Северный Кипр — золотая жила для инвесторов? Интервью с экспертом рынка

340 солнечных дней в году и прогнозы об удвоении стоимости недвижимости к 2028 году — за последние три года Северный Кипр превратился из тихой средиземноморской гавани в один из самых горячих инвестиционных рынков недвижимости. Но действительно ли сейчас идеальное время для входа на этот рынок? Какие подводные камни ждут неподготовленных инвесторов? И на какую реальную доходность можно рассчитывать?

Об этом и многом другом мы поговорили с Еленой Каленской, действующим брокером компании GP Real Estate. Елена делится инсайдерской информацией о рынке недвижимости Северного Кипра, рассказывает о реальных кейсах из практики и дает практические рекомендации для тех, кто рассматривает возможность инвестирования в этот перспективный регион.

Рынок недвижимости Северного Кипра прямо сейчас

— Елена, как бы вы охарактеризовали текущее состояние рынка недвижимости Северного Кипра? Насколько он изменился за последние годы?

— Северный Кипр сейчас переживает настоящий инвестиционный бум. За последние полтора года спрос на недвижимость вырос в разы, особенно после 2022 года. Сегодня хорошие объекты разбираются еще на этапе котлована.

Статистика показывает, что количество сделок с 2023 года увеличилось на 54%. Темпы продаж у застройщиков бьют все рекорды, а интерес со стороны иностранных покупателей только растет. Важно понимать, что Северный Кипр — это, пожалуй, последний доступный рай Средиземноморья, где цены на недвижимость на 40-60% ниже, чем в Европе и на южной части Кипра, при сопоставимом качестве жизни.

— Существует ли сезонность на рынке недвижимости Северного Кипра?

— Безусловно. Пик активности традиционно приходится на весну (март-май) и осень (сентябрь-ноябрь). Это связано как с комфортной погодой для осмотра объектов, так и с туристическим сезоном. Многие потенциальные покупатели сначала приезжают как туристы, а затем принимают решение о приобретении недвижимости.

В эти периоды также проходят специализированные выставки, инвестиционные туры и различные акции от застройщиков. Летом активность немного снижается из-за жары, а зимой — из-за непредсказуемой погоды и праздников. Однако в целом рынок остается активным круглый год, что объясняется 340 солнечными днями в году и мягким климатом.

Инвестиционный потенциал региона

— Почему именно сейчас, по вашему мнению, лучшее время для инвестиций в недвижимость Северного Кипра?

— Сейчас мы наблюдаем идеальную инвестиционную ситуацию. Рынок недвижимости Северного Кипра находится в стадии активного роста, но при этом еще не достиг своего пика. Аналитики прогнозируют удвоение стоимости объектов к 2028 году. Это, безусловно, золотое время для инвестора.

Есть несколько ключевых факторов, которые делают Северный Кипр особенно привлекательным для инвестиций прямо сейчас:

Во-первых, соотношение цены и качества. Стоимость жилья здесь значительно ниже, чем в других средиземноморских странах, при сопоставимом и даже лучшем качестве.

Во-вторых, развитие инфраструктуры. На острове активно строятся новые дороги, торговые центры, медицинские учреждения, что неизбежно ведет к повышению стоимости недвижимости.

В-третьих, привлекательные условия для инвесторов. Застройщики предлагают гибкие схемы оплаты, беспроцентные рассрочки, что существенно облегчает вход на рынок.

— На какую реальную доходность могут рассчитывать инвесторы при разных сценариях?

— В зависимости от выбранной стратегии, доходность может существенно различаться. При долгосрочной аренде объектов можно рассчитывать на 5-7% годовых в валюте, что уже выше банковских депозитов. Если же говорить о краткосрочной аренде, особенно в высокий сезон, доходность может достигать 10-12% годовых.

Наиболее впечатляющие показатели демонстрирует стратегия перепродажи недвижимости на этапе строительства. Здесь капитализация может составить от 20 до 40% за 1,5-2 года. Все зависит от правильного выбора объекта и момента входа.

Важно отметить, что для максимизации доходности необходимо тщательно анализировать рынок и выбирать проекты от надежных застройщиков в перспективных локациях. Именно поэтому так важно работать с профессионалами, которые глубоко понимают местный рынок.

Популярные объекты и локации

— Что сейчас в тренде на рынке жилья Северного Кипра? Какие объекты пользуются наибольшим спросом?

— Однозначный тренд последних лет — комплексы с развитой внутренней инфраструктурой. Покупатели хотят получить максимум удобств в рамках одной территории: бассейны, СПА-центры, фитнес-залы, рестораны, коворкинги. Особой популярностью пользуются проекты на первой и второй линии от моря.

Также заметно вырос интерес к виллам и пентхаусам с панорамными видами на море. Это особенно характерно для инвесторов, которые планируют сдавать недвижимость в аренду или рассматривают вариант перепродажи в будущем.

