Кондоминиумы: особенности, преимущества и недостатки

Сегодня кондоминиумы — довольно популярная форма жилья в разных странах мира, которая, однако, подходит не всем. Наш материал поможет разобраться, что такое кондоминиумы и когда появились, чем кондо отличаются от апартаментов и других типов жилья, а также как работают кондоминиумы и сколько там стоят квартиры на примере Таиланда.

Что такое кондоминиумы? Определение

Кондоминиум — это тип жилой недвижимости, в рамках которого отдельные квартиры находятся в частной собственности, а помещения и удобства общего пользования — доступны для всех жильцов. То есть каждый владелец имеет право на свое личное пространство и одновременно может «шерить» общие зоны (вестибюли, бассейны, спортивные залы и так далее). 

Реже встречаются также кондоминиумы, которые относятся к коммерческой недвижимости, например, к офисам. 

Как появились кондоминиумы? История

Концепция кондоминиумов восходит к древним временам, но современная форма кондо в том виде, в каком мы их знаем сегодня, возникла в середине 20-го века. Главные тезисы, охватывающие историю этого формата:

• Древние истоки. Идея владения своим жильем и одновременного пользования общими благами зародилась еще в древних цивилизациях. Пример: в Римской империи существовала система зданий, находящихся в совместном владении — так называемые «островки» («insulae»), где отдельные единицы принадлежали разным людям или семьям.
• Раннее кооперативное жилье. Движение за кооперативное жилье набрало силу в 19 веке в ответ на проблемы урбанизации и нехватки жилья. В жилищном кооперативе участвовали группы людей, которые совместно владеют зданиями и управляют ими, разделяя расходы и обязанности.
• Закон о горизонтальной собственности (Horizontal Property Law). Первый такой закон был принят в 1960 году в Пуэрто-Рико. Он разрешал индивидуальную собственность на квартиры в многоквартирном доме, а также долевое владение местами общего пользования.
• Распространение в Северной Америке. В 1962 году штат Иллинойс в США принял первый современный закон о кондоминиумах в стране, известный как Закон о кондоминиумах (Condominium Property Act). Этот закон обеспечил правовую основу для создания, управления и владения кондо.
• Бум и развитие кондоминиумов. В 1970-х и 1980-х годах наблюдался значительный рост строительства кондоминиумов, особенно в городских районах. 
• Эволюция и глобальное внедрение. Сейчас в разных странах мира приняты свои законы и правила, регулирующие кондоминиумы. Кондоминиумы стали преобладать в таких странах, как Канада, Австралия, Сингапур, Бразилия, Таиланд и многих европейских государствах. 

Преимущества проживания в кондоминиуме 

• Комфортный образ жизни. Доступ к удобствам, которые могут быть дорогостоящими или непрактичными, если их покупать отдельно для собственного дома или квартиры — одно из главных преимуществ формата кондо. К примеру, кондоминиумы часто могут похвастаться такими единицами комфорта, как фитнес-центры, спа-салоны, услуги консьержа, сады на крыше и общественные места для общения и проведения мероприятий.
• Техническое обслуживание и безопасность. В кондоминиумах обычно работает обслуживающий персонал, который заботится о вашей безопасности, следит за порядком в местах общего пользования и занимается внешним ремонтом. Это означает, что вы, как владелец, освобождаетесь от всех перечисленных забот. 
• Сообщество и социальное взаимодействие. Жизнь в кондоминиуме воспитывает у жителей чувство общности благодаря все тем же совместным удобствам и пространствам.
• Местоположение и доступность. Комплексы кондоминиумов зачастую располагаются в городских центрах или привлекательных районах, а значит предоставляют жителям легкий доступ к важной инфраструктуре и транспортным узлам. 

