Все о покупке недвижимости в Венгрии: от статистики до оформления сделки

Недвижимость в Венгрии дорожает, но по-прежнему остается одной из самых доступных по сравнению с другими странами Евросоюза. Из нашего гайда вы узнаете, как обстоит ситуация с объемами продаж и ценами на рынке, как купить недвижимость в Венгрии по шагам, и на какие дополнительные расходы при этом следует рассчитывать.

Иностранцы могут покупать недвижимость в Венгрии, исключение — сельскохозяйственные земли и памятники архитектуры. Но для совершения такой покупки нужно обязательно получить разрешение в Земельном комитете, причем через адвокатов, сопровождающих сделку. Но не стоит пугаться: это скорее формальный шаг, так как отказать могут только из-за наличия судимости на территории Венгрии.

Не нужно получать разрешение гражданам Венгрии; гражданам стран Евросоюза, а также Норвегии, Лихтенштейна, Исландии и Швейцарии; гражданам любых стран, которым недвижимость переходит по наследству.

Также такое разрешение не требуется, если покупка производится на юридическое лицо.

Объемы продаж на рынке недвижимости Венгрии

По данным Центрального Статистического управления Венгрии, по итогам 2023 года было продано 89,965 объектов жилой недвижимости (сюда входят квартиры, дома на одну семью, таунхаусы) — это на 34,8% меньше, чем в 2022 году.

Среди регионов Венгрии наибольшие объемы продаж традиционно наблюдались в столице страны — Будапеште, где была продана почти 21 тысяча единиц жилья. Это является самым низким наблюдаемым показателем с 2007 года. Меньше всего жилья было продано в регионе Пешт — 6591.

По итогам 2023 года, доля вторичного рынка на рынке жилой недвижимости Венгрии составила 96%, а первичного — 4%. Всего на первичном рынке было продано 3431 объект жилой недвижимости, из них 49% было продано в Будапеште. Объемы продаж на первичном рынке в 2023 году упали почти в 3 раза, если сравнивать в 2022 годом, когда на «первичке» было реализовано 10,273 объекта.

Центральное Статистическое управление Венгрии еще не опубликовало данные о количестве проданного жилья по итогам 1 и 2 квартала 2024 года, однако Национальный Банк Венгрии в своем отчете о рынке жилья за май 2024 года докладывает следующее: в 1 квартале 2024 года количество продаж в национальном масштабе увеличилось на 30% по сравнению с 1 кварталом 2023 года (тогда в Венгрии было продано 24,139 жилых объектов). Также Нацбанк страны докладывает о росте спроса.

По сведениям Национального банка, увеличение объемов продаж сопровождалось оживлением жилищного кредитования: так, за январь-март 2024 года количество заключенных договоров о жилищном кредитовании было вдвое больше, чем годом ранее. Такие объемы кредитования стали возможны благодаря следующим факторам: дефляция в стране, снижение процентных ставок по кредитам, возобновление субсидирования жилищного строительства.

Темпы роста цен на жилье

Венгрия сохраняет самые высокие темпы роста цен на жилье среди всего Европейского союза: с 2015 года цены на жилье в стране выросли более чем в 2,7 раза, в то время как в странах-соседях цены выросли в среднем в 1,7 раза.

Самая дорогая недвижимость — в столице. По итогам 4 квартала 2023 года, средняя цена квадратного метра на первичном рынке установилась на уровне 3562 EUR/кв.м, что на 19% больше, чем в предыдущем периоде. На вторичном рынке один квадратный метр стоил 2434 EUR/кв.м, что аналогично 3 кварталу 2023 года. В 4 квартале 2023 года цены на квартиры на первичном рынке в среднем были на 46% дороже, чем на вторичном.

На столичном рынке вторичного жилья также пользуются популярностью односемейные дома, таунхаусы; квартиры в жилых комплексах. Ниже представлена динамика изменения цен на эти типы жилья.

