Налоги на недвижимость в Испании: покупка, владение, продажа — полный гид

Рынок недвижимости Испании остается одним из наиболее привлекательных в Европе. В 2025 году, согласно данным Национального института статистики (INE), объем сделок с жилой недвижимостью вырос на 4,2% по сравнению с предыдущим годом, с заметным увеличением интереса именно со стороны иностранных инвесторов.

Однако такая собственность сопряжена со сложной системой налогов. Налогообложение недвижимости в Испании охватывает этапы покупки, содержания и продажи недвижимости, включая как специализированные налоги, так и общие налоговые механизмы.

В нашей статье мы подробно разберемся в налогах на недвижимость в Испании и рассмотрим обязательства на всех этапах владения жильем.

Налоги при покупке недвижимости в Испании

Покупка недвижимости в стране сопровождается значительными налоговыми обязательствами. Для новостроек — НДС на недвижимость в Испании, для вторички — налог на передачу собственности.

Перед совершением каких-либо сделок нерезиденты должны получить NIE (Número de Identidad de Extranjero), без которого не удастся проводить финансовые операции внутри страны и открыть банковский счет. 

IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido)

Это аналог НДС, который обязателен при покупке новой недвижимости (vivienda nueva). Сюда входят квартиры, дома, виллы и другие жилые объекты, впервые вводимые в эксплуатацию. Ставки IVA:

• 10% для жилой недвижимости, включая квартиры, дома и таунхаусы, предназначенные для личного проживания.
• 21% для коммерческой недвижимости (офисы, магазины) и земельных участков под застройку.
• 4% (льготная ставка) для жилья, классифицируемого как социальное (vivienda protegida, VPO), при условии соблюдения критериев по площади объекта и дохода покупателя.

Застройщик обязан указать НДС в счете-фактуре (factura), который передается покупателю, или в объявлении. Налог не подлежит возврату.

Гербовый сбор (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, AJD)

Гербовый сбор (Испания) взимается при покупке новой недвижимости (вместе с IVA) и при оформлении ипотечных договоров. AJD применяется к нотариально заверенным актам, подлежащим регистрации в Registro de la Propiedad. Ставка варьируется по регионам от 0,5% до 2%:

• Андалусия: 1,2–1,5% (снижение до 0,3% для социального жилья).
• Каталония: 1,5–2%.
• Мадрид: 0,4–0,75% (одна из самых низких ставок).

В некоторых регионах (например, в Валенсии) AJD снижается до 0,1% для молодых покупателей (<35 лет) или многодетных семей — при покупке основного жилья. На Канарских островах применяется альтернативный налог IGIC вместо IVA, но AJD сохраняется.

Налог на передачу собственности (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, ITP)

Налог ITP в Испании взимается при покупке вторичной недвижимости (vivienda de segunda mano) на рынке перепродажи, включая сделки между физическими лицами или юридическими лицами, не подпадающими под IVA. Ставка также варьируется по регионам и составляет от 6% до 11%:

• Андалусия: 7% (до €400,000), 8% (€400,000—€700,000), 10% (свыше €700,000).
• Каталония: 10% (до 1 000 000 €), 11% (свыше €1,000,000).
• Мадрид: 6% (фиксированная ставка, одна из самых низких).
• Валенсия: 8–10% (в зависимости от стоимости и категории покупателя).
• Канарские острова: 6,5% (вместо ITP применяется IGIC в некоторых случаях).

Резиденты могут претендовать на снижение ставки в Мадриде — 4% для основного жилья стоимостью до €250,000 и для молодых покупателей (<35 лет). В Андалусии льготная ставка в 3,5% применяется для многодетных семей или покупателей социального жилья. Нерезиденты не имеют доступа к этим льготам.

Налоги при содержании недвижимости

Собственники обязаны ежегодно платить налоги при владении недвижимостью в Испании. Они не такие значимые как при покупке или продаже, но их тоже стоит учитывать.

