Что изменилось на рынке недвижимости Кыргызстана за последние годы? Интервью с экспертом

«Стоимость „квадрата“ в Бишкеке выросла на 49,2% по сравнению с 2022 годом», — эта цитата наглядно иллюстрирует стремительные изменения на рынке недвижимости Кыргызстана. В этом интервью коммерческий директор строительной компании O2 Development Суеркулов Айдин Акылбекович рассказывает о новых законодательных инициативах в стране, причинах роста цен на жилье и аренду, а также особенностях покупки недвижимости иностранцами.

У нас очень много строительных компаний, но успевать за спросом все равно не выходит.

Текущая ситуация на рынке недвижимости

— Рынок недвижимости в Кыргызстане переживает серьезные изменения в 2024 году. Под влиянием экономических, социальных и демографических факторов наблюдается рост цен, изменение предпочтений покупателей и инвесторов, а также развитие новых сегментов рынка. Спрос на жилье растет, что в свою очередь влияет на цены и типы популярной недвижимости. Бишкек остается лидером среди кыргызских городов по привлекательности для инвестиций.

С 1 января 2024 года вступило в силу новое Положение, регламентирующее контроль за строительными компаниями. Этот документ делает акцент на безопасности приобретения квартир. Вот ключевые моменты:

• Установлен обязательный уставной капитал для строительных компаний, зависящий от застраиваемой площади.
• Введена прозрачная бухгалтерия: компании обязаны ежеквартально публиковать отчеты на своих сайтах, а все оплаты должны проходить только через банк.
• В договорах теперь обязательно прописывается срок сдачи объекта в эксплуатацию и многие другие вещи, которые направлены на защиту покупателя от недобросовестных строительных компаний.

Несмотря на то, что на нашем рынке работает более 300 строительных компаний, мы все равно не успеваем строить достаточно квадратных метров для удовлетворения спроса. Огромный спрос на квартиры приводит к тому, что их цена в будущем будет только расти. Как говорится, спрос порождает предложение. Поэтому лучшее время для покупки квартиры было «вчера», а сейчас это «сегодня».

Спрос и цены на недвижимость

— Если говорить о квартирах, то наибольшим спросом пользуются однокомнатные и двухкомнатные. Они самые ликвидные, и на них всегда большой спрос. Также популярны коммерческие помещения в районах с развитой инфраструктурой.

Стоимость квадратного метра квартир в Бишкеке за первые 6 месяцев 2024 года выросла на 17,6% по сравнению с 2023 годом и на 49,2% по сравнению с 2022 годом. Однокомнатные квартиры 104-серии подорожали на 45,2%, а 105-серии — на 57,9%.

Стоимость однокомнатной квартиры в новостройке зависит от типа дома (эконом, бизнес-класс или премиум), его расположения, площади и этажности. На стоимость также влияет этап строительства. Например, цены на квартиры на стадии котлована ниже.

Приведу конкретный пример: стоимость однокомнатной квартиры в доме премиум-класса в южной части города на этапе завершения возведения последнего этажа может достигать $70,000. Год назад аналогичная квартира на этапе котлована стоила $60,000. В доме, который сдан под самоотделку, стоимость квартир будет варьироваться от $1200 за 1 м² в зависимости от локации и класса дома.

В городе Ош (второй по численности населенный пункт в стране) однокомнатную квартиру в новостройке можно приобрести до $40,000, на вторичном рынке — за аналогичную стоимость.

Рынок аренды

— Поскольку наша столица растет и развивается с каждым днем, это непосредственно влияет на рост внутренней миграции и приток граждан из других регионов. Например, в последнее время стало приезжать больше россиян. Конечно же, это способствует спросу на жилье и на аренду, в том числе.

Стоимость аренды жилья зависит от количества комнат, типа дома, расположения и наличия ремонта. В столице снять жилье будет ожидаемо дороже, чем в регионах. К примеру, ежемесячная аренда однокомнатной квартиры в доме бизнес-класса в центре города Бишкек (с евроремонтом, бытовой техникой и мебелью) будет стоить до 60,000–80,000 сом ($710—$950). В Оше аналогичную квартиру можно найти за 35,000 сом ($415) в месяц.

Что касается коммуналки, расскажу про местные особенности, касающиеся отопления и горячей воды. У нас газовое крышное отопление, и, скажем, владельцам квартиры площадью 70 м² нужно будет рассчитывать на траты в размере 5000 сом ($60).

Но с каждым годом счет на отопление может уменьшаться по двум причинам:

• Во-первых, изначально дом, как правило, не до конца заселен, а значит, с увеличением количества жильцов каждая квартира будет тратить меньше энергии на обогрев.
• Во-вторых, сам жилой дом, а точнее его скелет (монолит), будет высыхать с каждым годом, что напрямую влияет на затраты энергии для отопления всего дома.

По горячей воде есть разные варианты. Вы можете установить газовые колонки, которые дают большой объем горячей воды. Получится этакий нескончаемый ее источник. Или второй вариант — это обычные бойлеры (водонагреватели). Такое решение будет обходиться примерно в 1000 сом ($12).

Покупка недвижимости в Кыргызстане иностранцами

— Иностранцы имеют право приобретать недвижимость в Кыргызстане. Больше всего покупателей сейчас приезжает к нам из России, Казахстана и Китая. Они, главным образом, являются бывшими гражданами Кыргызстана или их родственниками. С 2021 года активность начали проявлять граждане Турции. 

В основном иностранцы владеют жилыми помещениями. Столичный рынок жилья, на который приходится половина строительства в стране, пользуется наибольшей популярностью. На втором месте по популярности — город Ош, на третьем — Жалал-Абад.

Процедура покупки недвижимости в Кыргызстане для россиян выглядит так же, как и для местных жителей. Гражданам других стран для совершения сделки потребуются нотариально заверенный перевод паспорта, документов ЗАГС, согласия и других необходимых документов.

Также у иностранцев есть вариант приобрести недвижимость в рассрочку. Ипотека на данный момент для граждан других стран недоступна. Но стоит отметить, что наш ГИК (Государственная ипотечная компания) с каждым годом развивается. Если я не ошибаюсь, сейчас у них появилась возможность долевого строительства: вы вносите от 50% и выше от стоимости квартиры, а остальное вам дают на ±10 лет в рассрочку. На выходе получается почти как ипотека. 

Инвестиции в недвижимость

— Рынок недвижимости привлекателен для инвесторов, в первую очередь, с точки зрения развития собственного бизнеса. Им интересна покупка и аренда коммерческих помещений для открытия магазинов, салонов красоты, кафе, ресторанов и т.д.

Существует много способов заработка на недвижимости — от сдачи в аренду жилья, а также коммерческих помещений под различные виды бизнеса, до флиппинга, т.е. перепродажи объектов после проведения ремонта.

Сумма заработка варьируется и напрямую зависит от вида аренды или перепродажи. На них в свою очередь влияют расположение, тип дома, площадь, этажность, наличие развитой инфраструктуры и даже парковочных мест.