Как получить ипотечный кредит в Австрии: условия, процесс и требования

Ипотечное кредитование является ключевым инструментом для покупки жилья в Австрии.  Без него доступность недвижимости оставляет желать лучшего, ведь цены за квадратный метр составляют €5700–7000.

Это не слишком актуально для самих австрийцев, ведь только 54,3% граждан страны держат недвижимость в собственном владении — остальные предпочитают аренду. Иностранным инвесторам, напротив, данная ситуация дает возможность приобрести объект с низкой кредитной ставкой и зарабатывать на сдаче его в аренду.  

В нашей статье мы расскажем об условиях ипотечного кредитования в Австрии, включая требования к заемщикам, особенности оформления для нерезидентов, дополнительные расходы и прогнозы на ближайшее будущее. 

Плюсы и минусы покупки жилья в Австрии

Главным плюсом является низкая процентная ставка — на данный момент она составляет всего 2–2,25%. То есть, приобретая недвижимость в ипотеку на 35 лет, вы переплатите всего 70–80% от первоначальной стоимости. Для сравнения: в США, с текущей ставкой в 6–7%, переплата составляет 180–210% за 30 лет.

Недвижимость можно сдавать в аренду и рассчитывать на ежегодное повышение ставки в 10-25%. За последние два года в среднем по Австрии цена на жилье повысилась на 16–25%, особенно в крупных городах.

Недостатки:

• Высокий первоначальный взнос в 20% от стоимости жилья (а в ряде случаев до 50%).
• Процесс оформления затягивается за счет неповоротливости местной бюрократии.
• К сумме кредита прибавляются единовременные платежи (1,5–2% за оформление) и ежегодные издержки на страхование (около 0,1% от стоимости объекта).

Условия ипотечного кредитования в Австрии

Как уже говорилось, средние ставки по ипотечным кредитам в Австрии составляют 2–2,25% для фиксированных ставок на срок 5–10 лет. Переменные ставки, привязанные к EURIBOR, стартуют от 1,8% и подвержены колебаниям в зависимости от монетарной политики ЕЦБ, и в годы пиковой инфляции 2022–2023 годов она не превышала 2,5%. 

Стандартный срок ипотеки в Австрии составляет 20–25 лет, но банки предоставляют возможность продления до 35 лет. Главное, чтобы заемщик сохранял стабильный доход и на момент окончания выплат не был старше 65 лет. 

Минимальный размер первоначального взноса составляет 20% от стоимости недвижимости, что эквивалентно €50,000–100,000 для средней квартиры в Вене стоимостью €250,000–500,000. Для нерезидентов или объектов в премиальных регионах, таких как Зальцбург, банк может затребовать до 50% от суммы недвижимости в качестве первоначального взноса. Однако при наличии дополнительного залога или поручительства можно снизить и эту цифру на 5–10%.

Виды ипотеки в Австрии:

• Hypothekarkredit — это ипотечный кредит с уменьшающимися платежами, при котором проценты по кредиту погашаются в приоритетном порядке, а основной долг выплачивается в более поздние сроки. На начальном этапе около 70–80% ежемесячного платежа направляется на выплату процентов, что приводит к постепенному сокращению общей суммы платежа по мере уменьшения остатка задолженности. Приобретаемая недвижимость служит залогом, обеспечивающим исполнение обязательств заемщика перед банком.
• Annuitätendarlehen — кредит с фиксированными ежемесячными платежами в течение первых 5–10 лет. После окончания этого периода банк пересматривает ставку в соответствии с текущими рыночными условиями. Основным обеспечением обязательств также выступает приобретаемая недвижимость, но в некоторых случаях банки могут потребовать страхование жизни или страховку от роста ставок (Zinsabsicherung).
• Bauspar — комбинация сбережений и кредита с фиксированной ставкой (около 1,5–2%). Однако есть нюанс: сначала заемщик вносит регулярные платежи в течение 3–6 лет, таким образом собирая 40–50% от целевой суммы (Bausparsumme). На эти взносы начисляются проценты в размере 0,5–1% годовых. Когда сумма накоплена, на оставшуюся часть ему выдают кредит со сроком погашения в 10–15 лет.

