Как купить недвижимость на Кипре

В последние годы иностранцы все чаще подумывают, стоит ли покупать недвижимость на Кипре. И многие ее приобретают — это доказывает увеличение количества сделок купли-продажи за последние годы. Хотя остров Кипр — не самый обычный участок суши. 

Кипр разделен на северную часть — Турецкую Республику Северного Кипра (или ТРСК) — и южную, греческую часть острова — Республику Кипр.  Ранее мы писали про то, как купить недвижимость на Северном Кипре, сейчас сосредоточимся на южной его части.

Так как покупка недвижимости является серьезным шагом, нужно узнать о подводных камнях (если они есть) и понять, будут ли преимуществами лично для вас те плюсы, о которых часто пишут на туристических сайтах.

Плюсы и минусы жизни на Кипре 

В зависимости от ваших предпочтений, плюсы проживания на Кипре могут стать минусами и наоборот:

• Приятная погода — более 300 солнечных дней в году. Но если вы легко сгораете без солнцезащитного крема или у вас высокое давление, возможно, жара будет вам в тягость.
• Достаточно низкие налоги при покупке недвижимости (в том числе поэтому ее здесь и покупают). Но так как эта местность пользуется спросом у иностранных инвесторов, налоги для иностранцев выросли. Почему бы не пополнить бюджет, пока спрос увеличивается?
• Покупка недвижимости может облегчить процедуру получения гражданства в будущем. 
• Вид на жительство дается не только вам, но и членам вашей семьи. Но так как на Кипре расположены два государства, нельзя сказать, что у местных жителей нет тревог насчет возможных столкновений, как в 1974 году.
• Недвижимость в турецкой части острова дешевле, чем на юге, при практически таком же приятном климате. Но в мировом сообществе территория ТРСК остается непризнанной.

Если вы еще не передумали, тогда вам действительно стоит узнать, как купить недвижимость на Кипре.

Особенности рынка недвижимости Кипра

Виды объектов недвижимости существенно не отличаются от того, что мы привыкли видеть в других странах. Это апартаменты, дома, виллы, жилые комплексы, земельные участки, то есть жилая недвижимость. Офисы, магазины — самые распространенные представители коммерческой недвижимости. 

Объекты от застройщика — так называемая первичная недвижимость, которую приобретают после косметического ремонта. Вторичное жилье — то, где уже проживал кто-то до вас, либо осуществлял сделку.

От того, какой у вас бюджет, и стоит отталкиваться, когда вы выбираете, где именно вам лучше купить недвижимость на Кипре. Даже если вы располагаете внушительными суммами, стоит выбирать побыстрее: цены постоянно растут (для покупателя это, несомненно, минус) и остров не резиновый (тут невозможно строить бесконечно долго все новые и новые объекты), поэтому виллу вашей мечты может купить кто-то другой.

Сколько стоит недвижимость на Кипре

За оформление недвижимости на Кипре нужно платить. Поэтому к цене покупки добавьте минимум 10% на сборы и налоги (в том числе НДС, то есть налог на добавленную стоимость).

За последние годы было много экономических и политических изменений, но Южный Кипр старается удерживать позиции. Так, в 2020 году из-за Ковида программа получения гражданства с помощью инвестиций была приостановлена. Сделок купли-продажи стало меньше, но Южный Кипр по-прежнему остался популярным направлением. 

В последующие годы количество сделок купли-продажи начало расти. Снова появилась возможность получить гражданство за инвестиции в недвижимость. Более подробную информацию вы можете узнать на официальном портале Департамента земель и землеустройства.

Цены на покупку и на аренду жилья в разных городах Южного Кипра

Источник: numbeo.com.

Как иностранцу купить недвижимость на Кипре

Все зависит от того, гражданином какой страны вы являетесь. Так как Республика Кипр - член Европейского Союза (далее - ЕС), в первую очередь законы работают в пользу граждан ЕС.  

Примечание. А если вас заинтересовала территория ТРСК, помните о том, что правила покупки объектов недвижимости на Северном Кипре будут отличаться от вышеперечисленного. Изучение матчасти можно начать с "Закона о приобретении недвижимости и долгосрочной аренде (иностранцами) (с поправками)" (Taşınmaz mal edinme ve uzun vadeli kiralama (yabancılar) (değişiklik) yasası, 52-2008). 