Налог на недвижимость (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, IBI)

Налог IBI (Испания) — обязательный муниципальный налог, взимаемый за владение недвижимостью (жилой, коммерческой, земельными участками). Применяется ко всем владельцам, независимо от статуса резидента. Ставка устанавливается муниципалитетами на основе кадастровой стоимости (valor catastral) и варьируется от 0,4% до 1,3%:

• Городские районы: 0,4–1,1% (например, 0,8% в Барселоне, 0,6% — в Мадриде).
• Сельские районы: 0,3–0,9%.
• Коммерческая недвижимость: до 1,3%.

Задолженность по IBI может привести к аресту недвижимости. Кадастровая стоимость может быть оспорена через Catastro, если она завышена (процедура занимает 6–12 месяцев).

Местный сбор за услуги (Tasa por Recogida de Basuras)

Муниципальный сбор за вывоз мусора, уборку улиц и другие коммунальные услуги. Ставка 50–300 €/год и зависит от муниципалитета. Например, в Мадриде это примерно 100–140 €/год, а на Коста-дель-Соль — все 250 €/год. Нерезиденты, сдающие недвижимость в аренду, могут переложить этот сбор на арендаторов через договор аренды.

Налог на доход от сдачи в аренду

Если инвестор приобрел недвижимость для сдачи в аренду, то с дохода от нее взимается подоходный налог (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF) по прогрессивной шкале:

• 19% (до €12,450 дохода).
• 24% (€12,450—€20,200).
• 30% (€20,200—€35,200).
• 37% (€35,200—60,000).
• 45% (€60,000—€300,000).
• 47% (свыше €300,000).

Для резидентов допускается вычет и налогооблагаемой базы ипотечных процентов, страхования, затрат на обслуживание и т.д. Если объект сдается как основное место проживания, то 50% чистого дохода временно освобождены от налогообложения.

Доход от аренды облагается налогом на доход нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) по фиксированной ставке:

• 19% для резидентов ЕС, Исландии, Норвегии.
• 24% — для остальных.

Налог на предполагаемый доход (Imputación de Rentas Inmobiliarias)

Специально для нерезидентов, владеющих недвижимостью для личного пользования, а не для сдачи в аренду, правительство Испании ввело налог на предполагаемый доход. Налог фиктивный и взимается даже когда никакого дохода, связанного с объектом, нет. 

Налогооблагаемая база рассчитывается через процент от кадастровой стоимости (valor catastral):

• 2% — применяется в общем случае, если кадастровая стоимость не пересматривалась за последние годы.
• 1,1% — применяется, если кадастровую стоимость объекта пересматривали в последние 10 лет.

Налог на имущество (Impuesto sobre el Patrimonio)

Налог на имущество (Испания) — это ежегодный налог на чистое состояние физического лица. Резиденты облагаются с мирового имущества; нерезиденты — только с активов в Испании. Общий минимум (mínimo exento) для налогообложения составляет €700,000, то есть если сумма всех ваших активов меньше этого порога, то платить налог не нужно. 

Основное жилье (vivienda habitual) до €300,000 освобождается от налога. Это значит, что жилье меньшей стоимости не идет в зачет налогооблагаемой базы, а если объект дороже, то облагается налогом только остаток после вычета €300,000. Для нерезидента испанская недвижимость обычно не будет «vivienda habitual». После вычета всех налогов и затрат из ваших суммарных активов в стране, остается налогооблагаемая база к которой применяется следующая шкала:

• €0—167,129 — 0,20%.
• €167,129—334,252 → 0,30%.
• €334,252—668,499 → 0,50%.
• €668,499—1,336 999 — 0,90%.
• €1,336,999—2,673,999 — 1,30%.
• €2,673,999—5,347,998 — 1,70%.
• €5,347,998—10,695,996 — 2,10%
• свыше €10,695,996 — 3,50%.

