Ипотека на Кипре. Как взять кредит на покупку кипрской недвижимости

Покупка недвижимости за рубежом требует значительных финансовых вложений, и такие инструменты, как кредит и ипотека, дают возможность сразу получить желаемую недвижимость. Однако далеко не все страны активно предоставляют ипотеки иностранцам, опасаясь возможных рисков.

В случае с Кипром, местные банки более охотно предоставляют ипотечные кредиты иностранцам, но и сумма первоначального взноса будет выше, чем для граждан острова. Процент необходимых вложений может достигать половины от стоимости приобретаемой недвижимости.

В нашей статье мы сконцентрируемся на том, что представляет собой ипотека на Кипре, какие для нее потребуются документы, и сколько это будет стоить.

Особенности ипотеки на Кипре

Иностранные граждане, не являющиеся резидентами ЕС, должны получить специальное разрешение от Совета министров Кипра для покупки недвижимости. Это требование распространяется на всех покупателей из стран вне ЕС, независимо от того, приобретается недвижимость для личного пользования или в инвестиционных целях. Однако этот процесс чаще всего является формальностью: отказы случаются редко и только в случаях, если у покупателя есть проблемы с законом. Чтобы получить разрешение на покупку недвижимости, иностранным гражданам нужны:

• Анкета-заявка (форма COMM 145).
• Копия паспорта.
• Финансовые документы, подтверждающие доход.
• План недвижимости (если покупается участок — копия разрешения на строительство).
• Справки об отсутствии долгов и налоговых обязательств.

Процесс покупки недвижимости может быть завершен даже до получения разрешения от Совета министров Кипра. Банки могут пойти на выдачу ипотеки при условии, что разрешение будет получено на следующих этапах сделки.

Кому доступна ипотека на Кипре

Ипотека на Кипре доступна широкому кругу заемщиков, включая как местных граждан, так и иностранных резидентов. Для успешного получения кредита нужно иметь стабильный доход и прозрачную финансовую историю. Основными кандидатами на ипотеку являются:

• Граждане Кипра. Им, как резидентам, доступны более мягкие условия по ипотечным кредитам, с минимальным первоначальным взносом в размере 10% от стоимости недвижимости и упрощенной процедурой одобрения.
• Иностранные граждане. Для нерезидентов требования несколько строже. Банки требуют от иностранцев покрытия 20–50% от первоначальной стоимости недвижимости. У граждан стран, не входящих в ЕС, некоторые банки могут запросить подтверждение наличия ВНЖ Кипра. 
• Юридические лица. Местные банки предоставляют компаниям, зарегистрированным на острове, ипотечные кредиты для покупки коммерческой недвижимости или жилья для своих сотрудников.

Банки на Кипре могут отказать в ипотеке, если:

• У заемщика низкий уровень дохода, который не позволяет покрывать ежемесячные выплаты.
• Имеются просроченные или проблемные кредиты в других странах.
• Заемщик не может предоставить достаточных подтверждений источников своих доходов.
• Желаемая недвижимость не соответствует требованиям банка (например, находится в ненадлежащем состоянии или имеет незавершенные правовые вопросы).

Ипотека на Кипре для россиян

Несмотря на международные санкции, граждане РФ не встречают существенных ограничений при приобретении недвижимости на Кипре. Хотя, проверка документов со стороны банка или агентства и может затянуться, в целом, процедура проходит по стандартному сценарию.

Ипотека на Кипре для россиян, как правило, оформляется на срок от 5 до 25 лет. Основные требования для получения ипотеки — это стабильный доход, документальное подтверждение платежеспособности и наличие необходимого пакета документов, включая подтверждение легального происхождения средств.

Важно отметить, что процесс получения ипотеки для русских покупателей, желающих приобрести недвижимость на Кипре, сопровождается юридической поддержкой и консультациями. Если небольшие агентства и конкретные специалисты и могут отказать гражданам России в обслуживании, то в крупных банках такое практически не встречается.

Преимущества ипотеки на Кипре

Ипотека на Кипре обладает рядом преимуществ, главным из которых является возможность зафиксировать процентную ставку на длительный период. Это особенно выгодно в условиях нестабильности мирового финансового рынка, потому как защищает заемщиков от возможных колебаний ставок в будущем.

