Почему рынок недвижимости Венгрии остановился? Каких изменений ждут все игроки индустрии? Кто из иностранцев покупает недвижимость в Венгрии чаще всего и для чего? За сколько можно купить квартиру в Будапеште и других регионах страны? Где можно купить дом в Венгрии недорого? Читайте в нашем большом интервью с руководителем компании Zsenya-Building Kft, Евгенией Конкой.

«В Будапеште цены на квартиры сильно зависят от района»

— Чем рынок недвижимости Венгрии отличается от других? В чем его особенности? 

— Я с другими рынками не знакома, но могу отметить, что Венгрия — страна маленькая, поэтому рынок, в основном, сконцентрирован вокруг её столицы и по совместительству самого большого города — Будапешта. И его окрестностей, конечно. Да, есть ещё ряд исторических городов, где недвижимость пользуется популярностью, но тут наблюдается уже не такая активность. 

— Что изменилось на венгерском рынке недвижимости в последние годы?

— Изменения, естественно, произошли после того, как западные страны ввели санкции против России — цены на стройматериалы повысились в 3-5 раз уже в первые месяцы после февраля 2022 года. Помимо санкций, свою роль сыграло повышение цен на газ и энергию, которая нужна для изготовления этих стройматериалов. Благодаря всему этому, недвижимость в Венгрии сильно подорожала. 

Рост цен начал существенно отражаться на рынке во второй половине 2022 года — начало года было относительно активным. Это было особенно актуально для тех проектов, которые были на той стадии, когда много стройматериалов уже не требуется. Также выиграли время те компании, которые успели закупить стройматериалы заранее — таковых было достаточно. По личному опыту могу сказать, что мы, как застройщики, закупили большинство стройматериалов ещё в 2021-м. Однако безусловно, этого хватило лишь на время. 

Для иллюстрации изменения цен: первые квартиры в семиквартирном доме, который мы начали строить в 2021 году в городе Эгер (северная часть страны), уходили по ценам на 30-40% ниже, чем те, которые остались в продаже и реализуются сейчас. То есть если в начале 2022-го в Эгере квадрат стоил 650 тысяч форинтов ($1780), то сейчас на 100 тысяч дороже — 750-760 тысяч форинтов ($2050-2080). 

Поэтому в 2023 году спрос на недвижимость в Венгрии очень упал, и рынок фактически застыл. 

Этому также способствовали новости о том, что с 1 января 2024 года будет отменяться социальная программа в Венгрии для многодетных. Ее суть в нынешней форме заключается в том, что семьи с тремя детьми и больше, могут получать социальную поддержку в размере примерно 15 миллионов форинтов (чуть больше $40,000) на покупку или строительство новой квартиры или дома. То есть сейчас правительство объявило, что эта система поддержек будет полностью меняться, и обещают, что в лучшую сторону. Поэтому люди сейчас «застыли» и ждут этих нововведений.

— А как изменились цены на квартиры именно в Будапеште? 

— В Будапеште всё зависит от района — их в столице 23. К примеру, в 5-м районе — это самый центр города — цены были и есть очень высокие. Стоимость квадратного метра здесь равна 1 млн.-1 млн. 200 тыс. форинтов ($2735-$3280), то есть небольшая квартира на 40 кв.м. будет стоить порядка 45-50 миллионов форинтов ($123,000-$136,800). 

Ещё один престижный район — Буда в западной части Будапешта. Это уже первый район, и там тоже очень высокие цены на квартиры: небольшую однокомнатную квартиру можно купить за 60-70 миллионов форинтов ($164,000-$190,000), то есть настолько высокая цена, что можно уже целый дом построить где-то в другом месте.

Важно сказать, что всё это касалось новостроек. Если в престижном районе смотреть «вторичку», то цена за квадрат будет уже в пределах 900 тысяч форинтов ($2460). Опять же нужно понимать, что цены в престижных районах тоже будут зависеть от каждой конкретной локации: на какой улице расположена квартира, есть ли там парковка и т.д.

Но есть и другие, тоже популярные районы, где можно найти квартиры подешевле, — скажем, 13-й район, который находится недалеко от центра. За квадратный метр в новостройке здесь можно отдать 800 тысяч форинтов ($2200), то есть примерно 48-50 миллионов за хорошую двухкомнатную квартиру 60 кв.м (около $132,500-$138,000). Если квартира не новая, то намного дешевле можно купить — 30-35 миллионов форинтов ($82,800-$96,500) за двухкомнатную квартиру, в которой, возможно, потребуется сделать ремонт. 

«В 2023-м было самое резкое падение цен на недвижимость Германии за последние 23 года». Большое интервью с экспертом немецкого рынка

«Частный дом в престижных городах может стоить от $200,000 до почти $1 миллиона» 

— А что можете сказать про частные дома? В каких регионах на них есть спрос, и сколько они стоят?

— Частные дома всегда пользовались и до сих пор пользуются спросом в престижных районах, например, в первом. Также такая недвижимость востребована в окрестностях Будапешта (в пределах 10-15 км.), так как тут и спокойно, и в то же время, недалеко от столицы. К таким городкам относятся Помаз, Сентендре, Шоймар. 

Цены на частные дома здесь намного выше, чем в остальных регионах Венгрии. Но тоже зависит от локации: к примеру, дома с панорамным видом на Будапешт будут стоить дороже. Скажем, дом 120 кв.м. с участком на 600-700 квадратных метров можно купить в пределах 90-150 млн. форинтов ($246,000-$410,000). 

Ещё дороже будут стоить дома с солнечными батареями, бассейном или джакузи, сауной: на них прайс может доходить до 250-300 миллионов форинтов ($684,000-$820,000). Но 300 миллионов, мне кажется, уже потолок в таких городах — это цена уже скорее для виллы на 200 кв.м. с большим красивым участком, садом и прочим. 

