Рынок недвижимости в Польше продолжает расти. По словам экспертов, небывалая активность покупателей сформировала настоящий бум и всерьез повлияла на рост цен. Особенно активно в этом году проявляли себя иностранные инвесторы и, по данным аналитики Realting.com, одни из самых частых запросов на недвижимость в Польше исходили из Украины. Именно поэтому совместно с риелторами польского агентства недвижимости «East West Reals» мы подготовили ответы на самые популярные вопросы покупателей.

Польский рынок недвижимости переживает небывалый всплеск покупательской активности, такую ситуацию принято называть «рынком продавца». Как следствие — рост стоимости «квадратного метра», особенно в крупных городах страны: во Вроцлаве цены на вторичном рынке выросли примерно на 9%, в Познани и Варшаве — на 10-12%. Например, купить небольшую квартиру в Варшаве можно за €70,000, но это будет либо студия где-то на окраине столицы, либо малогабаритное жилье в старом доме (статью о небольших квартирах в Польше, которые подходят для сдачи в аренду, можно прочитать здесь). Квартира в новом доме в хорошем районе будет стоить около €150,000, но и здесь о хоромах мечтать не стоит — это будут апартаменты общей площадью 35-40 кв. м. Однако, по мнению эксперта агентства недвижимости East West Reals Евгении, именно такое жилье пользуется наибольшей популярностью среди покупателей, особенно иностранцев. 

В последнее время среди иностранных покупателей все чаще стали встречаться покупатели из России, Беларуси, Украины. Они покупают жилье как для постоянного проживания, так и с целью инвестирования (сдачи квартир в аренду). На примере покупателя из Украины вместе с экспертом агентства недвижимости East West Reals мы узнаем, есть ли какие-то особенности при покупке жилья в Польше и что нужно знать перед тем, как обращаться в местное агентство недвижимости.

— Как сейчас обстоят дела на рынке недвижимости Польши?

— Рынок недвижимости очень активный, продается и покупается всё, даже те объекты, которые ранее считались не слишком ликвидными. Стоимость самых популярных на рынке двухкомнатных квартир на первичном рынке в Варшаве, конечно, зависит от расположения:

  • в центре столицы — около 20,000 зл/кв. м (€4335/кв. м.);
  • хорошие районы близко к центру — около 16,000-18,000 зл/кв. м, (€3800/кв. м.);
  • в более отдаленных спальных районах — около 10,000-12,000 зл/кв. м. (€2600/кв. м.).

— Много ли среди ваших клиентов украинцев? Изменилось ли их количество за последнее время? 

— Да, клиентов из Украины очень много. Это как те, кто уже живет в Польше и покупает недвижимость в основном для личного проживания, так и те, кто не проживает тут, и покупает с инвестиционной целью. В Варшаве за последние 5 лет цены на недвижимость стабильно растут (+10-15% в год), что делает ее инвестиционно привлекательной и интересной для инвесторов из других стран, в том числе и из Украины. 

— Есть ли какие-то особенности при покупке квартир украинцами в Польше? 

— Для покупки квартиры в Польше украинцам требуется лишь загранпаспорт. Также если покупатель состоит в браке, то договор о покупке должны подписать оба супруга.

Важно учитывать, что при покупке земельного участка, дома на земельном участке, коммерческих помещений, а также любой недвижимости в приграничной зоне иностранцам требуется получить специальное разрешение от МВД Польши на такое приобретение.

— Какие условия кредитования недвижимости сейчас есть для иностранцев (украинцев)? 

— Ипотеку в Польше могут получить иностранцы, которые официально трудоустроены в Польше, имеют стабильный доход и вид на жительство в Польше (карта побыта). При этом личный взнос за квартиру должен быть не менее 10-20% от стоимости объекта.

Ставки по ипотечным кредитам в Польше сейчас составляют от 2,5 до 5% в год. Максимальный срок кредитования — 30 лет.

Если взять для примера квартиру стоимостью около €120,000, то размер кредита составит около 400,000 злотых (около €86,000). Срок кредитования — 30 лет, а значит, ежемесячный платеж будет составлять около 1700-1900 зл/мес. (около €400).

— Какие объекты жилой недвижимости в Польше сейчас пользуются наибольшим спросом среди иностранцев?

— В Варшаве наибольшим спросом пользуются небольшие двухкомнатные квартиры общей площадью 35-45 кв. м, расположенные в хороших районах, с развитым транспортным сообщением с центром города (подборку таких квартир стоимостью до €65,000 можно увидеть здесь). Это идеальный объект для инвестиции. Ее можно как быстро сдать, так и быстро продать. 

