Манчестере в октябре 2022-го средняя стоимость жилья была на уровне £235,629, а за год до этого — £207,349; в Ливерпуле в октябре 2022 года — £180,049, а в октябре 2021 — £162,126. 

«Есть столица, а есть оставшаяся часть страны»

— Чем вообще рынок недвижимости Великобритании отличается от других? В чем его особенности?

— Я бы выделила эти два интересных момента, которые обычно вызывают дополнительные вопросы у иностранцев:

  • Система собственности. В Великобритании существует два типа владения недвижимостью: «freehold» и «leasehold». При «freehold» владелец недвижимости является ее собственником на правах владения и распоряжения (как домом, так и землей под ним). Это отличается от системы «leasehold»: в данном случае владелец (обычно, квартиры в многоквартирном доме) имеет право использовать объект длительное время (до 999 лет), а также платит ренту за использование своей доли земли под домом. Оба типа права собственности распространены и активно применяются.
  • Налогообложение. В Великобритании нет налога на владение недвижимостью, из-за чего стоимость владения ниже, чем во многих других странах.

— Сильно ли в плане рынка недвижимости Лондон отличается от других регионов?

— Конечно, есть столица, а есть оставшаяся часть страны, и эти рынки во многом отличаются друг от друга. В Великобритании также есть промышленные регионы, которые сейчас быстро развиваются, такие, как Бирмингем, Манчестер, Ливерпуль. Там вводится много нового современного жилья. 

В разных регионах существенно отличаются цены: я уже рассказала об этом выше. В отдельных странах (а Великобритания состоит из четырех: Англия, Шотландия, Уэльс и Северная Ирландия) может немного отличаться законодательство, связанное с покупкой и продажей, а также налогообложение. Например, в Шотландии и Уэльсе главный налог при покупке — гербовый сбор (Stamp Duty Land Tax) — и называется по-другому, и взимается немного по иной схеме. 

«Британский рынок, в первую очередь, регулируется активностью самих британцев»

— Кто покупает недвижимость в Великобритании чаще всего? 

— Британский рынок недвижимости мало зависит от внешнего спроса и главным образом поддерживается внутренним спросом со стороны самих британцев и резидентов Великобритании.

Культура домовладения в Великобритании делает приобретение жилья большим жизненным достижением, поэтому в долгосрочной перспективе внутренний спрос является главным драйвером. Внутренний рынок настолько большой, что при всей их многочисленности, вклад иностранцев в число транзакций невелик, и спрос с их стороны практически не влияет на цены. 

— В каких регионах Великобритании иностранцы покупают недвижимость чаще всего? Есть ли какие-то ограничения на покупку для иностранцев?

— Иностранцы покупают недвижимость по всей Великобритании. По своему опыту мы можем сказать, что обычно самым большим спросом пользуется Лондон — из-за широких возможностей для бизнеса, учебы и богатой культурной жизни столицы. Многих он привлекает достопримечательностями и своей богатой историей.

Многое зависит от цели приезда и образа жизни. Например, студенты селятся рядом с университетами, которые могут находиться за пределами столицы. Переезжающие в связи с браком с британцем, селятся в той части страны, где уже живет супруг. Семьи с детьми могут предпочесть поселиться в пригородах Лондона с хорошими школами. 

Никаких специальных условий или запретов на покупку недвижимости иностранцами нет: правила едины для всех. Например, абсолютно все покупатели обязаны обосновать юристам источник происхождения средств. В целом, покупка недвижимости в стране — это сложный процесс, который обычно занимает несколько месяцев, требует привлечения юристов и других специалистов. 

Стоит отметить, что покупка жилья в Великобритании не дает никакого визового преимущества. Недвижимость здесь покупают, в основном, люди, уже владеющие английским языком, имеющие долгосрочную визу или вид на жительство. 

Главным образом, Великобритания привлекает иностранных инвесторов своей прочной системой права собственности и права в целом, стабильной финансовой системой и долгосрочными перспективами роста капитализации вложенных средств. 

— Сколько можно заработать на недвижимости в стране и какие для этого есть способы?

Есть разные способы вложения в недвижимость в Великобритании: 

  • Покупка жилья для дальнейшей сдачи в аренду (buy-to-let) — самый распространенный способ инвестирования в недвижимость в Великобритании. Годовая доходность таких проектов может быть около 5% (до всех расходов и налогов).
  • Также вы можете купить недвижимость и спустя некоторое время продать ее с увеличением стоимости. Про доходность: если бы вы купили квартиру в Лондоне десять лет назад, то к настоящему моменту её стоимость увеличилась бы в среднем на 78%. 
  • Еще один вариант — строительство и ремонт недвижимости. Вы можете купить недвижимость, провести ремонт или строительство, а затем продать ее с увеличением стоимости.

«Снять квартиру в Лондоне невероятно дорого, но это не самая большая проблема». Личный опыт: как переехать в Великобританию и чего при этом ожидать

— Как в стране развивается рынок арендного жилья? За сколько сегодня можно в среднем снять жилье в Лондоне и в других регионах? 

Стоимость аренды в Великобритании за год выросла в среднем на 12% (по данным декабрьского отчета Zoopla). В настоящий момент спрос на нее на 46% выше среднего показателя за 5 лет, а свободных объектов на сдачу — на 38% меньше. На рынке наблюдается дефицит качественных объектов на сдачу — он сложился уже давно, и последние полгода-год только усугубляется. Этому есть разные причины, но не буду сейчас в них углубляться. 

В больших городах стоимость аренды растет быстрее: например, в Лондоне она выросла на 17% за год. В менее крупных городах, например, в Оксфорде и Йорке — менее, чем на 8%. Средняя текущая стоимость аренды по городам: Лондон — £1879 (около $2330), Манчестер — £928, Бирмингем — £820, Ливерпуль — £717.

— Чего, исходя из нынешнего положения на рынке, на Ваш взгляд, можно ожидать в будущем? 

— В краткосрочной перспективе мы ожидаем замедления темпов роста цен, возможно небольшого снижения. Но даже если цена упадет на 10%, то все равно останется выше уровня до пандемии. Если говорить о более длительных трендах, то фундаментальные факторы рынка, на наш взгляд, способствуют росту цен в долгосрочной перспективе.