Недостатки проживания в кондоминиумах

Важно знать не только о преимуществах, но и об обратной стороне проживания в кондоминиуме. Главные минусы: 

• Сборы Товариществ собственников жилья (ТСЖ). Владельцы кондоминиумов, как правило, обязаны вносить ежемесячные сборы ТСЖ для покрытия всяческих затрат: на техническое обслуживание, ремонт и общие удобства. И в зависимости от обстоятельств, величина этих взносов может увеличиваться. Также иногда может взиматься специальная плата: например, когда требуется капитальный ремонт в комплексе, а ежемесячных взносов недостаточно.
• Более высокие процентные ставки. При покупке квартиры в таком комплексе в ипотеку, вы, вероятно, столкнетесь с более высокими процентными ставками: поскольку кондоминиумы зависят от каждого из владельцев, кредиторы, как правило, стараются компенсировать эти риски повышенными ставками.
• Меньше личного пространства. Квартиры в кондоминиумах часто имеют общие стены и пространства. Жизнь в непосредственной близости с соседями ограничивает степень уединения. 
• Отсутствие контроля. Владельцы кондоминиумов должны соблюдать правила и положения, установленные ассоциацией кондоминиумов или ТСЖ. Например, в вашем комплексе могут быть ограничения, связанные с домашними животными, уровнями шума или внешними модификациями вашей собственности. Важно также и то, что решения, касающиеся мест общего пользования и управления имуществом, принимаются коллективно.

В чем разница между кондоминиумами и другими формами собственности?

Давайте посмотрим, чем формат кондо отличается от альтернативных вариантов:

Как купить квартиру в кондоминиуме и сколько это стоит? Кейс Таиланда

Особенности в работе кондоминиумов, а также стоимость квартир в таких комплексах могут отличаться в разных странах из-за специфики правовой базы и установленных правил. Для наглядности мы рассмотрим пример Таиланда. Важными нюансами с нами поделилась Управляющий партнер Exotic property, Светлана Касаткина.

— Кондоминиумы — это самый популярный тип жилья среди иностранцев в Таиланде, так как комплекс предоставляет весь сервис для жизни: охрана, уборка, стирка и т.д. Также большую роль играет наличие внутренней инфраструктуры: бассейны, спортзалы, лаунж-зоны, коворкинги, в некоторых случаях — магазины и рестораны. Управлением и обслуживанием занимается юридическое лицо кондоминиума. 

В Бангкоке и Хуа-Хине квартиры в кондоминиумах, в основном, покупает местное население, а на Пхукете и в других туристических регионах — в большей степени иностранные граждане. Основные цели покупки — это личное использование, а также сдача в аренду.

Аренда апартаментов в таких комплексах варьируется от 20,000 Бат ($576) до 200,000 Бат ($5760) в месяц, в зависимости от сегмента, локации, площади, а также исходя из видовых характеристик. Цены на покупку в кондоминиумах Таиланда начинаются от $100,000 —150,000 за квартиру-студию или квартиру с одной спальней от 30 кв.м.

В отличие от апартаментов квартиру в кондоминиуме можно приобрести в полную собственность. По закону о кондоминиумах застройщик может зарегистрировать на иностранных физлиц 49% жилой площади всего комплекса в полную собственность (Freehold), а остальные 51% иностранцы могут приобрести в долгосрочное владение на 90 лет и выше (Leasehold). Территория общего пользования находится в долевой собственности у всех владельцев. 

Для сравнения иногда комплексы имеют статус апартаментов: в них обычно нет территории общего пользования, нет офиса управляющей компании и нельзя купить квартиру в полную собственность. 

Чек-лист нюансов, которые следует учесть перед покупкой или арендой кондо

• Ознакомьтесь с установленными правилами в кондоминиуме. 
• Проверьте финансовую отчетность управляющей компании. Если поступает больше денег, чем уходит — все нормально. 
• Удостоверьтесь, чтобы у кондоминиума не было незавершенных судебных процессов. Это тоже может сказаться на финансовой состоятельности комплекса.
• Узнайте, какую сумму вам придется вносить ежемесячно в качестве сборов и что в них будет включено.
• Узнайте, планирует ли кондоминиум проводить глобальные работы в комплексе (вроде капитального ремонта или добавления тренажерного зала в список общих услуг). Если да, то рассчитывайте на дополнительный взнос к уже существующим ежемесячным выплатам.
• Осмотрите кондоминиум и желаемые апартаменты, особенно на предмет шума. Желательно согласовывать показ на более «громкое» время дня, когда все жители дома. Можно также поинтересоваться у нескольких соседей об их наблюдениях касательно общего шума в доме.