Иностранцы в Индонезии не имеют прав на полное владение недвижимостью, но в стране есть другие формы владения. Разбираемся подробнее в нюансах покупки недвижимости в Индонезии, пошаговом процессе сделки, стоимости объектов и возможностях их приобретения в ипотеку. 

Какие есть виды владения недвижимостью в Индонезии?

1. Hak Milik («полное право на собственность»). 

Право собственности на землю в Индонезии есть только у граждан. Однако иностранцы могут воспользоваться следующей схемой для полноправного владения: заключить нотариально заверенный договор о предоставлении займа индонезийцу, в качестве которого будет выступать приобретаемая недвижимость. Но стоит учитывать, что фактическим владельцем объекта остается гражданин страны.

2. Hak Pakai («право на использование»).

Одним из главных требований для приобретения недвижимости посредством Hak Pakai является наличие рабочей визы в Индонезию (KITAS). Важно отметить, что Hak Pakai может быть применен только к одному объекту недвижимости, а размер земельного участка не должен превышать половину гектара.

Купив недвижимость посредством Hak Pakai, иностранец получает индивидуальный сертификат — он регистрируется в специальной государственной службе. Этот документ предоставляет нерезиденту полные права на использование земли или жилья.

Индивидуальный сертификат Hak Pakai выдается на первоначальный срок в 30 лет, который может быть продлен еще на 20, а затем на дополнительные 30 лет. То есть общий срок действия достигает 80 лет. 

Важно отметить, что этот способ подходит только для тех, кто планирует постоянно проживать в Индонезии. Если вы покидаете страну, вам необходимо передать права на недвижимость другому лицу в течение одного года. В противном случае, государство имеет право ее изъять.

3. Hak Guna («право на строительство»). 

Hak Guna подходит для компаний, зарегистрированных на территории Индонезии. Он предоставляет юридическим лицам возможность владеть несколькими объектами недвижимости или строить их.

Компания получает право владения на срок до 30 лет, который может быть продлен до 80 лет. При этом компания может продавать земельные участки или недвижимость, передавая права на эти объекты другим лицам.

4. Hak Sewa — форма владения недвижимостью через аренду.

Hak Sewa предполагает заключение обычного договора аренды. Обычно он заверяется нотариально, но не требует регистрации в государственных органах. 

Hak Sewa позволяет арендатору использовать недвижимость в течение определенного периода времени согласно условиям договора.

«Все оказалось не так просто». Личный опыт переезда на Бали и полезная информация для тех, кто сомневается

Что дает покупка недвижимости в Индонезии?

Покупка недвижимости в Индонезии не дает никаких привилегий при получении виз и ВНЖ. 

Покупка недвижимости в Индонезии по шагам

Разберемся, как купить недвижимость в Индонезии в рамках схем Hak Pakai, Hak Milik и Hak Guna:

1. Проверяем объект. 

Важно провести тщательную проверку понравившегося объекта, чтобы убедиться в его юридической чистоте и отсутствии каких-либо долгов. Обычно этим занимается риелтор.

После проведения всесторонней проверки и документального подтверждения уплаты налогов продавцом и покупателем, необходимо предоставить соответствующие документы в органы Land Deed Official.

2. Оформляем условный договор купли-продажи.

Продавец и покупатель обычно подписывают условный договор купли-продажи (CSPA) до передачи земельного участка. CSPA часто рассматривается как предварительное соглашение о долгосрочной аренде земельного участка. В некоторых случаях CSPA может требовать авансового платежа. 

3. Заключаем договор купли-продажи.

Покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи перед органом власти Pejabat Pembuat Akta Tanah, который оформляет документы на землю.

4. Оплачиваем остаток от суммы сделки.

Этот шаг осуществляется прямиком после подписания договора. Каким образом перечислять деньги, стороны договариваются в индивидуальном порядке. 

5. Регистрируем право собственности.

В течение семи дней после подписания всех документов готовится сертификат по передаче права долгосрочной аренды и прилагающиеся к нему бумаги. 

Совершить сделку удаленно возможно: нужно лишь оформить доверенность на юриста. 

Сопутствующие траты при покупке недвижимости в Индонезии

Вот дополнительные расходы, на которые нужно рассчитывать:

  • Transfer Tax — 5% (такой процент взимается как с покупателя, так и с продавца).
  • Продажа земли — 1% (оплачивает покупатель).
  • Плата юристу 0,5% — 1,5% (оплачивает покупатель).
  • Регистрационный взнос —0,2% (оплачивает покупатель).
  • Комиссия риэлтора —5% (оплачивает покупатель).
  • Услуги нотариуса — 1% (оплачивает покупатель).

Средние цены на жилье в Индонезии

Купить квартиру 90 кв.м. в Индонезии можно в пределах €75,000-€141,000. 

Цена за аренду однокомнатной квартиры в Индонезии составляет примерно €166-270 ежемесячно. Арендовать трехкомнатную квартиру в стране можно за €400-700.

Коммунальные платежи в Индонезии в среднем составляют €57 в месяц (плюс €27 за интернет).

Покупка жилья в Индонезии в ипотеку

Иностранцы могут получить ипотечный кредит в индонезийском банке, однако важно не торопиться и изучить различные предложения разных банков.

Процентная ставка по ипотеке в Индонезии на 20 лет с фиксированной ставкой равна 9.53%.

На нашем сайте вы можете найти нужное агентство недвижимости в Индонезии.