Другие преимущества включают:

• Гибкость условий кредитования. Банки на Кипре предлагают различные варианты сроков кредита: от 10 до 40 лет. Это позволяет уменьшить ежемесячные выплаты, которые по законодательству Кипра не могут превышать 30% от ежемесячного дохода.
• Покупка недвижимости в стабильной юрисдикции. В отличие от общемирового, Кипрский рынок недвижимости достаточно стабилен, особенно в туристически привлекательных районах. Вложение средств в недвижимость с использованием ипотеки позволяет сохранить капитал и получить долгосрочную прибыль, особенно если недвижимость используется для сдачи в аренду.
• Простая процедура получения ВНЖ. Покупка недвижимости на Кипре с привлечением ипотеки может также служить основанием для получения вида на жительство.

К главным же минусам относят:

• Необходимость более высокого первоначального взноса (до 50%).
• Длительный процесс одобрения ипотеки для иностранных граждан, связанный с необходимостью проверки документов и правовых аспектов.

Также существуют определенные риски, если покупатель получает доход в валюте, отличной от евро. В случае значительного изменения цены валюты относительно евро и повышению риска появления задолженности по ипотеке, следует сразу обратиться в банк. Учреждение может пойти на реструктуризацию долга, что означает пересмотр графика платежей, увеличение срока кредита или временное снижение суммы платежей. В индивидуальных случаях банк может предоставить временные налоговые каникулы по выплатам.

Обратиться в банк нужно до образования задолженности, ведь если таковая уже есть, банк может начать процедуру отторжения средств и имущества заемщика, которые находятся в юрисдикции Кипра.

Какую недвижимость на Кипре можно купить в ипотеку

На Кипре нет ограничений на покупку недвижимости. Даже недвижимость со статусом исторически значимого объекта может быть куплена или продана, но со своими нюансами. 

Однако при покупке недвижимости иностранцами действуют некоторые ограничения. Согласно официальным источникам, иностранные покупатели из стран вне ЕС могут приобрести не более двух разных типов объектов недвижимости (например, один дом и один коммерческий объект), и общая площадь этих объектов не должна превышать 4000 кв.м​.

При покупке первичной недвижимости, которая еще не эксплуатировалась (новостройки), Кипр выдает резидентам льготы, как, например, снижение ставки НДС (5% на первые 130 кв.м вместо 19%). В то время как ипотека на вторичное жилье может сопровождаться дополнительными расходами, такими как налог на передачу прав собственности.

Первичность и вторичность недвижимости также влияет на величину ставок по ипотеке. Купить квартиру на Кипре в ипотеку можно по ставке от 1,91% для новостроек и до 4,28% для вторичных объектов. Для коммерческой недвижимости ставки начинаются с 3,98% до 5%, а требования к минимальному первоначальному взносу зачастую выше (обычно 20–40% от стоимости). 

Документы для оформления ипотеки и требования к заявителю

Как и в других странах, взять ипотеку на Кипре можно при соблюдении определенных условий. Помимо стандартных возрастных рамок от 18 до 65 лет, на Кипре существует требование к максимальному возрасту на момент завершения ипотеки — 65 лет. То есть, если заявителю 40 лет, то ему не предоставят ипотеку сроком более чем на 25 лет. 

Дополнительные требования к заявителю:

• Первоначальный взнос. Обычно банки требуют минимальный первоначальный взнос в размере 20–40% от стоимости недвижимости. Для нерезидентов, особенно иностранных граждан из стран, не входящих в ЕС, этот депозит будет выше и составит от 30% до 50%​.
• Кредитоспособность. Банк проверяет способность заявителя регулярно погашать кредит на Кипре — ежемесячные выплаты не должны превышать 30–33% от его дохода. Это условие обязательно только для получения ипотеки — если в процессе ее выплаты этот порог превышается, но клиент не создает задолженности перед банком, нареканий со стороны ведомства не будет.
• Страхование. Большинство банков требует страхования жизни заемщика и страхования недвижимости (например, от пожаров или стихийных бедствий). Суммы ежегодных страховых взносов варьируются и зависят от остатка по кредиту и стоимости недвижимости​.

Основные документы для оформления ипотеки:

• Копия действующего паспорта заявителя.
• Заполненная форма заявки, предоставляемая банком.
• Подтверждение дохода с помощью справки с места работы, налоговой декларации, выписки с банковских счетов, а также документов, подтверждающих дополнительные источники дохода.
• Документы о предыдущих кредитах (при наличии), а также справка об отсутствии задолженностей.
• Копия предварительного или окончательного договора с продавцом недвижимости.
• Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости.
• План застройки, кадастровая информация, а также подтверждение того, что недвижимость не находится под залогом или арестом.