Граждане каких стран имеют право приобретать недвижимость на Кипре? 

На Южном Кипре создаются благоприятные условия для иностранных покупателей недвижимости, чтобы больше зарубежных инвестиций вливалось в экономику. Зная о преимуществах покупки недвижимости на Кипре (сделки с недвижимостью, а именно покупки, совершаются с гражданами любых стран), иностранные юридические и физические лица продолжают приобретать недвижимость независимо от политических и экономических изменений.

Конечно, есть ограничения. Так, если вы не гражданин Европейского Союза, вам понадобится разрешение Совета Министров. Но эта простая процедура: вас проверят на наличие проблем с законом и узнают, есть ли у вас в собственности какая-либо недвижимость на Кипре. 

Если вы гражданин ЕС, такая проверка не проводится.

Какие виды недвижимости разрешено покупать иностранцам?

Граждане третьих стран могут купить не более двух объектов недвижимости (земельный участок и квартиру, или квартиру и отдельно стоящий дом, или коммерческую недвижимость) площадью не более 4014 кв.м (см. https://portal.dls.moi.gov.cy/en/) после получения разрешения у Совета министров.

Помним, что приобретение недвижимости на Кипре позволяет получить ВНЖ.

Для граждан ЕС ограничения отсутствуют.

Налоги на недвижимость на Кипре

Как говорилось ранее, покупка недвижимости на Кипре дает возможность впоследствии получить гражданство. Это долгий процесс, но он значительно более легкий, чем получение гражданства в странах Европы. Даже при учете всех налогов, которые придется оплатить помимо стоимости объекта недвижимости.

Основным налогом, безусловно, является НДС. Он уплачивается при покупке первичной недвижимости, изредка — при покупке вторичной, если при совершении сделки с ней НДС никогда ранее не оплачивался. Также налоги на недвижимость на Кипре включают гербовый и титульный сборы: размеры выплат там не такие весомые, как в случае с НДС (19% от стоимости недвижимости), но все равно значимые. 

К счастью, налоговые резиденты Кипра могут претендовать на значительные льготы. Однако самым главным минусом таковых льгот является необходимость уплаты налога со всего дохода, в том числе полученного за пределами Кипра.

Ипотека и рассрочка

Если вы планируете покупку недвижимости на Кипре, но не хватает средств, существует несколько вариантов решения этого вопроса. Один из них — это ипотека, которая позволит приобрести жилье в кредит. Банки на Кипре предлагают процентные ставки в диапазоне 1,5–3%. Да, это означает переплату по процентам, однако с учетом роста стоимости недвижимости на острове в последние годы, есть шансы при последующей продаже возместить все затраты. 

Стоит учитывать, что банки требуют первоначальный взнос: обычно это около 30%, но сумма может варьироваться. Подробнее о всех нюансах оформления кредита на покупку недвижимости на острове можно узнать в нашей статье про ипотеку на Кипре.

Еще один возможный вариант — это рассрочка от застройщика. Преимущество этого метода заключается в отсутствии процентов, что позволяет сохранить первоначальную стоимость договора. Однако застройщики могут оказаться менее стабильными, чем банки, поэтому выбор зависит от ваших приоритетов и готовности к возможным рискам. При этом, первый взнос потребуется внести как при ипотеке, так и при рассрочке.

Страхование недвижимости

Чтобы обезопасить себя и свою будущую собственность, особенно если вы приобретаете недвижимость удаленно, застрахуйте сделку купли-продажи и сам объект недвижимости. Условия страхования вы можете узнать в любой страховой компании Южного Кипра. 

Зачастую банк, который участвует в сделке, уже пользуется услугами той или иной страховой компании. Возможно, стоит положиться на его опыт сотрудничества.

Содержание недвижимости на Кипре

От того, сколько вы планируете находиться на Кипре, зависит стоимость содержания вашей недвижимости.