Также в последнее время увеличились продажи домов и таунхаусов. Но для их покупки в большинстве случаев нужно получать разрешение на покупку, поэтому такая недвижимость в основном популярна среди тех, кто уже живет в Польше. 

— Может ли гражданин Украины приобрести недвижимость в Польше удаленно?

— Да, абсолютно легко и без проблем можно купить квартиру в Польше удаленно, без личного приезда. Делается это на основании доверенности, которую покупатель должен сделать у любого нотариуса в Украине. Образец мы предоставляем. Также удаленно можно открыть и счет в Польском банке. Это законно, безопасно и очень удобно.

Вот здесь я расскажу немного подробнее про удаленную покупку недвижимости. Как только клиент определился с объектом, подписывается так называемый резервационный договор. Подписание резервационного договора возможно удаленно — путем обмена сканами такого подписанного договора с отправкой обычной почтой оригинала договора. Последующая резервационная оплата также может быть осуществлена на счет застройщика из любой точки мира. 
Для подписания нотариального договора купли-продажи нам будет необходима нотариальная доверенность, которую мы здесь на месте переводим у присяжного переводчика. Проект и образец доверенности наши покупатели всегда получают от того нотариуса, который непосредственно будет заверять их сделку. В такой доверенности всегда прописываются подробности полномочий: какую недвижимость приобретаем, за какую цену, на чье имя, с полномочиями в дальнейшем перерегистрировать все необходимые права на нового собственника. 

— Следующий, не менее важный вопрос: как произвести оплату, перечислить деньги из-за границы?

— Здесь есть разграничение по странам:

Украина: разрешен международный банковский перевод до 100.000 долларов от 1 покупателя в год для инвестиции за границей. Приобретение недвижимости в Польше расценивается как инвестиция. Т.е. супруги могут приобрести недвижимость уже в цене ~ 200.000 долларов. 
Беларусь: отдельные банки с расчетного счета банка Беларуси на расчетный счет в Польше. Предоставляется оригинал и перевод нотариального акта на основании которого необходимо осуществить оплату. 
Россия: без ограничений с расчетного счета банка РФ на расчетный счет в Польше. Предоставляется оригинал и перевод нотариального акта на основании которого необходимо осуществить оплату.

— Кому перечисляется оплата за покупку?

— На первичном рынке: на трастовый счет застройщика. При подписании договора с застройщиком, цена квартиры разбивается на 8-9 платежей. Покупатель никогда не перечисляет денежные средства на прямую застройщику. Банк, в котором открыт трастовый расчетный счет, выезжает на строящийся объект и проверяет готовность конкретного этапа строительства (котлован, уровень подземного паркинга, 3 этажа, 6 этажей, готовый каркас, состояние под отделку и др.) и только после этого перечисляет денежные средства застройщику. 

На вторичном рынке: нотариальный депозитный расчетный счет. Перед подписанием сделки купли- продажи, покупатель перечисляет денежные средства на специальный депозитный счет нотариальной конторы. После подписания сделки купли-продажи нотариус перечисляет денежные средства продавцу.

Безопасно ли это? ДА! Нотариус, адвокат, судья, прокурор — это должности наивысшего общественного доверия в Польше согласно действующему законодательству. Если сделка не состоится, нотариус возвращает денежные средства покупателю на его расчетный счет в полученном ранее объеме в 100%. 

Теперь я развею самый большой страх всех покупателей: доверенное лицо не может стать собственником недвижимости при удаленной покупке. Более того, это преследуется уголовным кодексом Польши.

— Нужно ли подтверждение легальности происхождения денежных средств? 

— При перечислении денег продавцу или на депозит нотариальный со своего расчетного счета из-за границы, согласно действующему Польскому законодательству, нет требования о предоставлении подтверждения легальности происхождения денежных средств.

— У какого нотариуса нужно делать доверенность для покупки недвижимости Польши? На каком языке она должна быть? 

— Проект и образец доверенности наши покупатели всегда получают от того нотариуса, который непосредственно будет заверять их сделку. В такой доверенности всегда прописываются подробности полномочий: какую недвижимость приобретаем, за какую цену, на чье имя, с полномочиями в дальнейшем перерегистрировать все необходимые права на нового собственника. 

Доверенность составляется на языке страны в которой Вы находитесь. Потом пересылается в Польшу. В Польше такую доверенность мы переводим на польский язык у присяжного переводчика.