В первой половине 2025 года иностранные инвестиции в недвижимость на Пхукете выросли на 24% — это ли не свидетельство повышенного интереса со стороны зарубежных покупателей. Мы поговорили с экспертом рынка Мартином Филлипсом о том, что происходит с ценами на острове, как иностранцу корректно оформить сделку, и какую доходность может принести инвестиция в тайскую недвижимость. 

Содержание:

  1. Текущие тенденции рынка недвижимости Пхукета
  2. Покупка недвижимости на Пхукете иностранцами: возможности и ограничения
  3. Доходность и управление недвижимостью на острове
  4. Лучшие районы для инвестиций и советы инвесторам

Текущие тенденции рынка недвижимости Пхукета

— Что сейчас происходит на рынке недвижимости Таиланда? Какие основные тенденции в 2025 году?

— Рынок недвижимости Таиланда в целом и Пхукета в частности демонстрирует устойчивый рост. После пандемии восстановление оказалось более быстрым, чем многие прогнозировали. Цены на элитные виллы, приморские кондоминиумы и экологичные проекты растут особенно активно.​

Иностранные инвестиции значительно увеличились, и это стабилизировало ценовую ситуацию. Туризм, конечно, остается ключевым драйвером — когда много туристов, растет спрос на аренду, а следом и на покупку недвижимости для инвестиций.

— А что с конкретными районами Пхукета? Где сейчас интереснее всего покупать?

— Патонг, Ката и Банг Тао — это классика жанра. Высокий поток туристов гарантирует хорошую доходность от аренды. Но сейчас я бы обратил внимание на Камала и Сурин — там соотношение цена-качество пока еще очень привлекательное.​

В районе Банг Тао цены на люксовые кондоминиумы уже достигли 150-180 тысяч бат за квадратный метр, но зато и доходность соответствующая. Карон интересен тем, что там много семейных туристов — стабильная аудитория для долгосрочной аренды.​

Покупка недвижимости на Пхукете иностранцами: возможности и ограничения

— Многих интересует вопрос собственности. Что может купить иностранец в Таиланде?

— Кондоминиум — это самый понятный и безопасный вариант для иностранца. Можно владеть до 49% от общей площади здания. Это полноценная собственность, которая регистрируется в Земельном департаменте.​

С землей и виллами сложнее — прямое владение землей для иностранцев запрещено. Но есть несколько легальных способов: долгосрочная аренда земли на 30 лет с возможностью продления, создание тайской компании или оформление через супруга-гражданина Таиланда.​

— А как насчет лизхолда? Многие боятся, что через 30 лет все потеряют.

— 30-летний лизхолд — это проверенная схема. В большинстве случаев договоры автоматически продлеваются, но с 2025 года не более, чем на 30 лет. 

Главное — внимательно читать договор и работать с проверенными компаниями. За 30 лет недвижимость обычно полностью окупается доходами от аренды.

Увеличение лизинга до 99 лет и квоты иностранцев в кондоминиумах до 75% пока находятся только на стадии обсуждения.

«Ипотека для иностранцев практически недоступна»

— Можно ли взять ипотеку иностранцу?

— Ипотека для иностранцев в Таиланде — большая редкость. Большинство банков не кредитуют нерезидентов. Несколько банков, включая UOB, предлагают кредиты иностранцам с рабочими визами, но это скорее исключение.

Обычно требуется первоначальный взнос 30-50%, а процентные ставки начинаются от 12% годовых для специализированных кредиторов. Поэтому большинство иностранцев покупает недвижимость за наличные.​

Хотя некоторые девелоперы предлагают рассрочку под 3-7% годовых — это гораздо выгоднее банковских кредитов.​

— А какие документы нужны для покупки?

— Стандартный набор: действующий загранпаспорт, справки о доходах, тайский налоговый номер если есть. Обязательно нужна справка о переводе валютных средств в Таиланд — Foreign Exchange Transaction (FET).​

Покупка регистрируется в Земельном департаменте. Для кондоминиумов процедура простая, для земли и вилл — сложнее. Обязательно нужен хороший тайский юрист — это не тот случай, когда можно экономить.