Центральное Статистическое управление еще не опубликовало средние цены купли-продажи жилья по итогам 1-2 кварталов 2024 года, однако учитывая, что в стране увеличились объемы жилищного кредитования и в целом экономическая ситуация стала лучше, можно предположить, что цены вырастут. Рост цен подтверждает и индекс цен на рынке жилья, по предварительным данным по итогам 1 квартала 2024 года цены на первичном рынке выросли на 3% по отношению к 4 кварталу 2023 года, на вторичном рынке цены выросли на 5.3%.

В зависимости от региона цены на жилье могут значительно различаться. Ниже представлена таблица со средними ценами на жилую недвижимость по регионам по типу жилья на вторичном рынке по итогам 4 квартала 2023 года.

Цены на жилье по регионам в зависимости от типа жилья, EUR/кв.м:

Цены на жилье по регионам в зависимости от местности, EUR/кв.м:

Опираясь на отчет Национального Банка Венгрии о рынке жилой недвижимости в мае 2024 года, можно сказать, что в начале года рынок оживился. Отличным подспорьем для этого стало улучшение экономической ситуации в стране, снижение процентных ставок и возобновление субсидирования жилищного строительства. Можно ожидать, что в последующие месяцы активность на рынке будет только расти и, в целом, 2024 год выйдет куда более результативным, чем 2023 год.

С точки зрения инвестиций, рынок жилой недвижимости Венгрии может быть привлекателен для тех, кто готов к долгосрочным вложениям. Стоит отметить и то, что цены на жилье в Венгрии одни из самых низких среди всего Европейского союза, а Будапешт и вовсе является одной их самых дешевых столиц ЕС.

Сопутствующие траты при покупке недвижимости в Венгрии

При покупке недвижимости в Венгрии стоит рассчитывать на дополнительные расходы, которые составят около 10% от стоимости объекта. Вот из каких пунктов они состоят:

• Налог на переход права собственности. Он равен 4% от стоимости объекта, если его цена не превышает €2,6 млн, и 2% — если недвижимость стоит дороже. Этот налог платят в течение 90 дней после заключения сделки.
• НДС для покупателей новостройки. Он составляет 27% и обычно уже включен в стоимость объекта.
• Административные взносы: за получение разрешения на покупку недвижимости — от €170 до €200; за наложение вето на операции с недвижимостью — €60; €3О стоит выписка из кадастрового реестра; €22 — паспорт домовладельца.
• Гонорар адвокатов, риелтора и нотариуса — обычно они составляют не более 5% от стоимости объекта.

Покупка недвижимости в Венгрии по шагам

Итак, что нужно сделать, чтобы купить недвижимость в Венгрии:

• Обратиться к адвокатам. Как уже выяснилось, без этого шага купить недвижимость в Венгрии у иностранцев не получится. Только адвокаты имеют право зарегистрировать договор купли-продажи, получить разрешение на покупку и паспорт владельца недвижимости.
• Выбрать и зарезервировать объект. Просмотр можно организовать как в личном формате, так и в удаленном. Затем нужно отправить заявку продавцу и оплатить 1% от всей суммы в качестве залога — таким образом вы бронируете желаемый объект.
• Проверить объект. За юридическую проверку отвечает адвокат — он проверяет титул, а также наличие долгов и прочих обременений.
• Заключить предварительный договор и внести предоплату. Адвокат составляет предварительный договор купли-продажи на венгерским языке (в процессе может участвовать переводчик по желанию сторон). В этом документе прописываются все детали сделки: технические характеристики объекта, сумма, адрес, ответственность сторон и так далее. При подписании покупатель вносит предоплату в размере 10–15% от стоимости объекта (в случае отказа покупателем от сделки, эта сумма ему не возвращается).
• Получить разрешение на покупку. Далее юристы делают запрос в Земельный комитет Венгрии на получение разрешения на покупку. На этот период ведомство накладывает вето на любые операции собственника с выбранной недвижимостью.
• Оплатить объект и закрыть сделку. После получения разрешения, нужно заключить основной договор купли-продажи. Затем покупатель переводит оставшуюся сумму продавцу (подойдет как наличный, так и безналичный платеж).
• Зарегистрировать право собственности. После успешного завершения сделки, адвокат уведомляет об этом земельный кадастр. Точкой в этом процессе служит смена имени собственника на карточке объекта.