Мадейра: остров для жизни и инвестиций — туризм, климат, недвижимость

Еще каких то 5–10 лет назад отдых на островах, особенно португальских и испанских, считался уделом богатых людей. Но массовый туризм быстро изменил ситуацию в обратную сторону, и теперь купить жилье на тех же Азорских островах часто дешевле, чем на материковой части Португалии.

Такая же тенденция коснулась португальского архипелага в Атлантике в 980 км к юго-западу от Лиссабона — Мадейры. Изначально остров мало что мог предложить, ведь Атлантический океан довольно холоден, а большая часть острова — это горы, между которыми часто дуют шквальные ветра.

Тем не менее, когда цены за квадратный метр в Лиссабоне перевалили за €5100, а саму Европу регулярно начали накрывать тепловые волны в +45 °C, туристы обратили внимание на Мадейру, где и ценник вдвое ниже, и средняя температура +23 °C.

В нашем материале мы посмотрим, как на архипелаге сейчас обстоят дела с туристической привлекательностью, и чем может похвастаться местный рынок недвижимости.

Туристическая привлекательность Мадейры

Мадейра — это не классический пляжный курорт, а остров одноименного архипелага. Богатого культурного наследия тут нет, поэтому местные власти делают упор на экологичный туризм, гастрономию, виноделие, а также активный отдых — от хайкинга до дайвинга.

Одним из главных факторов, определяющих привлекательность Мадейры, является ее уникальный климат. Благодаря теплому течению Гольфстрима и горному рельефу резких перепадов температур здесь нет: летом средняя температура воздуха держится на уровне +25 °C, а зимой — около +19 °C.

Осадки распределяются очень неравномерно, и больше всего их выпадает на севере, оставляя юг засушливым. С одной стороны это минус, но с другой стороны такой перепад подарил Мадейре ее уникальную черту — левады, вокруг которых выстроены целые туристические маршруты.

Благодаря климату на острове слабо выражена сезонность. Да, с марта по ноябрь туристов гораздо больше, но в другие месяцы их не меньше, в том числе за счет гастрономических туров и праздников, вроде фестиваля цветов (Festa da Flor).

Основные туристические локации Мадейры:

• Фуншал. Административная столица и главный туристический центр архипелага. Это современный европейский город, который служит транспортным и коммерческим узлом. Здесь сосредоточено более 60% жилого фонда Мадейры. Город активно развивается как направление для зимовки европейцев с материка и цифровых кочевников.
• Камара-де-Лобуш. Живописный рыбацкий городок в 10 км к западу от Фуншала и по совместительству родина Криштиану Роналду. Здесь сохранилась традиционная архитектура, узкие улочки и множество ресторанов с местной кухней. Здесь проходят фестивали вина и рыбы «Espada Preta».
• Кальета. Это одно из немногих мест на Мадейре с искусственно созданным песчаным пляжем. Здесь делают расчет на состоятельных туристов: строят виллы и бутик-отели, расширяют яхтенный порт и набережную.
• Машику. Бывшая первая столица Мадейры, расположенная ближе всех к аэропорту. Этот район чаще всего выбирают те, кто хочет жить вне туристического центра, но с доступом ко всем удобствам.
• Понта-ду-Сол. Город является технологическим феноменом Мадейры. С 2021 года тут запустили проект Digital Nomads Village, вокруг которого быстро сформировалось международное сообщество специалистов, работающих удаленно. Район отличается сочетанием старинной архитектуры и современных коворкингов с видом на океан.
• Северное побережье (Сантана, Порту-Мониш, Сао-Висенте). Это менее урбанизированная часть острова. Тут слабо развит общественный транспорт, поэтому желательно обзавестись собственным автомобилем.

Мадейра — это одно из немногих мест в Европе, где в пределах одного дня можно пройти от уровня океана до горных вершин выше 1800 м, пройти по тропическим лесам, попасть к водопадам и завершить день купанием в природных бассейнах, оставшихся от прохода лавы. На острове проложено более 2150 км маркированных пеших маршрутов, в том числе и вдоль левад.

Ключевые природные точки Мадейры:

• Маршрут Пику-ду-Арейру—Пику-Руйву. Самый зрелищный горный маршрут Мадейры. Тропа длиной около 7 км соединяет две из трех высочайших точек острова: Пику-ду-Арейру (1818 м) и Пику-Руйву (1862 м). Маршрут проходит по хребту над облаками с перепадом высот до 1000 м и панорамными видами на горный массив.
• Левада 25 источников (Rabaçal). Маршрут средней сложности, длиной около 9 км, который проходит через ущелья и водопады. Пункт назначения — водопад Risco и каскад «25 источников».
• Кабо-Жирау (Cabo Girão). Вторая по высоте морская скала в Европе — 589 м над уровнем моря. На вершине оборудована стеклянная смотровая площадка Skywalk, которая входит в топ-10 самых популярных объектов острова.
• Порту-Мониш. Естественные природные бассейны, образованные застывшей лавой. Температура воды в течение года около +20 °C, глубина бассейнов до 2–3 м. Место идеально для семейного отдыха и купания в океанской воде без волн и течений.
• Дайвинг. Воды вокруг острова являются частью морского биосферного заповедника Гаражау (Garajau) — первого в Португалии. Здесь обитают груперы весом до 50 кг, барракуды и стаи пелагических рыб, а видимость под водой достигает 25–30 м. Вероятность увидеть дельфинов и китов составляет примерно 85%.

Рынок недвижимости Мадейры

За последние три года Мадейра стала одним из наиболее динамичных регионов Португалии по росту цен на жилье. Сочетание ограниченного земельного ресурса и повышенного спроса со стороны иностранцев приводит к ситуации, когда объем нового строительства растет, но незакрывает запросы покупателей.