Если вы собираетесь жить в купленном доме, вам придется оплачивать коммунальные услуги, например, вносить плату за электроэнергию, водоснабжение, канализацию. Будут расходы на еду и другие необходимые вещи. Зато вам не понадобится нанимать сторожа, который присмотрел бы за недвижимостью в ваше отсутствие.

Еще вы сможете сэкономить, если решите пользоваться солнечными батареями, так как остров Кипр знаменит отличной погодой.

Ежегодный муниципальный налог придется платить независимо от того, где вы проживаете. Также подумайте о затратах на устранение возможных поломок. Получается, что недвижимость вам обходится не так уж и дешево? Возможно, стоит ее застраховать?

Гражданство Кипра через инвестиции в недвижимость

Если вы покупаете недвижимость на сумму более 300 000 евро, вы можете получить постоянный вид на жительство. Это может быть инвестиция в дом/квартиру или покупка другой формы недвижимости (офисы, магазины, отели или аналогичные объекты) на общую сумму 300 000 евро. Нужно доказать, что деньги поступили из-за границы, с собственного банковского счета заявителя и/или счета его жены, если она включена в заявление в качестве иждивенца. 

Еще одна возможность получить постоянный вид на жительство — инвестировать 300 000 евро в уставной капитал вновь зарегистрированной компании в Республике Кипр или увеличить на ту же сумму уставной капитал компании, которая физически существует на Кипре, ведет там свою деятельность и имеет минимум пять сотрудников.

Также разрешается инвестировать 300 000 евро в паевые фонды кипрской организации коллективного инвестирования, но эта сумма должна храниться в Республике Кипр.

Если по какой-либо причине вы вернете вложенные деньги, вы потеряете иммиграционное разрешение, выданное вам в соответствии с «Пунктом 6 Положения об иностранцах и иммиграции». Единственный способ сохранить разрешение — немедленно вложить деньги в другой проект на ту же или большую сумму.

Этапы покупки недвижимости на Кипре

Найти приоритетную недвижимость на Кипре для покупки вы можете двумя способами: офлайн, то есть лично приехав на остров, и онлайн — не приезжая. 

Некоторые агентства недвижимости периодически проводят встречи с потенциальными покупателями. В одном месте вы можете увидеть фотографии нескольких объектов, сразу же задать вопросы и посетить понравившееся жилье с риелтором. 

Онлайн способ осуществляется через интернет или печатные издания. В любом случае до подписания договора мудрым шагом будет осмотреть объект недвижимости лично.

Выбор объекта

Как говорилось ранее, выбор будущей собственности совершается виртуально или по приезде на остров. Вам не нужно открывать визу на Кипр, если вы планируете выехать ранее, чем через 90 дней. 

Если желаете ускорить процесс, можно нанять местного риелтора. Наличие лицензии агентства недвижимости подтвердит законность осуществления деятельности, поэтому проверяйте ее. 

Открытие счета в банке, резервирование и подписание предварительного договора

После того, как покупатель выбрал объект недвижимости, его нужно зарезервировать. Это означает, что пришло время оплатить 1-2% от стоимости будущей покупки, тем самым подтверждая серьезность намерений покупателя. Если он впоследствии передумает, задаток возвращен не будет. Своего рода штрафные санкции. Если сделка сорвется из-за продавца, тогда платеж будет возвращен полностью.

Чтобы внести задаток, потребуется открыть счет в банке Кипра, например в Alpha Bank, Astra Bank, Bank Of Cyprus, Eurobank или Hellenic Bank. 

К сожалению, гражданам Беларуси и России счет могут не открыть, но вам ничего не мешает перевести деньги со счета вашего банка. 

Проверка юридической чистоты объекта

При купле-продаже первичной недвижимости застройщик является гарантом чистоты сделки. То есть он подтверждает, что все документы в порядке и объект недвижимости не обременен ипотекой или арендой.

При осуществлении сделки, объектом которой является вторичная недвижимость, чистоту сделки проверяет юрист, которого следует нанять после проверки его лицензии. Обращаясь в соответствующие департаменты, юрист выяснит, готова ли недвижимость к продаже.

