Рынок недвижимости Грузии в 2025 году: анализ роста, инвестиции и доходность — эксперт
За последние 8 лет рынок недвижимости Грузии трансформировался до неузнаваемости. Объём рынка жилой недвижимости Тбилиси вырос более чем вдвое и достиг $243 млн, а Батуми показал аналогичную динамику. О причинах такого роста, рекордных инвестициях в $5,5 млрд от Emaar Group и перспективах для инвесторов рассказывает Элиас Марино, основатель агентства недвижимости Geo Estate.
На рынке недвижимости Грузии сейчас можно и нужно зарабатывать.
— Как изменился рынок жилой недвижимости Грузии за последние 8 лет?
— Рынок недвижимости Грузии стремительно развивается, и согласно данным Colliers International, к февралю 2025 году размер рынка жилой недвижимости в Тбилиси достиг $243,230,009 — это на $126,704,094 больше, чем в феврале 2018 года, когда его размер составлял всего $116,525,915. А размер рынка жилой недвижимости Батуми в феврале 2025 достиг $63,640,485 — это на $33,443,480 больше, чем в феврале 2018, когда его размер составлял всего $30,197,005.
— Как вы оцениваете ситуацию на грузинском рынке недвижимости прямо сейчас? Каковы последние новости/изменения на рынке? Может быть, появились тенденции, которых вы раньше не наблюдали на рынке?
— Рынок недвижимости Грузии внушает оптимизм. Так, в конце января 2025 года в Абу-Даби был подписан меморандум между правительством Грузии и одним из самых крупных застройщиков Эмиратов Emaar Group об инвестировании более $5,5 миллиарда в сектор недвижимости Грузии. Уже появилась информация, что на побережье Чёрного моря в Батуми планируется строительство комплекса Gonio Marina на территории 590 гектаров. Проект будет включать в себя пристани для яхт мирового класса, брендовые резиденции, роскошные отели и торговые центры.
— Как изменился спрос на недвижимость в стране за последнее время, скажем, за год-полтора? Каковы сейчас в принципе объёмы продаж жилья?
— Это крупнейшая инвестиция в истории страны, и тот факт, что инвестиции будут сделаны в сектор недвижимости Грузии, является чётким сигналом для розничных инвесторов, указывающим на привлекательность инвестиций и высокие перспективы. Таким образом, к февралю 2025 года количество транзакций в сегменте жилой недвижимости Тбилиси составило 3205, что на 429 транзакции больше, чем в феврале 2021 года. Что касается Батуми, количество транзакций в сегменте жилой недвижимости к февралю 2025 составило 1177, что на 444 транзакции больше, чем в феврале 2021 года.
— В чём существенные различия рынка жилья Тбилиси и Батуми?
— Среди иностранных инвесторов наибольшей популярностью пользуется недвижимость Тбилиси и Батуми. Основное различие между ними заключается в том, что Батуми — это курортный город с ярко выраженной сезонностью, а Тбилиси из-за статуса столицы меньше подвержен таким факторам. Однако в последнее время всё больше инвестиций зарубежных инвесторов привлекаются welness-центрами, премиальными отелями с санаторными функциями и реабилитационными центрами Батуми, рассчитанными на круглогодичную заполняемость.
— Какая сейчас наблюдается стоимость квадратного метра квартиры в Тбилиси и в Батуми?
— На февраль 2025 года цена на жилую недвижимость в Тбилиси составляет в среднем $1157/м², что на $90/м² больше, чем в феврале 2024 года. Что касается Батуми, в феврале 2025 года среднестатистическая цена на жилую недвижимость составила $1179/м² — это на $165/м² больше, чем в феврале 2024 года.
— Недвижимость какого типа сейчас на пике спроса в Грузии?
— Если придерживаться следующей классификации: премиум, комфорт, средний и экономклассы, — то в Батуми за 2024 год в сегменте премиальной недвижимости отмечается рост на 11.7%, а в сегменте комфорт — на 29.7%. В то время как в Тбилиси в 2024 году в сегменте премиальной недвижимости отмечается рост на 29.9%, а в сегменте комфорт — на 29.3%. С инвестиционной точки зрения это наиболее перспективные варианты.