Если говорить о конкретных проектах, могу выделить ТОП-5 комплексов, которые сейчас особенно востребованы:

• Grand Sapphire — масштабный проект на берегу Средиземного моря, разбитый на три очереди с полной инфраструктурой: уже сданный Grand Sapphire Resort, строящийся Grand Sapphire Resort 2 (возведено 14 этажей) и находящийся на стадии котлована Grand Sapphire Blu.
• THE ONE — уникальный проект, где виллы предлагаются по цене квартиры.
• Habitat — проект, предлагающий рассрочку даже после сдачи объекта.
• Caesar Resort — комплекс с полной инфраструктурой в двух минутах от знаменитого пляжа Long Beach.
• Courtyard — современный проект с оптимальным соотношением цены и качества.

— Кто в основном покупает недвижимость на Северном Кипре? Каков портрет Вашего типичного покупателя?

— Основной спрос сегодня формируют граждане России, Казахстана, Украины, европейских стран (особенно Германии и Польши), а также Ирана и стран Персидского залива. В последнее время заметно активизировались покупатели из Турции.

Если говорить о соотношении, то иностранные покупатели составляют более 80% от общего числа сделок на первичном рынке. Коренные жители острова в основном приобретают вторичную недвижимость или жилье за пределами курортных зон.

Что касается портрета типичного клиента — это человек 30-55 лет, часто с опытом инвестиций, или предприниматель. Многие ищут надежный актив с доходностью выше банковских инструментов или недвижимость для отдыха и возможного переезда. Также среди покупателей много семей с детьми, фрилансеров и digital-специалистов, которые рассматривают Северный Кипр как альтернативу Турции или Дубаю благодаря более комфортному климату и спокойной атмосфере.

Юридические аспекты сделок

— С какими юридическими нюансами сталкиваются иностранные покупатели на Северном Кипре?

— Покупка недвижимости за рубежом всегда связана с определенными особенностями, и Северный Кипр — не исключение. Среди ключевых юридических нюансов я бы выделила следующие:

Во-первых, существует ограничение для иностранцев — без регистрации компании можно владеть не более чем одним объектом недвижимости. Это важно учитывать при долгосрочном планировании инвестиций.

Во-вторых, необходимо быть внимательным к валюте сделки. Контракты могут заключаться в турецких лирах, фунтах или евро, что влияет на финальную стоимость и может создавать определенные валютные риски.

В-третьих, не каждый объект имеет чистый титул и корректно зарегистрирован в кадастре. Это один из самых важных моментов, который требует тщательной проверки.

— Какие условия рассрочки доступны при покупке недвижимости на Северном Кипре?

— Рассрочка — одно из главных преимуществ рынка недвижимости Северного Кипра. Практически все застройщики предлагают беспроцентную рассрочку на период строительства, который обычно составляет от 1 до 2 лет. Некоторые девелоперы готовы предоставлять рассрочку даже после сдачи объекта.

Стандартный первоначальный взнос составляет от 30 до 40% от стоимости объекта. Важно отметить, что существуют гибкие графики платежей, которые можно адаптировать под конкретные финансовые возможности клиента.

Особенно выгодные условия рассрочки предлагаются на старте продаж новых проектов. В этот период застройщики готовы идти на максимальные уступки, чтобы привлечь первых покупателей и запустить продажи.

Кейсы из практики

— Могли бы вы поделиться реальным примером из вашей практики, который иллюстрирует специфику работы на рынке Северного Кипра?

— Конечно. Недавно к нам обратилась супружеская пара из Германии. Они самостоятельно нашли на вторичном рынке недорогую квартиру с видом на море и были уверены, что это отличная возможность. Однако после проведения первичной юридической проверки обнаружилось сразу несколько проблем:

• Титул не был полностью оформлен из-за наследственного спора между предыдущими владельцами. 
• На объекте числилось банковское обременение. 
• Предыдущий собственник не оплатил налоги, что могло создать проблемы в будущем.

Эти люди были в шаге от совершения серьезной ошибки. Благодаря нашему опыту и обширной базе объектов, мы оперативно предложили им альтернативу — готовую квартиру в уже сданном комплексе с чистыми документами, полной меблировкой и возможностью рассрочки на 12 месяцев.

Мы организовали просмотр буквально на следующий день, согласовали индивидуальные условия рассрочки, и в итоге клиенты приобрели безопасный и ликвидный объект. Сейчас они не только наслаждаются жизнью у моря, но и активно рекомендуют нас своим друзьям и знакомым.

— Какие рекомендации вы бы дали тем, кто только планирует инвестировать в недвижимость Северного Кипра?

— Прежде всего, рекомендую тщательно изучить рынок и определить свои инвестиционные цели. Северный Кипр предлагает разнообразные возможности, но важно понимать, что именно вы хотите получить: стабильный пассивный доход от аренды, быструю капитализацию при перепродаже или комфортное жилье для собственного использования.

Второй важный момент — выбор надежного партнера. Рынок Северного Кипра имеет свою специфику, и без поддержки опытного агентства легко совершить ошибку.

Третье — не торопиться с решением. Даже если вы нашли, на первый взгляд, идеальный вариант, необходимо провести юридическую проверку и убедиться в чистоте документов.

И наконец, важно оценить перспективы развития района, в котором находится выбранный объект. Инфраструктура, планы по развитию территории, близость к морю и другим важным объектам — все это напрямую влияет на будущую ликвидность недвижимости.

Северный Кипр сегодня — это действительно уникальная инвестиционная возможность с огромным потенциалом роста. И сейчас идеальное время, чтобы стать частью этого рынка.