Заключение договора купли-продажи

В договоре должно присутствовать описание недвижимости, его точный адрес, сумма купли-продажи, полные имена сторон сделки, описание прав, передаваемых вместе с объектом недвижимости и другая важная информация.

Документы, в том числе, и договоры о купле-продаже, могут быть составлены на английском либо на греческом языке. Это указано на сайте Департамента регистрации актов гражданского состояния и миграции. 

Получение титула собственности

Правоустанавливающий документ, содержащий информацию об объекте недвижимости и его собственники — это титул собственности. С его помощью собственник может совершать любые законные сделки.

После заключения договора купли-продажи юрист покупателя предоставляет Совету Министров заявление в письменном виде и копию паспорта. Оплачивает гербовый сбор.

В течение 60 дней после подписания договора купли-продажи юрист регистрирует договор  в земельном регистре (District Land Registry Office). После того как покупатель на 100% рассчитывается с продавцом, нужно получить формальное разрешение Кабинета министров на приобретение недвижимости. О документах, которые необходимо предоставить, можно прочитать здесь.

Особенности удаленной покупки недвижимости на Кипре

Что происходит при дистанционной покупке недвижимости? Вы, как будущий покупатель, оформляете доверенность на юриста. И он от вашего имени разбирается со всеми документами, совершает сделку купли-продажи, исходя из ваших интересов, и регистрирует объект недвижимости. Конечно, перед этим юриста следует нанять, заключив договор на оказание услуг. 

Вид на жительство вместо вас юрист получить не сможет. Обладателем ВНЖ сможете стать только вы. 

Сдача жилья на Кипре в аренду

Помимо получения ВНЖ при покупке недвижимости, ее можно сдавать в аренду. Но есть одна особенность. Рынок арендуемого жилья, которое было построено до 31 декабря 1999 года, является регулируемым. Он лучше защищает права арендаторов. Например, вы не сможете поднимать аренду до рыночного уровня, если в договоре будет указана меньшая плата. И выселить арендатора по вашей прихоти будет сложно. Поэтому есть смысл проконсультироваться с юристом, который занимается вопросами недвижимости.  

Соответственно, чтобы не рисковать, покупайте и сдавайте в аренду жилье, построенное 1‑го января 2000 года и позднее.  Оно будет относиться к нерегулируемому рынку арендного жилья.

Где лучше купить недвижимость на Кипре

Не будет лишним рассказать про топ 5 городов Кипра для инвестиций в недвижимость.

Лимасол — крупный финансовый центр. Этот город второй по величине с населением около 245 тысяч. Кроме того он привлекателен большим количеством иностранных школ и насыщенной культурной жизнью. Например, в Городском парке в конце августа проводят Винный фестиваль, а перед Великим постом - десятидневный карнавал. Поэтому иностранцы спешат получить гражданство Кипра за инвестиции, покупая здесь недвижимость.

Никосия — столица Республики Кипр. Расположена в центральной части острова Кипр. Как и в любой столице, здесь всегда есть спрос на недвижимость. Местные жители стараются селиться поблизости, чтобы проще было найти работу. Ведь в маленьких городках внутри страны работают только во время туристического сезона. Минус города в том, что выхода к морю тут нет. Часть города принадлежит ТРСК, что тоже не добавляет спокойствия.

Ларнака расположена в 34 километрах от Никосии. Это третий по величине город Южного Кипра. Тут находится главный аэропорт Кипра.

Пафос добавлен в список Всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО. Согласно греческой мифологии в нескольких километрах от города богиня Афродита вышла из пены морской. 

Туристы часто навещают Нижний Пафос — южную часть города, где расположено большинство достопримечательностей и сувенирных магазинов. А в Верхнем Пафосе - административная часть города. 

В Пафосе недвижимость дешевле, чем в Ларнаке. И есть свой собственный аэропорт.

Население Айя-Напа менее трех тысяч, но при этом это один из крупнейших курортов Республики Кипр. Из 27 пляжей 14 получило Голубой флаг — мэр города боролся с шумными туристами: проблемные заведения были закрыты, инфраструктура обновлена, построена новая пристань для яхт и подводный музей.