— Вторичный или первичный рынок лидирует по спросу? С чем это связано по вашим наблюдениям?
— В феврале 2025 года количество сделок в новых проектах в Тбилиси снизилось на 2%. Следует отметить, что некоторые сделки по новым проектам на первичном рынке регистрируются застройщиками позже, что потенциально может привести к искажению данных и не дать точной картины первичного рынка. На вторичном рынке тенденция к снижению сохранилась — показатель по старым квартирам снизился на 27,2% по сравнению с февралём 2024 года. Это наглядно свидетельствует об интересе инвесторов к новостройкам.
Пример нового элитного ЖК в Тбилиси:
— Квартиры какой площади (сколько комнат) сейчас наиболее популярны у потенциальных покупателей?
— Как показывает практика, наибольшей популярностью пользуются большие квартиры с несколькими спальнями. Обычно именно таких планировок в проектах меньше всего, а именно они имеют наибольшую ликвидность. Это связано в первую очередь с тем, что такие квартиры пользуются популярностью у людей с семьями, которые охотно их покупают как в Тбилиси, так и в Батуми.
— Какой самый жаркий период на рынке жилья Грузии в году?
— Исторически сложилось так, что наибольшее количество транзакций на рынке жилой недвижимости Грузии приходится на конец года.
— Какие тренды в сегменте курортной недвижимости наблюдались в прошлом году? Что ожидается в этом году?
— В данный момент на побережье Чёрного моря в Гонио полным ходом идёт строительство первого в Грузии All-inclusive курорта под брендом Wyndham Grand 5*, состоящего из четырёх отельных комплексов площадью более 27,000 м² с более чем 100 объектами инфраструктуры: SPA, рестораны, аквапарки и прочее. Ввод комплекса в эксплуатацию запланирован на конец 2025 года.
Также в 2025 году анонсировали старт продаж на первом насыпном острове в Батуми, который состоит из двух искусственно созданных полуостровов и одного острова. Завершение строительства запланировано на 2040 год. Проект имеет площадь 84 гектара, на которой будут расположены отели, виллы, небоскрёбы, рекреационные зоны, концертные залы, торговые центры, офисные помещения, образовательные учреждения, медицинский центр и многое другое.
— Граждане каких стран чаще всего интересуются покупкой жилья в Грузии? Какие именно типы недвижимости они рассматривают для себя и в каких городах?
— Согласно данным Galt & Taggar, иностранные инвесторы всё чаще выбирают недвижимость Грузии в качестве инвестиции: в 2024 году доля иностранного капитала в Батуми составила 90%. Распределение иностранных инвестиций по странам выглядит следующим образом:
- Россия — 27%,
- Израиль — 11%,
- Польша — 7%,
- Турция — 5%,
- Украина — 4%,
- Германия — 3.8%,
- США — 3%,
- Остальные страны — 39,2%.
В Тбилиси общая картина выглядит иначе: там спрос формируют граждане Грузии, на них приходится 85% от общего объёма продаж; за ними следуют граждане России и Израиля, на долю которых приходится по 4% от общего объёма продаж, а всё остальное — это другие страны.
— Сколько можно заработать на грузинской недвижимости и какие для этого есть способы?
— Существует два основных способа заработка на недвижимости:
- Рост рыночной капитализации проекта (например, покупка на котловане с последующей перепродажей). Так, в зависимости от проекта, на стадии строительства рост цены может достигать 30% ROI в год и даже больше.
- Доход с аренды (долгосрочной или посуточной). Что касается дохода с аренды, самые высокие показатели доходности у международных управляющих компаний типа Ambridge Hospitality. Они занимаются управлением брендовыми, международными отельными сетями и иногда даже могут предложить гарантированную доходность инвесторам от 5 до 9% ROI в год. Это становится возможным благодаря работе с пакетными туристами и туристическими компаниями. Поэтому инвестиции в брендовую недвижимость являются настолько финансово привлекательными.
— Что в целом ожидает рынок жилой недвижимости Грузии в ближайшие несколько лет, по вашему мнению?
— На рынке недвижимости Грузии сейчас можно и нужно зарабатывать. Инвестиции в недвижимость Грузии крупного зарубежного капитала и реализация масштабных проектов регионального значения — лучшее этому подтверждение.
Автор
