Рынок квартир Сербии в 2024 году — цены, статистика, прогнозы

Во втором квартале 2024 года рынок недвижимости Сербии впервые за 5 кварталов показал рост активности, несмотря на общее снижение сделок в предыдущем году. Какие факторы влияют на сербский рынок жилья, как обстоит ситуация с ценами в разных городах и каковы перспективы для инвесторов — читайте в нашем подробном аналитическом материале.

О росте активности

Высокий уровень активности на рынке квартир Сербии показали 2021 и 2022 годы. По данным Республиканского геодезического института Сербии, в 2021 году было зарегистрировано 50,105 сделок купли-продажи, что на 28.6% больше, чем в 2020 году. В свою очередь в 2022 году было зарегистрировано 51,547 сделок с квартирами — это на 2.9% больше, чем в 2021 году. Причиной такой высокой активности на рынке стали доступные кредиты на жилье, рост реальных доходов населения и относительно стабильная экономическая ситуация в стране.

Однако уже в 2023 году рынок квартир заметно просел. Так, по итогам 2023 года было зарегистрировано 41,909 сделок с квартирами — рынок показал падение на 18.7%. Причинами падения активности стали следующие факторы: рост процентных ставок по жилищным кредитам, рост цен на жилье; некоторые эксперты отмечают в качестве причины дефицит квартир на рынке.

Судить о том, каким станет 2024 год на рынке квартир Сербии, пока рано, так как 1-й квартал этого года показал результаты схожие с 1-м кварталом прошлого года. В свою очередь 2-й квартал 2024 года продемонстрировал рост активности как в квартальном, так и в годовом выражении впервые за пять прошедших кварталов.

Так, согласно Республиканскому геодезическому институту Сербии, во 2-м квартале 2024 года было зарегистрировано 11,532 сделки купли-продажи с квартирами, что на 7.4% больше, чем в 1 квартале этого года, и на 12.9% больше, чем во 2 квартале 2023 года. Денежный оборот от продажи квартир во 2 квартале 2024 года составил около 978 миллионов EUR, что на 7.2% больше, чем в 1 квартале 2024 года, и на 16.4% больше, чем во 2-м квартале 2023 года.

Среди регионов Сербии больше всего сделок с квартирами было зарегистрировано в столице страны, Белграде — 4350 сделок (37.7% от общего количества сделок с квартирами), что на 15.0% больше, чем в 1-м квартале 2024 года, и на 0.6% меньше, чем во 2-м квартале 2023 года.

Далее в порядке убывания расположились регионы Воеводина, Шумадия и Западная Сербия, Южная и Восточная Сербия:

• Регион Воеводина — 3291 сделка (28.5% от всех сделок с квартирами). Это +20.8% к 1-му кварталу этого года и +14.0% ко 2-му кварталу 2023 года.
• Регион Шумадия и Западная Сербия — 2612 сделок (22.7%). Это −0.6% по отношению к 1-му кварталу 2024 году и +9.7% ко 2-му кварталу 2023.
• Регион Южная и Восточная Сербия — 1279 сделок (11.1%). Изменение к предыдущему кварталу составило +19.3%, а ко 2-му кварталу 2023 года — +16.7%.

О жилищных кредитах

С 1-го квартала 2019 года по 4-й квартал 2022 года от 21% до 33% от всех сделок с квартирами совершалось с использованием кредитных средств. В 2020 и 2021 годах около трети от всех сделок с квартирами совершались с привлечением кредитов.

Затем, начиная с 1-го квартала 2022 года, доля сделок с использованием кредитов стала уменьшаться, достигнув своего минимума в 2023 году, когда в 1–4 квартале 2023 года доля сделок с привлечением кредитов составляла 17–19% от общего количества сделок купли-продажи. Произошло это из-за того, что с июня 2021 года Центральный Банк Сербии начал постепенно повышать ключевую ставку, что закономерно привело к росту процентных ставок по жилищным кредитам.

Во 2-м квартале 2024 года доля сделок с квартирами с использованием кредитных средств составила 23%. Стоит отметить, что рост на 5 процентных пунктов в сравнении с предыдущим периодом произошел несмотря на то, что процентные ставки по жилищным кредитам остаются на довольно высоком уровне.

Среди 4-х крупнейших городов Сербии чаще всего квартиры в кредит покупали в Белграде — 27.90% от всех сделок с квартирами в квартале. Далее расположились Нови Сад — 25.5%, Крагуевац — 24.9%, Ниш — 23.3%.

