Турцию омывают четыре моря: Средиземное, Эгейское, Мраморное и Черное. Протяженная береговая линия вкупе с ценами ниже, чем в ЕС, делает страну привлекательной для покупки своего жилья в Турции у моря.

Однако в стране все еще продолжается экономический кризис, который разгоняет инфляцию до неимоверных значений в 30–40% в год. Стоимость квадратного метра увеличивается, а доступность объектов недвижимости уменьшается. 

Но где есть минусы, там можно найти и плюсы. Инвесторы быстро сообразили, что купив квартиру в Турции, уже через год ее можно продать на 10–25% дороже. В нашем материале мы подробно разберемся в том, как купить недвижимость в Турции и что для этого нужно. 

Содержание:

  1. Плюсы и минусы приобретения жилья в Турции
  2. Стоимость недвижимости в Турции
  3. Получение вида на жительство или гражданства
    1. Вид на жительство через покупку недвижимости
  4. Процесс покупки жилья в Турции

Плюсы и минусы приобретения жилья в Турции

Покупка недвижимости в Турции привлекает тысячи иностранцев ежегодно главным образом из-за цен. По сравнению с большинством европейских стран, они остаются относительно доступными. Например, стоимость квадратного метра за квартиру с видом на море в Анталье составляет $1000–1500, в Испании или Италии цена метра на такие же объекты будет $2100–3150.

Другие плюсы:

  • Возможность получения ВНЖ. Покупка недвижимости на сумму от $75,000 открывает путь к виду на жительство Турции, а инвестиции от $400,000 — к турецкому гражданству.
  • Высокий туристический потенциал. Несмотря на все передряги, туристический поток в страну остается высоким, что является базой для инвестиций в арендное жилье в Турции.
  • Широкий выбор на рынке недвижимости. Ввиду разнообразия ландшафта, в Турции можно найти объекты на любой вкус, от вилл в приморских районах до квартир на равнинах и домов в предгорьях.

Минусы:

  • Риски мошенничества. Без тщательной проверки документов через надежного юриста можно натолкнуться на мошенников, которые торгуют объектами без документов. Бывают и случаи, когда по очень выгодной цене предлагают купить дом, который вообще принадлежит третьему лицу.
  • Валютные колебания. Высокая инфляция негативно влияет на стоимость содержания жилья и доход от аренды, но только при пересчете на иностранную валюту. Это связано с тем, что власти регулярно индексируют зарплаты для нивелирования инфляции.
  • Дополнительные расходы на содержание. Налоги, коммунальные платежи и взносы на обслуживание жилых комплексов (айдат) высокие, особенно для элитных объектов.

Стоимость недвижимости в Турции

Цены на недвижимость в Турции остаются относительно низкими с высоким инвестиционным потенциалом. Однако точную стоимость определить сложно, поэтому приведенные значения сильно усреднены из-за колебаний рынка.

Стоимость недвижимости в Турции:

Категория

Регион

Средняя цена (USD)

Квартира 1+1 (новостройка)

Анталья

90,000–130,000

Вилла 3+1

Алания

170,000–280,000

Апартаменты в центре

Стамбул

140,000–220,000

Вторичное жилье

Измир

60,000–100,000

Квартира 1+1 (новостройка)

Бодрум

120,000–180,000

Вилла 3+1

Фетхие

200,000–300,000

Апартаменты в центре

Анкара

80,000–120,000

Квартира 2+1 (новостройка)

Мерсин

70,000–110,000

Вторичное жилье

Бурса

55,000–90,000

Дополнительные расходы на оформление составляют около 4-6% от стоимости объекта плюс ежегодные налоги — 0,1–0,3% от кадастровой стоимости. Цены в курортных регионах растут быстрее на фоне повышенного спроса, в северной и северо-восточных частях рынок недвижимости Турции более стабилен.

Вид на крыши Стамбула в сумерках с видом на Золотой Рог

Получение вида на жительство или гражданства

Согласно законодательству, покупка недвижимости в Турции доступна гражданам стран, с которыми турецкое правительство поддерживает дипломатические отношения. Иностранцы не могут покупать объекты в зонах, классифицированных как военные или стратегические (например, некоторые районы Черноморского побережья). 

В целом, местный рынок открыт для всех, кроме граждан Сирии, Армении, Северной Кореи и Кубы — они вообще не имеют право приобретать объекты в свое владение, но запрет можно обойти, приобретая жилье через юридическое лицо.

Ключевым документом в сделках с недвижимостью является турецкий TAPU. Это официальное свидетельство о праве собственности, выдаваемое в Управлении земельного кадастра и регистрации (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü). Оно подтверждает, что именно вы являетесь законным владельцем недвижимости, и содержит информацию как о вас, так и об объекте. Для иностранцев TAPU оформляется так же, как и для граждан Турции, но с нюансом: сначала надо получить налоговый номер (Vergi Numarası).

Налоговый номер в Турции нужен для идентификации иностранца в местной налоговой системе: без него сделки если и состоятся, то будут считаться недействительными. 

Его можно получить онлайн через сайт налоговой службы Турции, либо при обращении в ближайшее отделение налоговой службы (Vergi Dairesi) по месту пребывания в Турции. Номер выдается один раз и действует бессрочно.

Вид на жительство через покупку недвижимости

Покупка недвижимости в Турции дает право на получение краткосрочного вида на жительство (İkamet İzni). Помимо основного условия к стоимости недвижимости от $75,000, есть и другие нюансы:

  • Объект должен быть занесен в TAPU и записан на имя заявителя на ВНЖ.
  • ВНЖ выдается на 1–2 года с возможностью продления пока сохраняется право собственности.
  • Подать на ВНЖ могут все члены семьи собственника (супруг/супруга и дети до 18 лет), но только если основной заявитель указал их в заявлении.
  • С 2023 года жилье, приобретенное, например, в Стамбуле не является основой для получения ВНЖ. Список городов и районов с аналогичным запретом регулярно меняется и обновляется, поэтому перед покупкой лучше уточнить наличие таких запретов.

Для оформления ВНЖ потребуется предоставить: копию TAPU, загранпаспорт, страховку, выписку из банка (подтверждение финансовой состоятельности) и несколько других документов. Процесс занимает от 2 до 4 недель.

Гражданство Турции через инвестиции можно получить, инвестировав в экономику страны $400,000—$500,000. Недвижимость нужно приобретать только у гражданина Турции или турецкой компании, а переход собственности закрепить в TAPU. При этом сумма подтверждается официальной оценкой (экспертизой), которая определяется сертифицированными специалистами. Результат их оценки может не совпадать с рыночной ценой объекта. 

Процесс занимает от 3 до 6 месяцев и включает подачу документов (паспорт, TAPU, справка о несудимости и т.д.), проверку безопасности и финальное одобрение. После получения гражданства собственность надо сохранить во владении минимум 3 года.

Процесс покупки жилья в Турции

Как и в других странах, первым шагом покупки жилья в Турции служит выбор подходящего объекта. Искать можно самостоятельно, но из-за рисков мошенничества лучше обратиться к риелторам или агентству. 

Дальнейшие шаги:

  • Проверка недвижимости. Агентство проверяет подлинность права владения продавца и документы на объект. При самостоятельном поиске нужно проверить:
    • TAPU на наличие обременений (ипотека, арест, долги).
    • Статус земли на наличие разрешения строительства, обременений или споров о правах.
    • Отсутствие задолженностей по коммунальным платежам и налогам. Этот шаг точно лучше доверить юристу и обязательно — с опытом работы с иностранцами. 
  • Заключение предварительного договора. Если продавец чист, то стороны подписывают предварительный договор купли-продажи, в котором прописывают:
    • Стоимость недвижимости.
    • Размер задатка (обычно 5–10% от суммы, вносится на счет продавца). Задаток не возвращается, если покупатель отказывается от сделки без уважительной причины, но возвращается в двойном размере, если продавец сорвет сделку.
    • Условия и сроки окончательной сделки. Договор заверяется у нотариуса, чтобы зафиксировать намерения сторон.
  • Оформление сделки. Между сторонами подписывается окончательный договор купли-продажи. После этого полная сумма задатка переводится продавцу через банк, из-за рубежа или с вашего турецкого счета.
  • Обращение в земельный кадастр. Стороны подают документы в Управление земельного кадастра (Tapu Müdürlüğü), где оформляется перерегистрация права собственности.

После оплаты и регистрации в земельном кадастре вы получаете TAPU, но если работникам потребуется провести дополнительные проверки сторон, то его выдадут в течение нескольких дней. С этого момента недвижимость официально принадлежит вам и вы можете использовать ее по своему усмотрению — жить, сдавать в аренду или подавать на ВНЖ/гражданство.

При учете дополнительных расходов нужно учитывать: 

  • Налог на покупку в размере 4% от кадастровой стоимости.
  • Услуги нотариуса стоимостью около $100–200.
  • Услуги переводчика в $50–100 (обязательно участвует в сделках с иностранцами).
  • Комиссия агента в 2–3% от суммы сделки.
  • Подключение коммунальных услуг: электричество, вода — около $200–300.