Запрос купить недвижимость в Дубае сейчас настолько популярен, что на многие объекты буквально выстраиваются огромные очереди. Это касается всех сегментов, в том числе элитной недвижимости. О спросе и ценах на элитную недвижимость Дубая, популярных районах для покупки элитного жилья и ближайших проектах в этой сфере — читайте в нашем материале. 

В декабре 2022 года в Дубае завершилась крупнейшая в истории Эмирата сделка по продаже земли под жилую застройку: Metropolitan Premium Properties и Mallorca Properties заплатили $187,6 млн. за три участка в Dubai Marina. И это только один пример нынешнего высокого спроса на дубайскую недвижимость. 

Для сегмента элитной недвижимости предыдущий год тоже оказался очень удачным: с 3 квартала 2021 года по 3 квартал 2022 года рост цен на элитную недвижимость составил 88,9%. И это самый высокий рост в мире.

Генеральный директор Golden Brown Group Татьяна Бурлаковская прогнозирует, что спрос на недвижимость в Дубае будет оставаться высоким и в 2023 году: по ее словам, власти Эмирата делают все, чтобы привлечь лучшие умы со всего мира; они вкладывают огромные средства в инфраструктуру, улучшают инвестиционный климат и условия для предпринимателей. 

В этом тексте вы найдете ответы эксперта на самые важные вопросы: за сколько можно приобрести элитные объекты Дубая на данный момент; какие районы Дубая наиболее популярны с точки зрения покупки элитного жилья; как устроен процесс покупки элитной недвижимости иностранцами; каких новинок ожидать в ближайшие годы в элитном сегменте недвижимости Дубая и т.д. 

Перспективы и риски инвестиций в недвижимость Дубая: интервью с экспертом 

«Еще 20 лет назад иностранцы не могли покупать местную недвижимость»

— Основная часть покупателей недвижимости в Дубае — иностранцы. По нашим наблюдениям, в топ-10 стран, чаще всего покупавших дубайскую недвижимость в 2022 году, вошли: Великобритания, Италия, Франция, Германия, Индия, Пакистан, Канада, Россия, Ливан и Китай. 

Россияне в последнем квартале предыдущего года и вовсе заняли первое место по количеству сделок. Оно и понятно: Дубай — одно из немногих государств, в котором нет никаких ограничений из-за национальности. Поэтому многие россияне перевозят туда бизнес и переезжают на ПМЖ.

Важное значение имеет то, что Эмират привлекает огромное количество туристов со всего мира — до пандемии каждый год сюда приезжали около 17 млн. человек. И хотя в 2020 году показатели, по понятным причинам, просели, сейчас они постепенно возвращаются к прежнему уровню. По предварительным оценкам, турпоток в 2022 году составил около 10 млн. человек.

Стоит отметить, что приезжает сюда, в основном, очень состоятельная часть населения. По подсчетам Всемирного совета по путешествиям и туризму (WTTC), в прошлом году туристы потратили в Дубае почти 30 млрд долларов.

Интересный факт: еще 20 лет назад иностранцы не могли покупать местную недвижимость. Теперь же в Дубае свыше 60 районов свободного владения, где представители стран, не являющихся членами Совета сотрудничества арабских государств Персидского залива (GCC), могут спокойно приобретать как жилье, так и коммерцию. В остальных же районах им можно арендовать недвижимость на срок до 99 лет, но без права выкупа.

Где живёт больше всего иностранцев? Топ-10 стран и актуальная аналитика

«В денежном выражении рынок недвижимости вырос на 60%»

— Как и везде, элитной недвижимость становится больше благодаря высокому качеству строительства, грамотной концепции проекта, видовым характеристикам и, конечно же, локации. 

Что касается Дубая, спрос на местную недвижимость остается высоким. С января по ноябрь 2022-го года (более новых данных пока нет) были закрыты более 88 тыс. сделок, что на 32% больше, чем за 11 месяцев 2021 года. В денежном выражении рынок недвижимости вырос на 60%, до 65 млрд долларов. 

В некоторых проектах лоты раскупаются за несколько часов и даже минут — застройщик выпускает пул апартаментов, на каждый из которых уже есть несколько покупателей. 

Если говорить про предпочтения покупателей апартаментов, то можно отметить выраженный перекос в сторону прибрежного «мега-района» Jumeirah. Он включает целый спектр элитных и курортных районов, в числе которых также Dubai Marina, Palm Jumeirah, Downtown Dubai, Business Bay, Barsha Heights, Emirates Hills, Jumeirah Beach Residences, Jumeirah Lake Towers и ряд других в том же районе. 

Среди покупателей вилл и таунхаусов более всего востребованы такие локации, как Dubai Hills Estate, Arabian Ranches, DAMAC Hills (Akoya by DAMAC), Town Square, Wadi Al Safa, Al Barsha и The Springs.

