Во сколько обойдется содержание жилья в США? Рассказываем про налог на недвижимость

Собственная недвижимость — это главное имущество среднестатистического американца. Но его содержание нередко обходится домохозяйствам треть от дохода. Расходы включают в себя не только оплату коммуналки, выплаты по кредиту или ипотеке — важную роль играет налог на недвижимость. 

В нашей статье мы рассмотрим общие расходы на содержание жилья в США и подробно разберем, как работает налог на недвижимость, почему он важен и как влияет на бюджет.

Общие расходы на содержание жилья в США

Жилье в США хоть и не самое дешевое, но относительно доступное благодаря развитой системе кредитования. На 2024 год с ее помощью продали около 70–80% от всех новых объектов в США. Сейчас ставка по ипотеке составляет 6–7%, а значит за дом стоимостью $400,000 домохозяйству в среднем нужно платить $1500—$2000 ежемесячно. Также есть и сопутствующие расходы:

• Коммунальные услуги. Еще в $200—$400 в месяц обходится электричество, вода, отопление и интернет. В штатах с холодным климатом дополнительно надо оплачивать отопление, в теплых — кондиционирование. 
• Страхование. Страховка жилья стоит от $100 до $200 в месяц, но в штатах с частыми природными явлениями стартует от $500.
• Обслуживание и ремонт. Для частных домов это дополнительные $100—$300 в месяц. В оплату включен уход за участком, мелкий ремонт или услуги ассоциации жильцов (HOA).

Тип жилья тоже играет роль. Владелец частного дома сам оплачивает все счета, квартиры и кондоминиумы дешевле в содержании, так как часть расходов (например, уборка территории) покрывается через взносы в HOA ($200—$500 в месяц).

Налог на недвижимость в США

Налог на недвижимость в США не является федеральным. Это значит, что его ставки и порядок начисления устанавливаются на уровне штатов, округов и муниципалитетов. Штаты задают общие рамки и правила налога. В свою очередь, округа (counties) и муниципалитеты (cities, towns) устанавливают конкретные ставки в зависимости от своих бюджетных потребностей.

Едино для налога лишь одно — его платят только собственники недвижимости независимо от того, приобретено жилье за наличные или через ипотеку. Арендаторы его не платят, но арендодатели часто закладывают его в стоимость аренды. 

Расчет налога на недвижимость основан на простой формуле:

• Оценочная стоимость жилья × налоговая ставка = сумма налога.
• Оценочная стоимость определяется местными органами (обычно окружными оценщиками) на основе рыночной стоимости недвижимости.
• Налоговая ставка (tax rate) варьируется от региона к региону и обычно составляет 0,5–2,5% от оценочной стоимости.

Сроки уплаты налога также зависят от региона, но в большинстве штатов его надо оплачивать на ежегодной основе одним или несколькими платежами. Для тех, кто выплачивает ипотеку, налог часто включается в ежемесячный платеж через эскроу-счет, которым управляет банк.

Средняя эффективная налоговая ставка (effective property tax rate) по стране

Средняя ставка налога по стране рассчитывается с помощью эффективной налоговой ставки (effective property tax rate). Она отражает реальную долю налога от стоимости жилья, и в 2023 году эта ставка составлял около 0,87%. За 2024 год данных еще нет, но с учетом роста цен на жилье показатель, вероятно, приблизился к 0,9–1,0%. Это подтверждают предварительные оценки Tax Foundation за начало 2025 года.

По эффективной налоговой ставке среднее американское домохозяйство ежегодно платит около 1% от рыночной стоимости своего жилья. Для дома стоимостью $400,000 эта сумма составляет $4000 в год или $333 в месяц.

Региональные различия в налогах на недвижимость

В реальности ставка налога в конкретном штате будет выше или ниже — все зависит от уровня жизни в нем. Например, в Нью-Джерси приходится платить 2,3% от стоимости объекта, а значит с дома в $400 тыс. ежегодно надо уплачивать $9200 в год. С другой стороны есть Гавайи, где ставка самая низкая (всего 0,27%), и сумма платежа составляет $1080 в год.

Размер налога зависит от трех основных факторов:

• Местные бюджеты. Штаты и округа с высокими расходами на школы, инфраструктуру и общественные услуги устанавливают более высокие ставки.
• Оценочная стоимость жилья. В регионах с дорогой недвижимостью налоговая база тоже выше.
• Альтернативные источники дохода. Штаты с низкими налогами на недвижимость компенсируют это высокими налогами на продажи или доходы от туризма. 

