Актуальный обзор рынка недвижимости Сербии и советы экспертов

От Белграда до курортных городов: как развивается рынок недвижимости Сербии в последние годы? Мария и Роман Беляевы, основатели агентства недвижимости «Don Balkan», раскрывают главные аспекты сербского рынка: от цен и налогов до возможностей получения ВНЖ. Эксперты проанализировали текущие тренды и поделились практическими советами для потенциальных покупателей.

На Балканах практически каждый житель имеет недвижимость, которая сдается в аренду.

Общее состояние рынка недвижимости Сербии

— Новости рынка недвижимости Сербии можно оценивать по-разному: если вы уже купили недвижимость, то они положительные — цена растет; если вы еще покупаете, то все стало дороже по сравнению даже с прошлым годом; ну, а если вы по-прежнему ждете, когда все станет дешевле, то боюсь, что время ваших ожиданий растянется очень надолго.

Недвижимость в Сербии, как и в большинстве стран мира, — инвестиционный инструмент. С той только разницей, что на Балканах практически каждый житель имеет недвижимость, которая сдается в аренду, принося пассивный доход или сохраняя средства собственника. О чем это говорит? Это означает, что местный рынок абсолютно самодостаточный и обеспечивает сам для себя высокий спрос.

Также не стоит сбрасывать со счетов, что Балканы — это развивающийся регион, вставший на европейский путь развития. Поэтому многие большие корпорации, предприятия и частные инвесторы вкладывают свои капиталы, что дает толчок и рынку недвижимости.

Объекты, которые пользуются спросом

— Рынок недвижимости уверенно шагает в сторону новых жилых домов с развитой инфраструктурой и современным подходом к организации пространства. Поэтому все больше новых проектов становятся похожими на привычную среду городского жителя больших городов России. Покупая/снимая квартиру, «наш» человек стремится купить/снять именно атмосферу и удобство.

Увеличивающийся спрос на сегмент нового жилья подтягивает и остальные части рынка. На текущий момент уникальность рынка недвижимости Сербии в том, что сам рынок — это лоскутное одеяло: даже в центре Белграда вы сможете найти все и сразу, от новостройки и «вторички» до дуплекса или пентхауса.

Жилые комплексы премиум-класса вне зависимости от ситуации в экономике всегда будут иметь своего клиента. Сейчас мы видим, что кроме просто локации и стоимости квадратного метра важную роль играет качество строительства, сервис и наполнение услуг в управляющей компании ЖК.

Недавно внесенные изменения в законодательство Сербии обязывают застройщика (или сообщество жильцов) выбрать управляющую компанию, которая будет нести гарантийное обслуживание дома, сетей и т.д., что приведет к появлению новых крупных игроков и конкуренции в этой сфере.

Если вы рассматриваете недвижимость с точки зрения инвестиций, то, вероятно, приобретение квартиры/квартир — самый понятный и подходящий вариант. Важно только при этом выбрать правильный объект — тот, который на текущий момент является «венчуром», но в будущем с большой долей вероятности «выстрелит».

Если Сербия для вас — это страна, в которую вы переехали и решили здесь остаться, то вложение в земельные участки тоже может стать неплохим вложением, но с нюансами приобретения.

Возможны и другие, более сложные варианты, как мини-отели/готовый бизнес и т.п., но чтобы дать верный совет, нужно понимать несколько важных параметров: бюджет, цели, сроки, ожидания.

Прирост цены квадратного метра может достигать 15% в год.

Цены на сербскую недвижимость

— Белград — большой город, и если мы займемся аналитикой, что такое Белград и что вы можете там купить, на это уйдут часы.

Приведем очень простой пример для наглядности. Полтора года назад из каждого утюга говорили о том, что «рынок перегрет и скоро будут раздавать все за бесплатно — мол, надо только подождать». Тогда на бюджет 50,000 евро приезжающий в Белград имел не очень большой, но все же выбор квартир, а, скажем, во Врнячке Бане — главном минеральном курорте Сербии и одновременно нашем основном регионе работы — выбор был даже на центральных улицах.

За прошедшее время точка входа плавно переместилась к отметке 70,000 евро, а если вы рассматриваете только Белград, то каждый из риелторов порекомендует увеличить бюджет до 100,000 евро, чтобы иметь право выбора.

Стоимость квадратного метра на новостройки Белграда может превышать и 12,000 евро за кв.м. Конечно, есть варианты и в 7 раз дешевле — можно купить квартиру и за 1750 евро за кв. м, но уже совсем на окраинах.

Недорогое жилье по-прежнему можно купить в удаленных регионах республики. Сам город/село может иметь полноценную инфраструктуру: школу, магазины, кафе, больницу, но локация является определяющим фактором. При этом цен, скажем, в 500 евро за метр нет уже давно.

Если вы смотрите жилье для личной жизни и вас все устраивает, то отличным решением для вас будет приобрести за личный бюджет то, что вы хотите.

Если же ваша цель — инвестиции, то выбор стоит делать в пользу столицы, больших городов с потенциалом или развитых туристических центров.

Налоги и коммунальные платежи

— Покупая сербскую недвижимость на вторичном рынке, нужно будет оплатить налог за переход права собственности в размере 2,5% от кадастровой стоимости объекта.

Если вы купили недвижимость на первичном рынке, то в стоимости недвижимости присутствует налог ПДВ (аналог российского НДС), который составляет 10%. При этом, как правило, цену за квадратный метр говорят без НДС.

Дополнительно ежегодно вы платите налог на имущество около 0,1% от кадастровой стоимости. Если вы решите продать недвижимость, владея ею менее 10 лет, то при этом нужно будет заплатить 15%-й налог на доходы с положительной разницы между продажей и покупкой.