Процесс оформления ипотеки на Кипре

Перед подачей заявки нужно оценить свои финансовые возможности, поскольку банки Кипра обычно требуют, чтобы ежемесячные выплаты по ипотеке не превышали 30–35% от общего дохода заявителя. Покупатель выбирает недвижимость, будь то квартира, дом или участок, и проводит проверку юридической чистоты объекта (например, может запросить данные в кадастровом реестре​).

1. Подача заявки на ипотеку в один из кипрских банков. Для этого необходимо предоставить комплект документов, включая паспорт, подтверждение доходов, кредитную историю и оценку недвижимости. Нерезиденты должны открыть счет на Кипре​.
2. Оценка банком заявителя и объекта недвижимости. Банк проводит проверку документов, включая кредитную историю заявителя, его доходы и наличие других обязательств, а также проверяет соответствие недвижимости оценочной стоимости.
3. Одобрение ипотеки и подписание договора. На этом этапе согласовывается окончательный размер кредита и его условия, включая процентную ставку и срок ипотеки. После одобрения кредита покупатель и банк подписывают кредитный договор, в котором фиксируются все условия​.
4. Регистрация ипотеки и покупка недвижимости. После подписания договора необходимо зарегистрировать ипотеку и недвижимость в Департаменте земельных ресурсов Кипра. Этот шаг подтверждает законность сделки и защищает права как банка, так и заемщика​. Как правило, после регистрации ипотеки остаток средств передается продавцу и сделка считается завершенной​.

В большинстве случаев банк требует оформлять страхование приобретаемой недвижимости от рисков (пожар, стихийные бедствия), а также страхование жизни заемщика, чтобы защитить свои интересы на случай непредвиденных обстоятельств​.

Оформление документов через агентство

Процесс получения ипотеки и приобретения недвижимости упрощается, если покупатель прибегает к услугам агентства. Оно берет на себя большую часть бюрократических и юридических задач, однако не бесплатно. Юридические аспекты на Кипре особенно сложны, если покупатель не владеет местным языком, потому как некоторые официальные правовые акты и законы не переведены на какие-либо другие языки кроме греческого. 

Направления деятельности агентства:

• Юридическая проверка объекта. Проверяется чистота прав собственности, отсутствие задолженностей или обременений на объекте, а также подтверждение права продавца распоряжаться недвижимостью.
• Взаимодействие с банком. Крупные агентства чаще всего уже имеют опыт взаимодействия с местными банками и посвящены в бюрократические нюансы острова. В ряде случаев они помогают в подготовке всех необходимых документов для банка, включая составление заявлений, сбор справок и подтверждений. Сами же банки более охотно работают с агентствами, потому как доверяют их оценке покупателя.
• Оценка стоимости недвижимости. Агентство берет на себя оценку недвижимости, сотрудничая с проверенными оценщиками. 

Работа с агентством почти всегда требует оплаты комиссии, которая составляет от 2% до 5% от стоимости недвижимости. Стоимость услуг отдельных специалистов, с которыми агентство работает для решения вопросов покупателя, часто не входит в комиссию и оплачивается отдельно. Агентства также могут предлагать дополнительные платные услуги, такие как сопровождение сделки на всех этапах, помощь в получении ВНЖ или других разрешений.

Открытие банковского счета 

Чтобы взять кредит на Кипре и легально проводить на острове финансовые операции, нерезидентам нужно открыть банковский счет в одном из местных банков. На Кипре работают несколько крупных банков, таких как Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Eurobank, которые предлагают специализированные ипотечные продукты для иностранных граждан и экспатов.

Для открытия счета нерезидентам (как частным лицам, так и компаниям) требуется предоставить следующие документы:

• Паспорт.
• Доказательство адреса проживания. Счет за коммунальные услуги или выписка из банка, подтверждающая текущий адрес, который должен быть не старше 3–6 месяцев.
• Финансовое подтверждение. Документы, подтверждающие источник дохода (например, налоговые декларации, справка о доходах, выписка из банка).
• Заполненная анкета. Стандартные анкеты для открытия счета с указанием личной информации и целей открытия счета.