Топ-5 штатов с самыми высокими и низкими налогами на недвижимость

Рассмотрим региональные различия на деле и приведем список штатов с самым высоким и самым низким процентом налога на недвижимость. Начнем с антирекордсменов, в которых ставка сильнее всего бьет по бюджету домохозяйств:

1. Нью-Джерси. Местные власти уделяют много внимания развитию образования, а плотная городская застройка заставляет тратить больше средств на содержание и развитие инфраструктуры. Потому и ставка тут самая высокая — 2,3%.
2. Иллинойс. Штат Иллинойс финансирует школы напрямую из налоговых отчислений; пенсии и пособия также зависят от размера бюджета. Ввиду отсутствия других крупных источников дохода, налог в этом штате составляет 2,18%.
3. Коннектикут. Коннектикут тратит значительные средства на образование и инфраструктуру пригородов, где стоимость жилья высока, что поддерживает ставку налога на уровне 2,00%.
4. Нью-Гэмпшир. Высокая ставка в 1,88% обусловлена отсутствием налога на продажи и низким подоходным налогом. То есть местные власти сохраняют общий уровень поступлений, но уменьшают подоходный налог для привлечения специалистов с высокими зарплатами, компенсируя это увеличением налога с жилья.
5. Техас. Полное отсутствие подоходного налога заставило власти Техаса повысить другие налоги и сборы, и налог на недвижимость в их числе — он составляет 1,79%.

Самые низки налоги на недвижимость в следующих штатах:

1. Гавайи. Гавайи получают достаточно прибыли от туризма, благодаря чему могут позволить себе установить ставку налога на недвижимость в 0,27%.
2. Алабама. Низкая ставка в 0,40% связана с общей низкой стоимостью жилья в штате. Основную прибыль местный бюджет берет с высоких налогов на продажи.
3. Колорадо. В Колорадо нет каких-либо отличительных причин, из-за которых они установили ставку в 0,49%. 
4. Невада. Невада получает огромный доход с игорного бизнеса и туризма (чего стоит один лишь Лас-Вегас), потому и местная налоговая ставка составляет 0,55%.
5. Аризона. В Аризоне ставка равна 0,62%. Как и в случае с Колорадо, явных причин нет — просто оба штата ведут сбалансированную налоговую политику и строго контролируют рост ставок.

Стоит отметить, что в городских районах налоги выше из-за дорогой недвижимости и больших расходов на услуги. Например, в Чикаго (Иллинойс) ставка превышает 2%, а в его пригородах составляет 1,5%.

Как снизить расходы на налоги

Существуют способы уменьшить размер налога на жилье, и главным из них является переоценка. Дело в том, что оценочную стоимость недвижимости устанавливают местные органы, которые склонны завышать итоговую цифру. Проверить ее можно, запросив отчет об оценке в офисе окружного оценщика или онлайн. В нем нужно проверить, верно ли указаны размеры дома и актуальны ли данные о его состоянии. Если есть расхождения, то можно подать запрос на пересмотр оценки.

Если даже после переоценки вы не согласны с ее результатом, можно подать апелляцию. Срок подачи обычно ограничен одним, максимум двумя месяцами после получения уведомления о завершении переоценки. К рассмотрению апелляции нужно подготовить доказательства: фотографии состояния дома, данные о продажах сопоставимых объектов с более низкой стоимостью. Успешная апелляция может сэкономить сотни или тысячи долларов в год.

Помимо этого есть и льготные программы на уровне штатов, такие как homestead exemptions (освобождение от налога для основного жилья), скидки для пенсионеров, ветеранов или людей с ограниченными доходами. Например, в Техасе homestead exemption может снизить налогооблагаемую стоимость дома на $25,000—$50,000.

Примеры программ в разных штатах:

• StayNJ в Нью-Джерси. Программа, запущенная в 2023 году, направлена на поддержку пожилых домовладельцев (65+). Она предлагает скидку до 50% на налог на недвижимость (максимум $6500 в год) для тех, кто живет в своем доме не менее 10 лет и заработал за это время не менее $500,000.
• Circuit Breaker в Иллинойсе. Это программа для пожилых и малоимущих жителей. По ней можно получить налоговый кредит до $700 в год, но только если доход домохозяйства ниже $35,000 (для одного человека) или $50,000 (для пары).
• Senior Freeze в Коннектикуте. Замораживает налог на текущем уровне для жителей старше 65 лет и с доходом менее $49,500. Это защищает от роста налога из-за увеличения стоимости жилья.

Подытожим

В США у домохозяйства в среднем на оплату жилья уходит около 30–40% ежемесячного дохода семьи. Это достаточно много, но можно сэкономить, если подобрать штат с низкой налоговой базой и стоимостью жизни. Например, для дома стоимостью $400,000 в Нью-Джерси платить надо $9200 в год, тогда как на Гавайях всего $1080 в год.

При этом существуют возможности еще больше снизить налоговую нагрузку. Налоги рассчитываются от оценочной стоимости, а ее можно пересмотреть или даже подать апелляцию, если итоговая сумма кажется завышенной. Также можно воспользоваться программами льготирования, как, например, StayNJ или homestead exemptions.

Оптимальным вариантом будет проконсультироваться с местным юристом, который и подскажет, какие есть дополнительные возможности для снижения финансовой нагрузки.