Доходность и управление недвижимостью на острове

— Какую доходность можно ожидать от инвестиций в недвижимость Пхукета?

— На Пхукете можно рассчитывать на 6-10% годовых в зависимости от района и типа недвижимости. Элитные виллы и кондоминиумы в туристических зонах приносят больше.​

Есть два основных подхода: гарантированная доходность и пул аренды. Первый вариант — это когда управляющая компания гарантирует 5-7% годовых на 2-5 лет. Второй — когда доходы от всех квартир в комплексе складываются и делятся пропорционально между владельцами. Там можно получить и 10-12% в «урожайные» годы.​

Краткосрочная аренда туристам в районах типа Патонга, Каты может давать 8-12% годовых. Но это требует активного управления.​

— А налоги с аренды какие?

— Если вы налоговый резидент Таиланда — живете в стране больше 180 дней в году — то платите подоходный налог по прогрессивной шкале 5–35%. Но можно вычесть расходы на обслуживание, ремонт, управление.​

Если нерезидент — то удерживают 15% с валовой суммы аренды. Арендатор обычно сам удерживает и перечисляет этот налог.​

— Дает ли покупка недвижимости право на ВНЖ или визу?

— Нет, сама по себе покупка недвижимости не дает права на резидентство. Но владение недвижимостью может помочь при получении определенных виз или их продлении.

Есть программа Thai Elite Visa — это долгосрочная виза, которая не связана с недвижимостью, но дает право находиться в стране длительное время. Стоит она прилично, но для инвесторов это хороший вариант.

— Что с обслуживанием кондоминиума? Сколько это стоит?

— Ежемесячные платежи за обслуживание общих зон обычно составляют 50-150 бат за квадратный метр. Это покрывает охрану, уборку, обслуживание бассейна, спортзала, ландшафтный дизайн.

В хороших комплексах управляющая компания занимается всем — от мелкого ремонта до поиска арендаторов. Но крупные изменения в квартире нужно согласовывать с управлением кондоминиума.

«Главное — не экономить на юристах»

— Какие основные ошибки совершают покупатели?

— Самая распространенная ошибка — попытка сэкономить на юридическом сопровождении. Тайское законодательство имеет множество нюансов, особенно в сфере земельного права​.

Вторая ошибка — покупка без проверки документов на землю или кондоминиум. Нужно убедиться, что все разрешения есть, что квота для иностранцев не превышена.​

Третья — неправильный расчет реальной доходности. Многие не учитывают все расходы: управление, налоги, периоды простоя, ремонты.​

— А что с оплатой налогов при покупке?

— При покупке платится трансферный сбор — 2% от оценочной стоимости. Плюс налог на конкретные деловые операции 3,3% или гербовый сбор 0,5% — зависит от того, как долго продавец владел недвижимостью.​

Также подоходный налог с продавца — обычно 1% от стоимости. В сумме на дополнительные расходы нужно закладывать около 4-6% от стоимости недвижимости.​

До 30 июня 2026 года действует льготная ставка 0,01% для тайских граждан при покупке недвижимости стоимостью до 7 миллионов бат.

Лучшие районы для инвестиций и советы инвесторам

— Что бы вы посоветовали тем, кто только думает об инвестициях в тайскую недвижимость?

— Сначала четко определите цель: это покупка для собственного проживания, для сдачи в аренду или для перепродажи. От этого зависит выбор района, типа недвижимости и стратегии финансирования.

Если цель — доходность, то смотрите на районы с высоким туристическим потоком: Патонг, Ката, Банг Тао. Если для жизни — то лучше выбрать что-то потише, но с хорошей инфраструктурой.​

Главное — делать все по закону, работать с проверенными специалистами и реально оценивать свои возможности и цели.