По данным регионального департамента статистики (DREM Madeira), в 2024 году на острове было выставлено на продажу около 2800 объектов жилой недвижимости. При этом доля новостроек составила лишь 27%, остальное — вторичный фонд.

Основные типы недвижимости Мадейры:

• Новостройки (Obras Novas). Новое строительство сосредоточено в южной части острова — Фуншал, Камара-де-Лобуш, Кальета и Машику. Чаще всего это апартаменты площадью 70–120 м² с видами на океан и виллы площадью 150–300 м² с личным бассейном. Средняя стоимость жилья за квадратный метра в среднем составляет €3500–4800/м², в премиальных комплексах — до €6000/м².
• Вторичный рынок. Вторичный сегмент составляет около 70% сделок на Мадейре. Наиболее востребованы объекты 1980–2000-х годов постройки. Их реставрируют и используют для сдачи в аренду туристам. Средняя цена — €2200–3200/м², но реконструкция и получение лицензии на сдачу в аренду (Alojamento Local) увеличит конечные затраты на 20–25%.

Средние цены на дома Мадейры по типам:

Средние цены на квартиры Мадейры по типам:

Несколько слов о лицензии Alojamento Local (AL). Это система лицензирования объектов краткосрочной аренды. Она позволяет легально сдавать жилье в аренду посуточно. Однако начиная с 2024 года, власти Мадейры внедряют новую систему квотирования лицензий AL, чтобы избежать перенасыщения туристическим жильем. Например, в некоторых районах Фуншала не более 30% жилого фонда может использоваться под краткосрочную аренду. 

Растущий поток туристов стимулирует интерес к гостевым домам, бутик-отелям и апарт-комплексам. Средняя доходность подобных объектов — 9–12% годовых при условии эффективного управления. Значительный спрос наблюдается также на коммерческие помещения на первых этажах зданий Фуншала — кафе, рестораны, офисы для аренды под коворкинги.

Нишевым, но перспективным направлением является покупка земли для индивидуального строительства. Стоимость земли с разрешением на строительство (terreno urbano) варьируется от €250 до €800 за м² и сильно зависит от близости к океану.

Средние цены на недвижимость Мадейры по регионам:

Доходность инвестиционной недвижимости Мадейры

Инвестиционная модель недвижимости на Мадейре строится на сочетании двух факторов: круглогодичного туристического потока и ограниченного предложения жилья у океана. Краткосрочная аренда остается наиболее выгодной стратегией, особенно в локациях с высоким туристическим трафиком.

Фактическая доходность по данным AHP (Associação da Hotelaria de Portugal):

Даже вне сезона, в январе–феврале, заполняемость держится на уровне 55–60%, что редкость для островных рынков.

Долгосрочной арендой интересуются в основном цифровые кочевники и пенсионеры из Северной Европы. Это самые большие группы арендаторов, но это не значит, что они единственные.

Средние ставки долгосрочной аренды (от 6 месяцев):

Большинство иностранных владельцев недвижимости передают объекты на управление управляющим компаниям. На рынке действует более 120 лицензированных компаний, а их типовой набор услуг выглядит следующим образом:

• Маркетинг и размещение объекта (Airbnb, Booking, Expedia).
• Динамическое ценообразование (yield management).
• Заезд и выезд гостей.
• Отчетность владельцу (ежемесячная, через CRM / приложение).

Комиссия таких компаний различается в зависимости от типа управления:

К этому нужно добавить то, что нерезиденты Португалии платят 28% с чистого дохода от аренды. Для новых резидентов действует специальный налоговый статус NHR, позволяющий платить фиксированный подоходный налог в 10% на срок до 10 лет. 

Правовые аспекты покупки недвижимости на Мадейре

Покупка недвижимости на Мадейре обычно проходит через четыре ключевых этапа. На первом этапе перед подписанием любых документов адвокат покупателя проводит полную проверку правового статуса объекта:

• Registro Predial (Земельный реестр): подтверждает, кто является владельцем, и есть ли обременения (ипотека, арест, сервитуты).
• Caderneta Predial Urbana (кадастровая карточка): содержит сведения о кадастровой стоимости, типе использования (жилое, коммерческое) и площади.
• Licença de Utilização: удостоверение, что объект введен в эксплуатацию и соответствует строительным нормам.
• Energetic Certificate: сертификат энергоэффективности, обязательный при продаже (классы от A+ до F).

Стоимость такой юридической проверки составляет от €600 до €1000. Но если с выбранным объектом есть какие-то проблемы, то проверка все выявит и защитит от гораздо больших трат.

После завершения проверки стороны могут подписать CPCV — предварительный договор, фиксирующий цену, сроки и условия покупки. На этом этапе покупатель вносит задаток (sinal), обычно 10–20% от стоимости объекта.

Этот документ юридически обязывает обе стороны выполнить сделку. Если продавец отказывается, он возвращает задаток в двойном размере; если покупатель — задаток удерживается продавцом.

На третьем этапе подписывается окончательный договор. Сделку заключают в присутствии нотариуса и обеих сторон, либо их доверенных лиц. Они подписывают нотариальный акт о передаче собственности, а нотариус еще раз проверяет все документы и вносит запись в Национальный земельный реестр (Conservatória do Registo Predial).

Теперь остается только оплатить оставшуюся сумму, и недвижимость официально переходит в собственность покупателя, а нотариус регистрирует новое право собственности в базе данных.

Финальный шаг — это регистрация в налоговой службе (Autoridade Tributária) и постановка на учет для ежегодного налога IMI. Оформление обычно занимает 1–2 недели. С этого момента владелец получает полное право распоряжаться объектом.