После подачи документов банк проведет проверку клиента на соответствие требованиям борьбы с отмыванием денег (AML) и процедуры «знай своего клиента» (KYC). Процесс обычно занимает от нескольких дней до пары недель. После одобрения банк откроет счет и предоставит клиенту доступ к интернет-банкингу, дебетовой карте и другим услугам.

Открыть счет на Кипре удаленно можно через посредников или напрямую через банк. Однако далеко не все банки предоставляют возможность прямого обращения, предпочитая действовать с посредниками. В этом случае лучше всего использовать помощь местных юридических или финансовых специалистов. После заключения договора они будут взаимодействовать с банком от имени клиента и отвечать за соблюдение юридических требований.

Открыть счет на Кипре нерезиденту тоже просто, однако нужно учитывать, что некоторые кипрские банки могут требовать от них поддержания минимального остатка на счету, особенно если речь идет о корпоративных счетах. 

Расходы при оформлении ипотеки 

При оформлении ипотеки на Кипре важно учесть не только размер первоначального взноса и процентные ставки, но и все сопутствующие расходы. В них входит комиссия банку или агентству при оформлении ипотеки, а также налоги и сборы при покупке недвижимости. 

В число таковых входит НДС, гербовый и титульные сборы. Самым значимым из них является НДС, размер которого 19% от стоимости недвижимости. Однако есть и способы их обхода, причем вполне легальные. Мы подробно разобрали эти нюансы в статье про налоги на недвижимость на Кипре, которая поможет лучше ориентироваться в налоговом поле Кипра при работе с недвижимостью. Например, у резидентов есть возможность получить льготный (5%) НДС и не уплачивать некоторые сборы вообще.

В случае же с ипотекой, сборы не достигают столь существенных значений, как при покупке недвижимости. Самой затратной статьей расходов является комиссия банку за предоставление кредита. Обычно она составляет около 1% от суммы кредита. Например, при ипотеке на €200,000 комиссия составляет €2000.

Остальные расходы включают:

• Оценку недвижимости. Банки требуют наличия независимой оценки для определения стоимости объекта, которая часто оплачивается заемщиком. Стоимость оценки варьируется в пределах €100–350​.
• Страхование. Стоимость обязательного страхования объекта (например, от пожара и землетрясений) колеблется от €350 до €1200, в зависимости от объекта и банка​.
• Страхование жизни заемщика. Оно требуется для защиты банка на случай непредвиденных ситуаций. Стоимость составляет примерно €150–600 в год, и эта сумма снижается по мере уменьшения долга.
• Услуги нотариуса. Нотариус является важной фигурой в сделках с недвижимостью на Кипре, так как он проверяет юридическую чистоту сделки и оформляет документы. Услуги нотариуса обойдутся в среднем от €1000 до €3000, в зависимости от сложности сделки​.
• Услуги агентства недвижимости. Комиссия агентству обычно составляет от 2% до 5% от стоимости объекта. Этот процент оплачивает клиент агентства, которыми чаще всего являются продавцы недвижимости, однако в некоторых случаях оплата может ложиться на плечи покупателя​.

Дополнительные расходы на Due Diligence, то есть проверку юридической чистоты объекта перед покупкой, составляет €100–350, а расходы на оформление документов — около €50–150​.

Банки Кипра, которые выдают кредит на недвижимость

Основными банками на Кипре, которые предлагают ипотечные кредиты, являются Bank of Cyprus, Hellenic Bank, Alpha Bank, Eurobank и Ancoria Bank. Это крупнейшие финансовые институты, предоставляющие ипотечные займы на острове. 

Перед ознакомлением с условиями крайне важно понимать, что максимальная сумма кредита выдается банком, исходя из оценочной стоимости. То есть если продавец предлагает купить апартаменты, перед покупкой стоит узнать об оценочной стоимости этого объекта. Если она ниже заявленной, то и максимальная сумма кредита будет меньше. Например, если квартира стоит €200,000, а ее оценочная стоимость €120,000, то вместо €160,000 кредита, банк предложит лишь €84,000.

Основные условия, предлагаемые банками на сентябрь 2024 года:

Указанные банки также предоставляют потребительские кредиты, причем не только на покупку авто или бытовой техники, но и для приобретения недвижимости. Это более гибкий вид кредитования, потому как его можно взять на срок меньший, чем при ипотеке (как правило, от 1 до 7 лет). Однако есть и минусы: главным из них является необеспеченность такого кредита залогом в виде жилья, как при ипотеке, из-за чего и процентные ставки у потребительских кредитов обычно на 3–8% выше.