Недвижимость Кипра в 2025 году: что нужно знать инвестору и покупателю

За последний год объем сделок с недвижимостью на Кипре вырос почти на 18% и достиг впечатляющей суммы в 2 миллиарда евро. В то время как цены после стремительного роста начали стабилизироваться, остров продолжает привлекать покупателей со всего мира. Что стоит за этой тенденцией и почему треть всех покупок приходится на иностранцев? 

В нашем интервью Виктория Яцюта, руководитель местного агентства недвижимости My Space, рассказывает о текущих ценах в разных городах Кипра, особенностях местного рынка и о том, почему остров привлекает как инвесторов, так и тех, кто ищет жилье для себя.

— Что нового и важного произошло на рынке недвижимости Южного Кипра за последнее время?

— По итогам 2024 года рынок стабилизировался после бурного роста предыдущих лет. Цены перестали расти в геометрической прогрессии, но еще сохраняют восходящий тренд. При этом фиксируется снижение активности со стороны граждан стран, не входящих в ЕС, что связано с ужесточением визовой и налоговой политики в некоторых странах. Увеличилось количество иностранных покупателей из Израиля, Ливана, Великобритании.

— Как изменился спрос и объемы продаж за последний год-полтора?

— В 2024 году на Кипре было зарегистрировано 15,797 сделок с недвижимостью, что на 17,8% больше, чем в 2023 году. Общий объем сделок достиг 2 миллиардов евро.

Наибольший спрос — жилая недвижимость Кипра (порядка 77%). Долевое распределение спроса по сегментам:

• Доля домов/вилл ~ 27%.

• Доля апартаментов ~50%.

• Офисные площади ~9%.

• Земельные участки ~14%.

Согласно экспертным данным, 75% сделок приходится на эконом и бизнес-классы, около 25% сделок — на премиальный сегмент (сделки свыше 500 тыс. евро). На элитный сегмент из этого объема приходится на более 5% (сделки свыше 2 млн. евро).

— Кто чаще всего покупает жилье на Кипре?

— Иностранцы (примерно 35% рынка): граждане Великобритании, Германии, Скандинавии, Израиля, Украины, России, Ливана и ОАЭ. Киприоты по-прежнему составляют основную массу покупателей (65% сделок). Но надо учитывать, что внутренний спрос среди основного населения — это, в основном, жилая недвижимость эконом и бизнес-классов; спрос на недвижимость в более дорогих премиальных сегментах приходится на иностранных покупателей.

— Когда на рынке наблюдается наибольшая активность?

— Пик активности традиционно приходится на весну (март-май) и осень (сентябрь-ноябрь). В это время проводятся наиболее крупные сделки и увеличивается интерес иностранных покупателей.

— Сколько стоит квадратный метр на Кипре?

— Актуальная стоимость в 2025 году варьируется по городам и типу недвижимости (см. список ниже).

Жилая недвижимость

Средняя стоимость недвижимости на Кипре в 2025 году (средневзвешенный показатель по количествам сделок и бюджетам продаж жилой недвижимости, включая апартаменты, таунхаусы, виллы):

• Лимассол: первичный рынок — €4000/м², вторичный — €3500.
• Пафос: первичный рынок — €2800, вторичный — €2400.
• Ларнака: первичный — €2600, вторичный — €2200.
• Никосия: первичный — €2500, вторичный — €2000.
• Айа-Напа, Протарас, Паралимни: первичный — €2800, вторичный — €2300.

Доля первичного рынка (новостроек) составляет порядка 45% от всех сделок.

Наибольший спрос (более 30%) — в Лимассоле. Средняя цена за квадратный метр в Лимассоле по классам недвижимости:

• Эконом-комфорт сегмент: 3500–4000 евро/м².
• Премиальный сегмент: 4500–7000 евро/м².
• Элитный сегмент: от 7500 евро/м².

Коммерческая недвижимость:

• Лимассол: офисы — €3900/м², ритейл — €4500.
• Пафос: офисы — €2300, ритейл — €2700.
• Ларнака: офисы — €2500, ритейл — €2800.

