Как заработать на флиппинге недвижимости: стратегия и расчеты

В инвестициях в недвижимость обычно есть несколько базовых тактик. Самая распространенная — это купить объект под аренду. Другая популярная модель — это ставка на рост стоимости во времени, когда объект приобретается в перспективной локации и удерживается несколько лет.

Существует и более активный подход, при котором инвестор покупает объект с нераскрытым потенциалом и за счет целенаправленных улучшений повышает его рыночную стоимость.

Такой подход называется флиппингом, и на первый взгляд идея выглядит простой, но на практике конечная прибыль определяется множеством факторов. В нашем материале мы подробно разобрали, что такое флиппинг в недвижимости, и как с ним обстоят дела в разных странах.

Что такое флиппинг недвижимости

В отличие от классической арендной модели, флиппинг ориентирован на разовую реализацию прироста стоимости в пределах ограниченного временного горизонта, обычно от нескольких месяцев до полутора лет.

Экономическая логика флиппинга строится на трех элементах:

• Инвестор стремится приобрести объект ниже его потенциальной рыночной стоимости. Это может быть связано с физическим износом недвижимости, устаревшей планировкой, юридическими сложностями, срочной продажей со стороны владельца или недостаточно качественным маркетингом предыдущего собственника.
• Инвестор осуществляет улучшения, которые увеличивают ликвидность и цену объекта. Речь идет не просто о косметическом ремонте, а о повышении функциональности, энергоэффективности, качества отделки и общей привлекательности недвижимости для целевого покупателя.
• Объект быстро выводится на рынок и продается по цене, отражающей созданную добавленную стоимость.

Как массовая практика флиппинг домов сформировался на рынках недвижимости США и Великобритании. В этих странах относительно низкие транзакционные издержки в сочетании с высокой ликвидностью вторичного рынка жилья создали основу для скупки старого жилья для ремонта и перепродажи. Более того, именно на этих рынках впервые появились специализированные кредиты и займы для таких краткосрочных проектов.

Как устроена флип-сделка

Заработок в флиппинге закладывается не на этапе ремонта, а на этапе покупки. Инвестор ищет объект с разрывом между текущей ценой и его потенциальной рыночной стоимостью после улучшений. Такой разрыв возникает по нескольким причинам:

• физический износ недвижимости;
• устаревшая планировка;
• юридические или технические сложности;
• срочная продажа со стороны владельца;
• слабый маркетинг объекта предыдущим продавцом.

Ключевая метрика на этом этапе называется ARV, after repair value. Это ожидаемая цена продажи после завершения всех улучшений. Оценка ARV делается через анализ сопоставимых сделок в той же локации, с похожими характеристиками и уровнем отделки. Это относится не только к жилым объектам, но и к флиппингу коммерческой недвижимости.

На входе в сделку инвестор несет обязательные расходы на:

• государственные пошлины и налоги при покупке;
• нотариальные услуги и регистрацию права собственности;
• услуги риелтора или брокера;
• юридическую проверка объекта;
• техническую экспертизу состояния здания.

Именно на этом этапе во многих странах возникает значительная часть затрат, которые затем невозможно компенсировать ремонтом или ростом рынка.

После покупки начинается создание добавленной стоимости. Улучшения делятся на три категории:

• необходимые работы, без которых объект не отвечает базовым стандартам жилья;
• функциональные улучшения, повышающие ликвидность и удобство жилья;
• эстетические улучшения, изменяющие стиль и общее оформление.

Оптимальный флип редко предполагает капитальную реконструкцию Чаще это целенаправленный набор работ. В его бюджет обычно закладывается резерв на непредвиденные расходы, так как практика показывает, что реальная смета почти всегда превышает первоначальную, особенно в старом жилом фонде.

Пока объект находится у инвестора, появляются новые расходы:

• коммунальные платежи;
• сервисные сборы управляющей компании;
• страховка;
• проценты по кредиту, если используется заемное финансирование.

Чем дольше длится ремонт и продажа, тем выше эти расходы. Поэтому скорость оборота является критическим фактором рентабельности флиппинга как бизнеса. На выходе инвестор снова сталкивается с транзакционными издержками:

• комиссия риелтора;
• маркетинг и подготовка объекта к продаже;
• возможные государственные сборы;
• налоги на прирост стоимости, если они применимы в конкретной стране.

Итоговая прибыль равна цене продажи минус совокупные затраты, которые включают цену покупки, расходы на оформление, стоимость ремонта, расходы на содержание объекта, стоимость финансирования и налоги при продаже.

Для инвестора важно не только абсолютное значение прибыли, но также срок оборота капитала и доходность на вложенный капитал за этот период.

Флиппинг в разных странах

Флиппинг определяется не только качеством объекта и ремонта, но прежде всего институциональной средой конкретной страны. В одних юрисдикциях сама система сделок и налогообложения благоприятствует быстрым перепродажам, в других она скорее стимулирует длительное владение активом.

Германия

Германия считается одним из самых стабильных рынков жилой недвижимости в Европе, однако основная проблема флиппинга квартир здесь возникает уже на этапе входа в сделку. Это связано с высокими затратами.

Типовая структура затрат при покупке жилой недвижимости:

• налог на переход права собственности (Grunderwerbsteuer) от 3,5–6,5%, в зависимости от федеральной земли;
• нотариальные услуги и регистрация в земельной книге — около 1,5–2%;
• после реформы распределения комиссии покупатель обычно платит до 50% брокерского вознаграждения, что в пересчете составляет порядка 1,5–3,5% от цены объекта.

В сумме совокупные расходы инвестиций в немецкую недвижимость чаще всего находятся в диапазоне 8–12% от стоимости объекта, так что даже до начала ремонта инвестор уже теряет значительную часть потенциальной маржи.

Ключевым ограничением для быстрого флиппинга в Германии является налогообложение прибыли при продаже недвижимости, находившейся в частной собственности менее десяти лет.

Если объект продается до истечения этого срока, прибыль включается в налогооблагаемый доход инвестора и ставка может достигать 42%, а с учетом солидарного сбора и церковного налога — все 45%.

Именно поэтому в Германии флиппинг с целевой маржой 10–15% чаще всего не работает. Реалистичные проекты требуют либо существенного дисконта при покупке, либо валового прироста стоимости на уровне 25–30% и выше.

Испания

Испания считается одним из самых удобных европейских рынков для сделок формата купить–провести реновацию–продать. При этом чистая прибыль от флиппинга здесь сильно зависит от налогов и муниципальных платежей.

Для флиппера критично понимать, что инвестиции в недвижимость Испании должны закладывать налоговую нагрузку, которая отличается для вторички и новостроек.

На вторичном рынке основной налог покупателя — это ITP, ставка устанавливается автономным сообществом и типично находится в диапазоне 6–10%.
Новостройки облагаются НДС в размере 10%.

При продаже недвижимости в Испании инвестор почти всегда сталкивается с двумя блоками платежей.

• Налог на прирост капитала. Для резидентов применяется прогрессивная шкала в 19–26% от прироста капитала, а для нерезидентов применяется ставка 19% (для граждан ЕС) и 24% (для граждан третьих стран).
• Plusvalía municipal (IIVTNU). Это муниципальный налог на увеличение стоимости городской земли. Нерезиденты теряют на нем 3% от цены продажи.

Инвестиции в Испании чаще всего требуют либо хорошего дисконта на входе, либо сильного улучшения ликвидности объекта, либо обеих составляющих сразу.

Кипр

На Кипре у  флиппинга здесь есть своя специфика. Основные деньги в коротких сделках теряются на том, как именно структурирована покупка: новостройки с НДС (VAT) или вторичка без него, а также как рассчитан налог на прирост при продаже.

На Кипре действует ключевое правило, которое напрямую влияет на себестоимость флип-проекта. Если покупка объекта облагается НДС, то регистрационные сборы при смене права собственности не снимаются. Если же к инвестициям в недвижимость Кипра НДС не применялся, то регистрационный сбор рассчитывается по прогрессивной шкале:

• 3% процента на стоимость до €85,000;
• 5% процентов на часть от €85,001–170,000;
• 8% процентов на сумму свыше €170,000.

Чаще всего выгоднее купить квартиру под флиппинг в новостройке, так как НДС тут фиксированный на отметке в 19%, но чаще всего взимают 5%. Вторичка без НДС выигрывает, если получается выторговать скидку.

Налог на прирост капитала для кипрской недвижимости составляет 20% на прибыль от отчуждения недвижимости, при этом расчет идет по чистому приросту с учетом допустимых расходов и корректировок.

ОАЭ

Флиппинг в Дубае удобен по одной причине: здесь почти нет налоговой нагрузки, сопоставимой с европейскими налогами на прирост капитала. Базовый набор обязательных расходов в Дубае выглядит так:

• Регистрационный сбор при переходе права собственности в 4%, который почти всегда платит покупатель.
• Комиссия агента на вторичном рынке в 2% процента от цены.
• Дополнительные платежи: регистрационный сбор (trustee office fee) в AED $544–1090; выпуск титула владения (title deed) в $68 и оформление разрешительного документа для оформлении недвижимости (NOC) в $136–1360.

Для рынка строящихся объектов ключевой платеж связан с регистрацией контракта в системе земельного департамента Дубая (DLD) в 4% от стоимости объекта. Однако возможность перепродажи такой недвижимости зависит от правил конкретного застройщика.

Результат флиппинг-инвестиций в недвижимость в Дубае чаще всего определяет не налоговый режим, а фаза цикла и конкуренция с новым предложением. Если рынок перегревается и ввод объектов ускоряется, флиппинг становится сложнее именно по скорости продажи и по премии, которую готов заплатить покупатель.