Коммунальные платежи в Сербии — это большая статья расходов, особенно для тех, кто только что переехал. Тут понимаешь, что экономии света, воды, тепла и других ресурсов стоило бы научиться с детства.

Сербия — небольшая страна, в ней нет огромных ТЭЦ, и большая часть страны пользуется индивидуальным отоплением и старается экономить при этом.

Существует целый пул советов для «экономных хозяек», написанных на обратной стороне квитанции: закрывать кастрюли крышкой, стирать ночью и т.п.

Но если вы пережили первую зиму и поняли принцип разумного и экономного домохозяйства, то все должно быть хорошо, и это не будет проблемой.

Среднемесячный размер расходов на содержание однокомнатной квартиры составляет около 70 евро.

Особенности покупки недвижимости иностранцами

— Иностранец достаточно легко сможет стать обладателем заветных квадратных метров в Сербии. Что нужно помнить и знать:

• расчеты, как правило, в евро;
• договор только в нотариальной форме;
• свыше 10,000 евро все расчеты должны проходить через р/счет в банке;
• на сделке должны быть лицензированный переводчик и 2 свидетеля со знанием русского и сербского языков.

Важным нюансом является то, что иностранец как физическое лицо не может купить землю без строений. Также стоит отметить — факт приобретения объекта недвижимости не дает автоматически возможности получения ВНЖ/ПМЖ/Гражданства Сербии. Для этого требуется пройти определенную процедуру.

Помимо россиян, в Сербии проживает очень большая китайская, турецкая, арабская диаспоры, плюс экспаты из Европы. Место покупки у большинства иностранцев продиктовано местом работы, и тут опять возвращаемся к тому, что это или большие города, или туристические локации, такие как Врнячка Баня, Златибор и т.п.

Возможность взять ипотеку

— В теории иностранцы могут взять ипотеку на покупку недвижимости. Скажем, для сотрудников IT-сферы Райффайзенбанк Сербии даже разработал отдельные ипотечные линейки под зарплатные проекты.

Если вы работаете у сербского работодателя или вы создали успешное сербское предприятие, то вы можете претендовать на выдачу ипотечного займа, но приготовьтесь к тому, что процесс будет долгим и потребует от вас терпения.

Ипотечных сделок в целом по стране очень мало — за 3 года работы в сербском агентстве недвижимости мы не сделали ни одной такой сделки из-за отсутствия клиента с займом.

Ставка по ипотеке зависит от множества факторов: ваш статус в Сербии, первоначальный взнос, условия кредитования и т.п.

В широком обсуждении имеет смысл трезво смотреть на ситуацию и понимать, что для большинства иностранцев она недоступна и имеет смысл рассчитывать только на свои сбережения.

Привлекательность Сербии для инвесторов

— Сербия имеет множество плюсов для инвесторов:

• низкая точка входа по сравнению с другими европейскими странами;
• простой и понятный механизм покупки недвижимости;
• легкий способ переводов денежных средств. Скажем, для россиян до сих пор сохранилась возможность открыть счет в банке и оплатить стоимость договора из РФ;
• растущий рынок;
• высокий спектр предложений на рынке;
• возможность сдавать в аренду объект недвижимости;
• легкость открытия своего бизнеса.

ВНЖ на основании владения недвижимостью, а затем и ПМЖ — большие плюсы, но нужно помнить, что для ПМЖ есть требования по периоду отсутствия на территории Сербии — не более 10 месяцев за 3 года в совокупности.

— Основной доход инвесторов на местном рынке — это рост цены квадратного метра.

Поэтому, если мы говорим про долевое строительство, то разница между вашей точкой входа и выхода — это и есть ваш доход. При условии, что объект интересен рынку, прирост цены может достигать 15% в год.

Аренда — это больше про дополнительный доход в дополнение к изменению цены кв.м. Рассматривать аренду как способ получения высокого дохода не совсем правильно — доходность в большинстве случаев не будет превышать 5%.

Кстати сами сербы — активные участники рынка. Они стараются по возможности купить недвижимость для пассивного дохода или для сохранения денег. Проживают чаще в своей квартире или доме.

Аренда — это, как правило, история про студентов, молодую семью или смену региона по работе. Все стремятся стать собственниками своих личных квадратных метров.

Достойные предложения на арендном рынке расходятся как горячие пирожки.

Рынок аренды Сербии

— Сербский арендный рынок чувствует себя прекрасно. Достойные предложения расходятся со скоростью продажи горячих пирожков. По-прежнему наблюдается высокий спрос в премиум-сегменте со стороны релокантов из РФ, плюс местные тоже являются активными участниками этого рынка.

Спрос на средний и недорогой сегмент будет зависеть от локации, обустройства и главного параметра — цены.

В целом, вне зависимости от цены предложения, все собственники конкурируют между собой качеством и ценой, поэтому наши услуги по упаковке арендного бизнеса очень востребованы.

2022 г. был годом цунами на рынке аренды: тотальный спрос, нехватка предложений и т.п. Но за несколько месяцев он выровнялся, выработал правила и требования к Арендодателю и Арендатору, и сейчас рынок находится в равномерном росте. Но, как обычно, на нем выживут самые гибкие и стойкие.

Перспективы и прогнозы

— Современному человеку сейчас сложно строить прогнозы, так как вокруг много неизвестности, но мы видим тенденции к росту цен на недвижимость. И этот тренд сохранится, поскольку впереди нас ждут глобальные проекты, такие как, например, ЭКСПО 2027.

Мы видим повышение качества услуг, что, безусловно, тоже положительно отразится на рынке.

Упрощение порядка получения ВНЖ в Сербии даст возможность привлечь иностранцев, которые будут арендовать/покупать жилье и развивать свои предприятия.

Поэтому мы можем всем пожелать только удачных покупок на рынке недвижимости Сербии.