Земельные участки:

Сравнительный анализ по регионам (1 гектар / 10,000 м²)

Прогноз цен на недвижимость в 2025 году:

— Какой тип недвижимости сегодня наиболее востребован?

— Среди таковых — апартаменты в новых жилых комплексах с развитой инфраструктурой, виллы с красивым видом на море, горы, а также таунхаусы и мезонеты в крупных городах и пригородах. 

Среди инвесторов популярен сегмент short-term rental и жилье в туристических зонах. Среди покупателей недвижимости премиального и элитного сегментов (бюджет покупки более 500 тыс. евро) по географии сделок востребован Лимассол (40% спроса) и Пафос (10%). Среди покупателей сегментов эконом, комфорт классов (с бюджетом покупки до 200 тыс. евро), особенно среди покупателей из Ливана, Израиля, России и Украины, география спроса смещается на вторичный рынок в Ларнаку, Пафос, Никосию. 

Последние 5 лет, в связи с активным развитием девелоперского рынка, фиксируется активный спрос на земельные участки, и найти хороший участок в заданной локации, удовлетворяющий требованиям заказчика, становится непростой задачей.

— Каковы главные юридические и налоговые аспекты сделок?

— Граждане, если они не из стран-членов ЕС, должны подать заявку на разрешение приобретения. Процедура законна, но требует дю-дилидженса, оценки статуса титула, отсутствия обременений.

Налоги:

• НДС на новое жилье — 19% (можно снизить до 5%).
• Гербовый сбор: 0.15–0.20%.
• Налог на прирост капитала: 20% для резидентов.

Годовой налог на недвижимость был отменен в 2017 году. 

— Что в тренде на рынке жилья Южного Кипра в 2025 году?

— Покупатели все чаще интересуются экологически устойчивыми, энергоэффективными домами. Растет популярность недвижимости с системой «умный дом», солнечными батареями, а также объектов с высокими стандартами строительства с современным планировками, высокими потолками, панорамными окнами, теплыми полами. 

На пике спроса — проекты с концепцией курортной резиденции, семейной виллы, а также много запросов на земельные участки как от инвесторов, так и от частных покупателей. 

Отдельно хочется отметить рост спроса на жилые комплексы с инфраструктурой, в которой предусмотрена придомовая территория, места для занятия спортом, детские площадки, красивый ландшафтный дизайн. И, конечно, важным фактором остается удачное месторасположение в черте города рядом со школами, магазинами, досуговыми и торговыми центрами, медицинским учреждениями, зелеными парками, пляжами. 

— Кто ваш типичный клиент?

— Это семейная пара 35–55 лет, ребенок ходит в среднюю школу или уже учится в университете и живет отдельно от родителей, муж занимается бизнесом или работает удаленно. В основном это иностранцы, в том числе русскоязычные, с интересом относящиеся к среднесрочным инвестициям. 85–90% из них ищут жилье для себя. Примерно 10–15% клиентов совершают покупки с инвестиционными целями: сдача в аренду, перепродажа, сохранение и рост капитала.

— Какие главные особенности рынка недвижимости Южного Кипра в сравнении с другими европейскими странами?

— В последние пять лет рынок недвижимости Южного Кипра отличается своей стабильностью, благоприятным налоговым режимом и возможностью получения ВНЖ через инвестиции от €300,000. 

В отличие от многих европейских стран, здесь вам будут доступны теплый климат, безопасность, лояльность местного населения к иностранцам, в том числе к русскоязычным жителям острова, удобная и развивающаяся инфраструктура для образования (более 40 высших учебных заведений), оптимальные цены на жилье, комфортная бизнес-среда и налогообложение для бизнеса предпринимателей-экспатов, а также IT-кочевников. 

Покупатели недвижимости на Кипре ценят остров за сочетание благоприятного, можно сказать, неспешного стиля жизни и привлекательных условий как для краткосрочных, так и долгосрочных инвестиций.