Налоги при продаже недвижимости в Испании

Основные налоги при продаже недвижимости в Испании включают подоходный налог на прирост капитала (IRPF для резидентов, IRNR для нерезидентов) и муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal).

Налог на прирост капитала (Impuesto sobre la Renta)

Резиденты уплачивают налог с прибыли от продажи недвижимости (разница между ценой продажи и ценой покупки, скорректированной на расходы и инфляцию). Она облагается по следующей шкале:

• до €6000 — 19%.
• до €6000—50,000 — 21%.
• €50,000—200,000 — 23%.
• €200,000—300,000 — 27%.
• свыше €300,000 — 28%.

При продаже основного жилья (vivienda habitual, зарегистрированного как место проживания минимум 3 года) прибыль полностью освобождается от налога. Как снизить налоги на недвижимость в Испании: если прибыль от продажи основного жилья реинвестируется в покупку нового основного жилья в течение 2 лет, налог не взимается (полное или частичное освобождение в зависимости от суммы реинвестирования).

Прибыль от продажи облагается налогом на доход нерезидентов (Impuesto sobre la Renta de No Residentes, IRNR) по фиксированной ставке 19% (Ley del Impuesto sobre la Renta de No Residentes). Расчет прибыли производится аналогично резидентам (цена продажи минус цена покупки, расходы и улучшения).

При этом если продавец недвижимости является нерезидентом, покупатель его объекта обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить в Agencia Tributaria как аванс налога). Эта сумма вычитается из окончательного налога IRNR. Если налог меньше 3%, разница возвращается после подачи декларации.

Муниципальный налог на прирост стоимости земли (Plusvalía Municipal)

Налог Plusvalía Испания — этот сбор взимается муниципалитетами за увеличение кадастровой стоимости земли (valor catastral del suelo) с момента покупки до продажи. Если недвижимость, а значит и земля, на которой она находится, была продана дешевле, чем покупалась, это классифицируется как убыток от продажи, и налог не взимается.

Есть два метода расчета, и первый — это объективный метод. Облагаемая база определяется умножением кадастровой базы участка (Valor catastral del suelo) на коэффициент по сроку владения. 

После этого полученный результат нужно умножить на ставку налога, установленную муниципалитетом (до 30%). Например, кадастровая стоимость недвижимости, которой владели 11 лет, составляет €120,000, а доля земельного участка — половину этой суммы. Тогда база для подсчета налога будет рассчитываться как €60,000 × 0,09 = €5400. Эту сумму умножаем на муниципальную ставку (например, в 20%) и получаем €5400 × 0,20 = €1080 налога к уплате.

Второй метод — реальный, с расчетом фактического прироста стоимости земли. Вначале нужно выяснить объем прироста стоимости недвижимости. Разницу цен определяют по нотариальным актам покупки и продажи без учета расходов по сделке. Например, человек купил недвижимость за €250,000, а продал за €200,000, то чистый доход составляет €50,000.

Теперь нужно определить долю земельного участка в общей кадастровой стоимости недвижимости. Эта величина задана в характеристиках объекта в реестре недвижимости Испании. Например, доля участка составляет 50%, а значит, налогооблагаемой базой будет €50,000 * 0,5 (50%) = €25,000. Итоговую цифру умножаем на муниципальную ставку в 20% и получаем 25,000 × 0,20 = €5000 налога к уплате.

Испанское законодательство позволяет использовать любой из этих методов, поэтому чаще всего плательщики выбирают тот, по которому сумма уплаты будет меньше.

Региональные налоги на недвижимость в Испании

Налоговая система Испании децентрализована, и автономные сообщества (Comunidades Autónomas) могут сами устанавливать ставки, льготы и правила для налогов, связанных с недвижимостью. Рассмотрим региональные различия в налогах, связанных с недвижимостью.

Налоги при покупке недвижимости:

Налоги при содержании недвижимости:

Налоги при продаже недвижимости: