Рынок недвижимости в России в 2025 году характеризуется повышенным предложением и низким спросом, что создает почву для снижения цен. Однако тенденция не касается крупных городов, таких как Москва и Петербург, — там спрос остается плюс-минус на прежнем уровне, но предложение сильно просело.

Учитывая то, что именно на долю этих двух городов в 2024 году приходилось 89% от всех сделок с недвижимостью в России, средние цифры по стране говорят нам о том, что стоимость объектов растет.

Аналитики Домклик проанализировали цены по готовым апартаментам за период с сентября 2024 года по начало марта 2025 года и определили города, в которых стоимость квадратного метра пошла вниз, несмотря на общероссийский тренд.

Содержание:

  1. Апартаменты и квартиры
  2. Тенденции спроса, предложения и цен на недвижимость
  3. Причины изменений цен на недвижимость в РФ
  4. Тенденции роста цен в РФ

Апартаменты и квартиры

Специалисты сверяли стоимость именно апартаментов, а не квартир. Разница между ними в том, что апартаменты — это коммерческая недвижимость, в которой можно проживать на кратковременных условиях. Хоть многие используют их как основное место жительства, прописаться там можно только временно.

Важный нюанс: при покупке коммерческого жилья в ипотеку, заемщик не может претендовать на налоговый вычет. Также стоит учесть, что раз помещение считается коммерческим и юридически не является жилым помещением, коммунальные тарифы для них тоже выше. 

Тенденции спроса, предложения и цен на недвижимость

С сентября 2024 года по март 2025 года рынок сокращение предложения готовых апартаментов на 14%. Медианная стоимость квадратного метра выросла до 277,3 тыс. рублей, то есть на 6%.

Спрос в среднем остался на прежнем уровне, но если рассматривать конкретные регионы, то мы видим существенные скачки. Самое высокое падение спроса — на 46–48% — зафиксировали в Химках и Омске, на третьем месте Королев, где падение составило 31%. Эти цифры компенсировались значительным ростом в других городах, например, в одних Люберцах спрос на недвижимость вырос на 172%. 

Лидером по снижению цен на недвижимость стал Нижний Новгород, где квадратный метр подешевел на 21%. В Зеленоградске (Калининградская область) цены упали на 13% — до 400 тыс. рублей за метр, а в подмосковных Химках снижение составило 9% — до 183,3 тыс. рублей. Среди других городов, где наблюдалось падение цен: 

  • Казань: −5%.
  • Санкт-Петербург: −3%.
  • Королев: −4%.
  • Люберцы: −1%.
  • Рязань: −1%.
  • Омск: −0,2%.

Причины изменений цен на недвижимость в РФ

Главной причиной колебаний на рынке за указанный период является рост ключевой ставки. К концу 2024 года, когда ставка замерла на отметке в 21%, рынок замедлился. Проценты по ипотечным кредитам возросли, соответственно упал и спрос, потому как до 70% всех сделок с недвижимостью в РФ оплачивались с помощью кредитования.

Вторым фактором стало падение реальных доходов населения. Рост инфляции в 8–9% попытались перекрыть повышением зарплат на 5–6%, но это все равно не вернуло спрос на прежний уровень. У людей стало меньше денег и они начали искать более подходящие варианты, нежели апартаменты.

Из-за этого в указанных регионах произошло перенасыщение рынка, и для сохранения ликвидности активов владельцы начали снижать цену. Уже упомянутые Люберцы, к примеру, не могли бы показать 172% роста спроса, если бы рынок не был перенасыщен примерно на такую же величину.

Почему же ситуация не изменилась в крупных городах? Ответ прост: там наблюдалось небольшое падение спроса, и внушительное сокращение предложения. Высокая стоимость стройматериалов и кредитов для застройщиков сделала продолжение строительства объектов убыточным (не настолько прибыльным как планировалось). Из-за этого примерно четверть всех объектов в крупных городах заморозили на стадии строительства. Более того, в 2025 году на 27–38% уменьшилось количество новых проектов. В сумме это сильно подорвало предложение на рынках недвижимости в крупных городах и вызвало рост цен на уже имеющиеся объекты.

Тенденции роста цен в РФ

Эксперты прогнозируют, что если ситуация, в которой предложение опережает спрос, сохранится, то и падение цен продолжится. В Нижнем Новгороде и Зеленоградске падение может замедлиться, но без экономического подъема или туристического бума восстановления не будет. В то же время общероссийский рост цен сохранится за счет большого количества сделок с недвижимостью в мегаполисах.

Если Центробанк снизит ключевую ставку, то ипотека в среднесрочной перспективе станет доступнее и инвесторы смогут вернуться на рынок апартаментов. А достаточный спрос на объекты с низкой стоимостью приостановит падение цен.