Общие требования к заемщикам:

• Возраст. Минимальный — 18 лет, максимальный — 65 лет на момент завершения выплат. Для 25-летнего срока заемщик должен быть не старше 40–45 лет при оформлении.
• Доход. Общий платеж по кредиту не должен превышать 30–40% чистого дохода домохозяйства. Например, для ежемесячного платежа в €1000 требуется доход €2500–3300. Самозанятым необходимо предоставить декларации за 2–3 года.
• Резидентство. Наличие резидентства не является обязательным, но крайне желательно.
• Кредитная история. Отсутствие просрочек по предыдущим обязательствам.

Особенности предоставления ипотеки иностранцам

Австрийские банки открыты к сотрудничеству с нерезидентами, но в отдельных федеральных землях для иностранцев действуют особые правила. Например, в Тироле покупка жилья нерезидентами требует одобрения местной комиссии по иностранным сделкам (Auslandserwerbbehörde) — разрешение стоит от €500 до €1100, а сам процесс рассмотрения занимает 4–12 недель. В Вене и Бургенланде правила менее строгие, но покупателя все равно тщательно проверят, особенно на цели приобретения недвижимости.

Требования к первоначальному залогу для нерезидентов тоже выше — от 30% до 50% против стандартных 20%. Заявителю нужно подтвердить наличие стабильного дохода не только в Австрии, но и в стране происхождения. Некоторые банки, такие как Raiffeisen, могут запросить поручителя с австрийским гражданством или внести дополнительный залог.

Для иностранцев, планирующих сдавать жилье, актуальна доходность в 3,59% годовых. Однако без ВНЖ сдача в аренду возможна только через управляющую компанию, которая взимает свою комиссию в размере 10–15% от дохода. 

Для граждан России нет ограничений, выходящих за рамки правил для граждан третьих стран. Россиянам также желательно наличие долгосрочной визы, вида на жительство (ВНЖ) или постоянного места жительства (ПМЖ). 

Покупку недвижимости в Австрии россиянами можно облегчить, если помимо легального статуса обзавестись источником стабильного дохода на территории ЕС. Еще больше увеличит шансы на одобрение ипотеки наличие гражданина Австрии как поручителя и сумма в 30–40% от стоимости объекта на счету в австрийском банке.

Процесс оформления ипотеки в Австрии

Первый шаг для иностранцев — получение разрешения от земельной комиссии по иностранным сделкам (Auslandserwerbbehörde). Заявка подается через нотариуса или юриста и сопровождается обоснованием покупки (проживание или инвестиция). Граждане ЕС освобождены от этого требования.

Шаги по оформлению ипотеки в Австрии:

1. Выбор банка. Заемщик обращается в банк (например, Raiffeisen, Erste Bank, Bank Austria) для предварительной консультации. Заявка подается онлайн или лично, после чего проводится собеседование для оценки финансового положения. На этом этапе нужно предоставить ориентировочные данные о доходе и объекте недвижимости. Некоторые банки предлагают предварительное одобрение (Vorabgenehmigung) в течение 1–2 недель, что ускоряет процесс.
2. Сбор документов. Для рассмотрения заявки требуется стандартный пакет:
   • Паспорт или удостоверение личности (для иностранцев еще потребуется виза или ВНЖ).
   • Справка о доходах за последние 3–6 месяцев (для самозанятых — налоговые декларации за 2–3 года).
   • Выписка из кредитной истории (в Австрии и стране происхождения).
   • Договор купли-продажи или предварительное соглашение на объект недвижимости.
   • Подтверждение наличия первоначального взноса (выписка из банковского счета). 
3. Оценка недвижимости банком. После подачи документов банк проводит независимую оценку объекта, чтобы подтвердить его рыночную стоимость и пригодность для залога. Процесс занимает 1–3 недели и оплачивается заемщиком (€300–1000 в зависимости от площади объекта). Если оценочная стоимость ниже заявленной, банк скорректирует сумму кредита.
4. Согласование условий договора. После одобрения банк предоставляет окончательное предложение с указанием ставки, срока и ежемесячного платежа. Подписание договора происходит в присутствии нотариуса, который заверяет сделку и регистрирует ипотеку в земельном реестре (Grundbuch). 

После регистрации банк перечисляет средства продавцу, а заемщик начинает выплаты согласно графику. Первый платеж обычно нужно выплатить спустя 1–2 месяца после подписания договора. Весь процесс занимает от 1,5 до 3 месяцев для резидентов и до 4–6 месяцев для иностранцев.