«У вас есть 20 минут, чтобы перевести деньги на счет». Всё о том, как купить квартиру в Дубае, даже если у вас всего $30,000

Еще недавно собственная недвижимость в Дубае считалась предметом роскоши, частью элитной жизни богатых наследников. Однако город растет и развивается, появляется все больше интересных и необычных проектов, где квартиры стоят ненамного дороже, чем жилье в европейских столицах. Собственник агентства недвижимости «Address Property» в Дубаи Алексей Слаута рассказал о ситуации на рынке недвижимости Дубая и обо всем, что нужно знать неопытному (а иногда и матерому) инвестору.

«Стройки в Дубае не останавливаются ни днем, ни ночью»

Дубай — один из крупнейших центров ОАЭ, где сосредоточены финансовые, транспортные и туристические центры. Здесь максимально лояльная политика налогообложения, что привлекает в Дубае все больше международных инвесторов. Один из самых популярных способов инвестирования всегда была покупка недвижимости. Однако как неопытному инвестору разобраться, что именно покупать и куда обращаться? Собственник агентства недвижимости «Adress Property» в Дубаи, топ-5 специалистов России в области зарубежной недвижимости Алексей Слаута рассказал журналисту Realting.com самые свежие новости рынка недвижимости в Дубае и объяснил, почему там побеждает только самый быстрый покупатель. 

— Сейчас все чаще можно услышать о том, как выгодно покупать недвижимость в Дубае, это стало чуть ли трендом последнего времени. Как вы считаете, почему?

— Недвижимость в Дубае стала пользоваться огромным спросом в конце 2021 года, а само направление условно было «открыто» россиянами и европейцами в 2020 году. Основная причина заинтересованности покупателей — более лояльные условия жизни во время пандемии и динамично растущий рынок, который меняется буквально на глазах. В итоге, как только это стало возможно, в Дубай стали активно ездить американцы, канадцы, китайцы, русские и европейцы, которые практически сразу стали присматриваться к покупке недвижимости. Уже к середине 2021 года мы наблюдали «бум» продаж апартаментов как на первичном, так и на вторичном рынке. Параллельно с этим в Дубае появляется еще больше новых проектов, которые «лучше», «современнее», «технологичнее» своих предшественников, что тоже стимулирует еще большую покупательскую активность.

Согласно статистике, в феврале 2022 года на первичном рынке появилось около 3,000 новых объектов общей стоимость $2 млрд. Больше половины введенных в эксплуатацию объектов — таунхаусы, лишь 36,8% от общего числа новостроек — квартиры. 

— В какой-то момент приобретение инвестиционной недвижимости в Дубае становится чуть ли не обязательной покупкой для всех инвесторов. К концу 2021 года даже несмотря на то, что стройки в Дубае не останавливаются ни днем, ни ночью, спрос начинает превышать предложение и мы видим ситуацию, которая на профессиональном языке называется «рынком продавца». 

Нынешний год только добавил «огня» в ситуацию на рынке недвижимости Дубая. Например, у россиян практически не осталось городов и стран, где они могут легально купить недвижимость или открыть корреспондентский счет, чтобы сохранить заработанные деньги. Мы видим, как в Европе и Америке активно замораживаются активы и объекты недвижимости россиян в то время, как в Дубае в этом вопросе все спокойно. При этом моя компания и сейчас может открыть корреспондентский счет россиянам в одном из крупнейших банков Дубая (даже удаленно). В таком случае они смогут сохранить свои деньги после продажи недвижимости в Европе, например, или если просто нужно срочно вывести деньги. Однако одним из самых надежных способов сохранить и приумножить капитал для россиян остается именно покупка недвижимости в Дубае, и поэтому все, у кого есть такая возможность, вкладывают свои деньги в «бетонное золото» этой страны.

Безусловно, спрос на недвижимость в Дубае высок не только среди россиян, европейцы также довольно активны. Основная причина та же — это чуть ли не единственная возможность сохранить свой капитал. Буквально в прошлом году Европейский Центробанк принял меры по стимулированию инвестирования среди населения, которые, по сути, заключаются в том, что беспроблемно ты можешь хранить на счету до €100,000. Депозиты в Европе в принципе не выгодны из-за отрицательных ставок. В Германии, например, если на счету обычного гражданина лежит выше €100,000, то правительство в любой момент может воспользоваться этими деньгами для нужд экономики (той суммой, которая выше €100,000). 

В итоге ТОП-5 стран, жители которых инвестируют в Дубай, выглядит так: Великобритания, Италия, Германия, Россия и Индия. Активно догоняет этот список Швеция и Нидерланды.

Читайте также: Как иностранцу получить ипотеку в Дубае. Полный чек-лист и неочевидные траты

Департамент земельных ресурсов Дубая в ежегодном отчете назвал 2021 год рекордным по количеству сделок с недвижимостью (это касается не только предыдущего — 2020 года, но и более ранних лет). Для сравнения, во 2 квартале 2021 года было зарегистрировано 21,300 сделок, в то время как за тот же период 2020 года — 7,741 сделка. При этом, согласно статистике, 2022 год еще более активный: в феврале в Дубае уже было зарегистрировано более 6,000 сделок с недвижимостью (в феврале 2021 года было зарегистрировано около 3,800 сделок). Почти половина зарегистрированных сделок приходится на новостройки. 