О том, как изменились цены на квартиры

Во 2-м квартале 2024 года индекс цен на квартиры в Сербии составил 164.56, показав квартальный рост в 1.3%; годовой рост составил 4.7%. Здесь стоит отметить, что начиная со 2-го квартала 2022 года в Сербии наблюдается тенденция к замедлению темпов роста цен на квартиры. Так, если в 2022 году среднеквартальные темпы роста составляли около 2.9%, то уже в 2023 году среднеквартальные темпы роста составили 1.5%. 

Как на первичном, так и на вторичном рынке, по результатам второго квартала 2024 года были зафиксированы следующие показатели:

• Индекс цен на квартиры на первичном рынке составил 151.97; квартальный рост составил 1.4%, годовой рост — 5.1%.
• Индекс цен на квартиры на вторичном рынке составил 173.16; квартальный рост 1.2%, годовой рост — 4.4%.

В регионах Сербии установились следующие индексы цен на квартиры в разрезе первичного и вторичного рынка:

• Столица — Белград. Индекс цен на квартиры на первичном рынке — 154.35, квартальный рост +0.8%, годовой рост +4.6%. Индекс цен на вторичном рынке — 174.82, квартальный рост +0.9%, годовой рост составил +3.6%.
• Регион Воеводина. Индекс цен на квартиры на первичном рынке — 162.08, квартальный рост +1.3%, годовой рост +5.6%. Индекс цен на вторичном рынке — 179.40, квартальный рост +0.9%, годовой рост составил +3.9%.
• Регион Южная и Восточная Сербия. Индекс цен на квартиры на первичном рынке — 149.43; квартальный рост +3.5%, годовой рост составил +8.7%. Индекс цен на вторичном рынке — 177.57, квартальный рост +1.7%, годовой рост составил +6.8%.
• Регион Шумадия и Западная Сербия. Индекс цен на квартиры на первичном рынке — 137.54, квартальный рост +1.7%, годовой рост составил +4.1%. Индекс цен на вторичном рынке — 157.87, квартальный рост +1.9%, годовой рост составил +5.7%.

Во 2-м квартале 2024 года средние цены в сделках купли-продажи квартир в крупнейших городах Сербии продемонстрировали рост на первичном и вторичном рынке как в квартальном, так и в годовом выражении.

В Белграде средняя цена квадратного метра на первичном рынке составила 2434 EUR/кв.м, показав рост на 1.4% по отношению к предыдущему кварталу и рост на 0.9% ко 2-му кварталу 2023 года. На вторичном рынке средняя цена установилась на уровне 2190 EUR/кв.м, что на 3.2% больше, чем в 1-м квартале 2024 года, и на 5.1% больше, чем во 2-м квартале 2023 года.

Ниже представлены средние цены квадратного метра на первичном и вторичном рынке по районам Белграда:

Во 2-м квартале 2024 года в городе Нови Сад средняя цена одного квадратного метра на первичном рынке составила 2000 EUR/кв.м, +3.4% по отношению к 1-му кварталу этого года и +15.4% по отношению ко 2-му кварталу 2023 года. На вторичном рынке средняя цена составила 1958 EUR/кв.м, +1.3% к 1-му кварталу 2024 года и +2.2% ко 2-му кварталу 2023 года.

В городе Нишу установились следующие средние цены: на первичном рынке — 1505 EUR/кв.м (+2.0% к 1-му кварталу 2024 года и +8.7% ко 2-му кварталу 2023 года), на вторичном рынке — 1338 EUR/кв.м (+10.8% к 1-му кварталу 2024 года и +6.6% ко 2-му кварталу 2023 года).

В городе Крагуевац установились следующие средние цены: на первичном рынке — 1400 EUR/кв.м (+3.1% к 1-му кварталу 2024 года и +7.5% ко 2-му кварталу 2023 года), на вторичном рынке — 1092 EUR/кв.м (+4.3% к 1-му кварталу 2024 года и +7.1% ко 2-му кварталу 2023 года).

По итогам 2-го квартала 2024 года рынок квартир Сербии впервые за пять прошедших кварталов продемонстрировал рост активности. Так как Республиканский геодезический институт Сербии еще не опубликовал данные 3 квартала этого года, то еще рано говорить о том, превысит ли количество сделок с квартирами по итогам 2024 года показатели прошлого года. 

Все же предпосылки к дальнейшему росту активности на рынке имеются: растущие доходы населения и повышенный спрос; постоянно развивающийся рынок; для потенциальных инвесторов привлекательным является и то, что сербский рынок на данном этапе своего развития может похвастаться более низкими ценами по сравнению с другими европейскими странами.