«Рынок почти не сдвинулся с места». Актуальная ситуация на рынке недвижимости Венгрии

В 2023 году спрос на недвижимость в Венгрии очень упал, и рынок фактически застыл. Как обстоит ситуация сейчас, что изменилось и в какую сторону? Евгения Конкой, руководитель компании Zsenya-Building Kft, поделилась с нами последними новостями на венгерском рынке жилья. 

Последние изменения на рынке недвижимости Венгрии

— Евгения, в нашем прошлогоднем интервью мы с Вами обсуждали государственную программу поддержки для многодетных семей при покупке жилья. Вы упоминали, что она вот-вот претерпит изменения, в ожидании которых весь рынок замер. Расскажите, пожалуйста, каким образом в итоге трансформировалась эта программа и как это повлияло на рынок? 

— Да, с 1 января 2024 года социальную программу поддержки существенно реформировали. Ранее многодетные семьи получали безвозмездную выплату размером 15 миллионов форинтов (~$41,360) на покупку или строительство жилья при рождении третьего ребенка. К этой сумме можно было дополнительно брать кредит. После такой покупки недвижимость нельзя было продавать на протяжении 5 лет. 

Теперь же такой прямой финансовой поддержки нет. Вместо этого введена схема льготного ипотечного кредитования под максимум 3% годовых (может быть и меньше). Она доступна для семей, которые только планируют рождение детей в течение 10 лет. При рождении первого ребенка с кредита спишется 5 миллионов форинтов ($13,800), второго ребенка — 10 миллионов, третьего — еще 10 миллионов. То есть всего 50 миллионов форинтов могут списать с этого кредита при условии появления на свет четырех малышей. Но нужно понимать, что до их рождения кредит нужно погашать самостоятельно. 

Получается, что те, у кого уже есть дети, вообще выпали из программы господдержки. Только если, например, у семьи есть двое детей и они родят еще столько же, тогда они смогут получить кредит, с которого спишут по 10 миллионов форинтов за каждого из двух младших детей. 

Однако есть еще один нюанс, который сильно ограничивает семьи — очень высокие требования к доходам. Для получения кредита в 50 млн. форинтов нужна зарплата минимум 1,2 млн. форинтов в месяц, что эквивалентно 3500–4000 евро. Таких высоких доходов в Венгрии практически нет. Поэтому обычные семьи с доходом 600–1000 евро не проходят по критериям банков.

Из-за этого рынок никуда не двигается, и у людей с недостаточным для такого кредита доходом, не остается никаких вариантов, кроме аренды или покупки жилья в Венгрии за счет сбережений и помощи родственников. 

— Какие еще есть новости на венгерском рынке?

— Еще один важный инфоповод: с 1 июня 2024 года в Венгрии стартует новая программа ремонта и реконструкции жилых домов. Это означает, что с этой даты владельцы домов и квартир, построенных до 1991 года, смогут получить кредит до 7 млн. форинтов ($19,300) на ремонт. 

В чем заключается суть: вам нужно представить в банк свои расчеты, согласно которым планируемые изменения (замена окон, дверей, утепление дома и т.д.) приведут к экономии энергопотребления дома не менее чем на 30%. Бонус для самих жильцов будет заключаться в меньших суммах за отопление, которые нужно будет вносить по итогам таких изменений. 

Для участия нужно будет внести 1 млн. форинтов собственных средств. Затем можно будет оформить кредит, из которого 2–3 млн форинтов спишут после проведенного ремонта и достижения этой энергоэффективности. 

Но опять же, для получения такого кредита требуется достаточно высокий доход. Людям со средними зарплатами банки вряд ли одобрят участие в программе.

Зарплаты местных жителей буквально обесценились. 

Текущее состояние венгерского рынка

— Как в целом обстоят дела с активностью и покупательской способностью на рынке?

— К сожалению, ситуация практически не изменилась с прошлого года — рынок по-прежнему пребывает в застывшем положении. 

Самый ходовой формат жилья сейчас — это квартиры 50–60 квадратных метров, причем на вторичном рынке, так как они более дешевые. Что касается новостроек, очень многие из них находятся в замороженном состоянии еще с прошлого года. Особенно много таких проектов мы наблюдаем в 13-м районе Будапешта. Многие застройщики объявляют о банкротстве. 

Дело в том, что в 2022 году спрос на новостройки был очень высокий, их разбирали моментально еще на этапе «котлована». На этой волне многие застройщики брали кредиты и начинали строить проекты. Но это было до санкций, то есть в период более дешевых стройматериалов и достойных заработков. 

Сейчас же зарплаты местных жителей буквально обесценились: 350–400 тысяч форинтов (€900—€1030) — это очень мало по сравнению с ценами на продукты и коммунальные услуги. Например, 1 кг хлеба сейчас у нас стоит 3 евро, хотя раньше его можно было купить за 0,5 евро. 

Чтобы рассказать о стоимости коммуналки, возьмем для примера дом 100 кв.м. Если раньше семья, живущая в таком доме, платила за свет где-то 50 евро, то сейчас это уже 100 евро. За газ цены и вовсе выросли в 5–6 раз — вместо прежних 80–100 евро, за газ в таком жилище оплата сейчас будет составлять 300–350 евро в месяц. 

Поэтому люди сейчас не думают о покупке квартиры — пока речь идет просто о том, как прожить на имеющиеся средства. 

— Как при этом обстоят дела с ценами на жилую недвижимость? 

— Цены практически не изменились. Застройщики, возводившие дома на пике высоких цен на стройматериалы, просто не могут себе позволить снижать стоимость квартир. Это будет для них невыгодно. 

В Эгере цена за квадратный метр остается на уровне 2050–2080 евро. В Будапеште «квадрат» стоит в пределах 2200–3200 евро в зависимости от района. То есть все цифры остаются на уровне прошлого года.

При этом высокий спрос продолжают демонстрировать немецкие инвесторы. Они остаются одними из самых активных на рынке.

— Какие налоги ждут покупателей недвижимости в Венгрии во время приобретения объекта и владения им? 

— До 2026 года при покупке новой квартиры или дома действует ставка НДС 5%. Но потом она вырастет до 27%. 

После покупки владельцы жилья платят коммунальный налог каждые три месяца. Его размер зависит от населенного пункта, но в среднем составляет 10 евро.

— А что с арендным рынком? Есть ли там какие-то изменения?

— Арендные ставки в Будапеште снизились. Если ранее двух-трехкомнатную квартиру в престижном районе сдавали за 700–800 евро, то теперь можно найти варианты и за 500–600 евро в месяц. 

— Каковы ваши прогнозы касательно дальнейшего развития ситуации на рынке жилья Венгрии?

— Сейчас все ждут двух важных политических событий. Первое — это парламентские выборы в Венгрии 9-го июня, и второе — президентские выборы в США в ноябре. В зависимости от их исхода, могут последовать определенные изменения на рынке.

Также многое зависит от развития конфликта в Украине, а также антироссийских санкций — их углубление или, наоборот, частичная отмена тоже могут существенно повлиять на экономическую ситуацию в Венгрии и, соответственно, на рынок недвижимости.

Поэтому делать какие-то конкретные прогнозы на данный момент сложно, но, конечно, все надеются на лучшее.