«Средняя стоимость квартиры в Дубае — $280,000»

— Какова средняя стоимость «квадрата» жилья в Дубае сейчас? Можно ли здесь в принципе применять понятие «среднего»?

— Для начала я бы четко разделил объекты недвижимости на инвестиционные и для жизни. Покупатели приезжают в Дубай чаще всего, конечно, за инвестиционной недвижимостью в надежде приумножить свой капитал. Такие апартаменты обычно расположены в популярных районах города, где хорошо развита инфраструктура и есть всё для комфортного отдыха. Вот такие квартиры будут стоить не меньше $250,000. 

Если же говорить о недвижимости для жизни, то, как правило, стоит смотреть в сторону более отдаленных районов и более старых жилых комплексов. Тогда стоимость небольшой квартиры может начинаться и от $100,000. Но здесь нужно понимать, что сдать в аренду такую квартиру или перепродать будет гораздо тяжелее, чем инвестиционные объекты. 

Согласно статистике, стоимость квартир в феврале 2022 года выросла на 25,5% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года). Средняя стоимость квадратного метра в Дубае достигла практически $3,000. Уже во втором квартале 2022 года средняя стоимость апартаментов составила $280,000, а виллы — $1,000,000. 

— Что нужно знать человеку, который хочет купить недвижимость в Дубае?

— Для начала нужно определиться: вы хотите купить готовое жилье или недвижимость на стадии строительства. При этом во втором случае у покупателя есть множество бонусов, в том числе и рассрочки, которые застройщики предоставляют не только на период строительства, но и на первый год-два после его завершения. 

Для того чтобы купить новостройку в Дубае, нужны только деньги на первоначальный взнос и собственный паспорт — приобрести квартиру можно даже удаленно, приехать нужно будет только для регистрации права собственности на квартиру после завершения строительства. Все документы подписываются онлайн после оформления договора, перечислить первоначальный взнос (обычно это 5% от стоимости объекта) можно сразу на счет застройщика.

Здесь важно понимать, что 90% покупателей недвижимости в Дубае приобретают ее с инвестиционной целью. А это значит, что все субъективные параметры вроде вида из окна, хороших соседей, планировки и т.д. не так важны. Как правило, покупатель обращается к профессионалу, который говорит, какое жилье будет востребовано в дальнейшем. Поэтому все эти затраты на перелеты, проживание и выбор объекта нецелесообразны. Более того, далеко не все брокеры сегодня найдут для покупателя время, чтобы лично ездить и показывать ему объекты, — все загружены по максимуму. 

Ваше личное присутствие понадобится, чтобы купить квартиру в Дубае на вторичном рынке. Конечно, подписание предварительного договора может произойти и онлайн, как и перечисление гарантии резервации объекта (около 10% от стоимости апартаментов), однако для подписания основного договора вам все же придется приехать. Причем рынок очень «горячий» — продавцы ждут, что после внесения резервации покупатель в течение трех-четырех дней уже будет на месте и полностью рассчитается за объект. 

Вообще сделки в Дубае проходят по принципу «Хотите — берите, не хотите — возьмет кто-то еще». И это происходит так быстро, что у покупателя нет времени на раздумья: брокер высылает планировку квартиры и дает 20 минут на перевод первоначального взноса на счет. Если этого не происходит, квартиру покупает кто-то другой. Самые «горячие» комплексы продаются за 2 часа — там даже планировки не высылаются, только номер этажа и размер квартиры. Принцип тот же: «хочешь — бери, не хочешь — возьмет другой в течение 5 минут».

— Сколько нужно иметь денег, чтобы планировать покупку квартиры в Дубае?

— Однозначного ответа здесь нет. На мой взгляд, минимальный порог входа на рынок инвестиционных объектов недвижимости — $200,000. Однако, с учетом, что застройщики предлагают очень хорошие рассрочки, можно найти объекты, где первоначальный взнос составляет $15,000 — $30,000, а это значит, что порог входа снижается до минимального. Но здесь нужно правильно рассчитать свои силы, чтобы вовремя вносить платежи по рассрочке.

При этом, если приобретать квартиру, которая на стадии строительства стоит от $200,000, можно ожидать прирост ее стоимости по окончании строительства в 2-3 раза. Конечно, при условии, что это действительно хороший жилой комплекс в перспективном районе. Как следствие — без хорошего брокера ни один покупатель не обойдется и, пожалуй, это самый сложный нюанс покупки квартиры в Дубае. Если вы нашли по-настоящему опытного брокера, который заинтересован не только в собственной выгоде, но и в том, чтобы сохранить свою репутацию, то, считай, выигрыш покупателю обеспечен. Если же это нечестный брокер, то он может подсунуть покупателю заведомо неликвидный объект, который потом будет просто невозможно продать.

Несколько предложений из базы Realting.com