— А где можно встретить самую дешевую недвижимость в Венгрии? 

— Если говорить о дешевых квартирах и домах, то их можно найти только за пределами Будапешта, за 150-160 км. от города. Это касается именно северной и восточной частей Венгрии — в западной будет дороже, так как там больше работы и лучше зарплаты. 

Самую дешёвую недвижимость можно найти уже в посёлках Венгрии, тоже в северо-восточной части страны. Начиная от города Хатван и ниже, недвижимость будет дешеветь: в этой части страны можно купить частный дом с участком за 5-6 миллионов форинтов ($13,800-$16,500), а если совсем новый с хорошим участком и садом — за 15-20 млн. форинтов ($41,000-$55,000). Для сравнения: за эти деньги в Будапеште можно купить только половину квартиры. 

Кстати, что касается квартир, их в посёлках обычно не строят, потому что застройщикам это невыгодно. В таких маленьких поселениях люди сами строят себе дома. 

Из не слишком больших городов вдали от Будапешта квартиры строят в таких городах, как Мишкольц, Эгер, Дьёндьёш и Дебрецен. 

«Процентные ставки по ипотеке сейчас на уровне 18-20%»

— Теперь перейдём к иностранцам. Как иностранец может купить недвижимость в Венгрии? Какие вообще в этом плане есть нюансы? Как выглядит этот процесс? 

— Иностранец может купить в Венгрии квартиру или частный дом, если у него есть вид на жительство. 

А для того, чтобы получить ВНЖ Венгрии, нужно иметь постоянную прописку в стране, налоговый номер, доказать свою финансовую состоятельность (иметь на частном счету в банке около 3 миллионов форинтов — примерно $8300) и иметь источники дохода в Венгрии или в какой-то из стран Евросоюза. За покупку недвижимости тоже можно получить ВНЖ, но сумма в таком случае должна начинаться от 155,000 евро.

Далее принцип покупки недвижимости в Венгрии стандартный как для венгров, так и для иностранцев: у адвоката составляется договор на двух языках, затем всё это заверяется у нотариуса.

Кредит в Венгрии иностранцы также могут взять — как граждане Евросоюза, так и других стран. Всё, конечно, зависит от банка, но такая возможность есть. Однако для этого тоже важно иметь ВНЖ. 

Что касается процентных ставок по кредитам, то они в Венгрии тоже сейчас очень высокие — 18-20%. Раньше их выдавали по программе социальной поддержки и проценты были на уровне 5-6-7%, но сейчас банки просто их не выдают, так как им это невыгодно. 

Однако буквально на днях у нас ввели закон, согласно которому первоначальный взнос по кредиту уменьшился с 20% до 10%. То есть, например, есть молодая семья, которая хочет купить квартиру за 30 миллионов форинтов ($83,000) и берёт для этих целей кредит — получается, сейчас в качестве первого взноса им достаточно будет внести 3 миллиона форинтов ($8300) вместо 6 млн ($16,500).

«Немцы — самые активные иностранцы на венгерском рынке»

— Кто из иностранцев покупает недвижимость в Венгрии чаще всего и с какими целями?

— Немцы. Покупают они недвижимость обычно в окрестностях озера Балатон и в Будапеште для того, чтобы в дальнейшем сдавать в аренду. Также в последние 2-3 года очень много немцев переехало в Венгрию из-за огромного наплыва беженцев в Германию. Эта тенденция продолжается до сих пор. 

Очень многие иностранцы покупают квартиры, чтобы сдавать их в аренду именно студентам. Такой тип вложений популярен для инвесторов в такие студенческие города, как Эгер и Мишкольц. 

Ещё один способ заработка — покупка недорогих квартир, которые подлежат ремонту или тех, что выставлены на аукцион банками (в связи, к примеру, с задолженностями по кредитам) и последующая их перепродажа.

— А сколько можно заработать на сдаче жилья в аренду? 

— Сейчас цены на аренду квартиры немного повысились за счет повышения цен на энергию. В Будапеште снять квартиру, скажем двухкомнатную на 60-65 квадратов, можно в среднем за 200,000-250,000 форинтов ($550-$700) в месяц. 

В самом дешёвом районе Будапешта для аренды — 8-м — можно найти квартиры и за 150-180 тысяч форинтов ($413-$500) в месяц. Здесь дешевле, так как это не самый безопасный район. В самых же дорогих районах столицы, конечно, нет границ: там могут сдавать квартиры и за миллион форинтов, и за два ($2760-$5520). 

Если брать всю Венгрию, то дешевле всего аренда стоит, опять же, в северной части страны — 100-150 тысяч форинтов ($275-$500) в месяц. За 200 тысяч форинтов ($550) здесь уже целый дом можно взять в аренду. 

— Чего, на Ваш взгляд, можно ожидать в будущем на рынке? 

— Как я уже отметила, все игроки рынка недвижимости Венгрии сейчас ждут изменений в лучшую сторону — строительная сфера в стране остановилась. А если строительная промышленность останавливается, то и экономика страны тоже идёт на спад, и уровень жизни понижается. К примеру, в окрестностях города Эгер, где мы работаем на данный момент, многие магазины стройматериалов уже позакрывались. Потому что нет строительства, а значит — нет продаж. 

До 15 ноября 2023-го в стране должно пройти голосование, по итогом которого станет известно, как будут меняться социальные поддержки, начиная с 1 января 2024 года. Правительство обещает, что это будут положительные изменения. Поэтому все сейчас застыли и с нетерпением ждут новостей.