Вообще, в ближайшие годы в Дубае будет реализована масса примечательных проектов. В их числе, к примеру, проект компании Meraas на острове Bluewaters Island, построенном неподалеку от бухты Dubai Marina. Стоимость апартаментов там будет начинаться от 18 млн. долларов. Но это ультралюксовый проект. 

Еще один интересный комплекс от компании Omniyat находится в Палм-Джумейре — от 6 млн долларов за 2-спальные апартаменты. В целом, сейчас самый высокий интерес представляют проекты на Палм-Джумейра, так как локации на первой линии уже застроены.

«В Дубае можно перепродать квартиру, не выплатив ее полную стоимость»

— Средняя стоимость новой жилой недвижимости бизнес-класса в Дубае достигает 5 700 долларов за 1 кв. м (+19% за год). В элитном сегменте цены в 2−3 раза выше. Это много, однако по-прежнему дешевле, чем в других мегаполисах мира, вроде Лондона, Нью-Йорка, Парижа и так далее. 

Средний бюджет сделок по покупке апартаментов в Дубае составляет 500 тыс. долларов, таунхаусов — 600 тыс. долларов, элитных вилл — 2−3 млн долларов. Верхней ценовой планки как таковой нет. Отмечу, что бОльшим интересом у покупателей пользуются апартаменты, поскольку обустроить территорию вокруг дома при дубайском жарком климате очень сложно. 

В чем бонусы покупки недвижимости Дубая за криптовалюту? 

— Доля инвесторов и конечных покупателей на рынке недвижимости Дубая распределяется в соотношении 60:40. Доходность жилья в этом эмирате при сдаче в краткосрочную аренду в среднем составляет 10%, в долгосрочную — 5–7%. Примечательно, что в проектах под брендами гостиничных операторов девелоперы прописывают в договоре гарантированный уровень доходности от сдачи апартамента в аренду — в среднем, это от 5 до 10% годовых. 

При этом на перепродаже можно заработать в разы больше, от 20% и выше, но все зависит от стратегии инвестирования. В Дубае можно перепродать квартиру, не выплатив ее полную стоимость (достаточно от 30−50% от суммы). Выгоднее всего продавать на последней стадии финальным покупателям, которые приобретают уже почти готовый проект для собственного проживания или сдачи в аренду. 

Но нужно тщательно выбирать проект и стратегию инвестирования. Не нужно думать, что в Дубае вся недвижимость приносит высокий доход: если зайти в проект с одними инвесторами или в неудачной локации, то можно не получить ожидаемого дохода. Строить иллюзии не стоит.

«Покупатель в Дубае хорошо защищен от недобросовестных игроков» 

— Чтобы купить недвижимость в Дубае, необходимо иметь при себе заграничный паспорт, визу и адрес проживания в Эмирате; если покупатель не может присутствовать лично, нужно сделать доверенность на его представителя. 

Процедура покупки недвижимости в Дубае для иностранцев достаточно простая, хотя и имеет ряд нюансов. Во-первых, объект должен располагаться в так называемых Freehold-зонах, чтобы в дальнейшем в полной мере можно было не только пользоваться и владеть им, но и продавать, дарить, сдавать в аренду, передавать по наследству. 

После выбора жилья и внесения задатка необходимо подписать Меморандум о взаимопонимании (Контракт F) и оформить Сертификат об отсутствии возражений (NOC). Если лот приобретается в строящемся доме, вместо перечисленных выше документов подписывают Первичный договор о продаже (Initial Contract of Sale).

Затем происходит заключение договора купли-продажи и регистрация права собственности — на арабском и английском языках. Заверять его нотариально не обязательно. 

В договоре купле-продажи отражены адрес объекта недвижимости, его стоимость, порядок расчета между участниками сделки, условия и сроки передачи недвижимости, а если недвижимость приобретается в строящемся проекте — еще и сроки завершения строительства и ответственность застройщика за нарушение срока сдачи в эксплуатацию. 

Переход права собственности оформляется в Земельном департаменте Дубая (DLD), который также выдает новому владельцу жилья Титул собственника (Title Deed).

Вот еще несколько важных моментов:

Во-первых, законы ОАЭ не разрешают проводить сделки купли-продажи без посредников — они помогают разобраться во всех тонкостях процесса, подготовить пакет документов и преодолеть языковой барьер. При этом действия риелторов на территории эмирата строго регулируются Агентством по регулированию недвижимости (RERA) и Земельным комитетом Дубая (DLD). 

Во-вторых, сделки купли-продажи в обязательном порядке регистрируются в Земельном департаменте Дубая, а все средства инвесторов хранятся на специальных эскроу-счетах. Если же компания по каким-то причинам не может завершить строительство, Земельный департамент Дубая должен найти другого девелопера либо вернуть покупателям деньги, которые они внесли на эскроу-счета.

Все это говорит о том, что покупатель недвижимости в Дубае хорошо защищен от недобросовестных игроков.