Ипотека в Дубае для нерезидентов. Как купить недвижимость в кредит

Купить квартиру в Дубае и продать ее через 2–3 года со 100% прибылью — это ли не мечта любого инвестора? С развитием рынка ипотечного кредитования это стало возможным даже для иностранного покупателя. Мы собрали в статье всю информацию об ипотеке на недвижимость в Дубае и рассказываем, как ее получить иностранцу. 

Рынок недвижимости Дубая сейчас можно назвать по-настоящему «горячим», и дело здесь не в жарком летнем сезоне, а в количестве сделок, которое выросло за последний год практически в 3 раза. Квартиры и апартаменты, виллы и таунхаусы — все это превратилось в «бетонное золото», стоимость которого постоянно растет.

Но как быть, если у иностранного покупателя есть только половина суммы, которая нужна для покупки квартиры? Конечно, воспользоваться ипотекой. Итак, давайте разбираться: что нужно знать иностранцу, чтобы приобрести квартиру в Дубае в кредит. 

Условия получения ипотеки в Дубае

Получение ипотеки отличается для резидентов и нерезидентов. Местным жителям легче получить кредит в Дубае, а обязательства для них не такие строгие. Например, с местных жителей банки требуют меньшую сумму обязательного первоначального взноса и более охотно предлагают кредитование лицам в преклонном возрасте.

Общие условия получения ипотеки в Дубае:

• Легальный статус. Если у покупателя есть статус резидента ОАЭ, то он может претендовать на больший размер ипотеки — около 80% от стоимости объекта недвижимости. Если заемщик не является резидентом ОАЭ, то размер ипотечного кредитования не может превышать 50%. 
• Возраст. Следующим важным критерием является возраст заемщика — им может стать человек в возрасте от 25 до 65 (60 для нерезидентов) лет. При этом максимальный срок ипотечного кредитования — 25 лет, но чем ближе заемщик к пенсионному возрасту, тем меньше будет срок ипотеки. Важный нюанс — последняя выплата по ипотеке должна быть до наступления пенсионного возраста заявителя.
• Уровень дохода. Еще одно не менее важное условие — сумма ежемесячных выплат по ипотеке не должна превышать 50% от дохода заемщика. При этом здесь учитываются не только выплаты по данной ипотеке, но и все имеющиеся кредиты (если таковые есть). Важный нюанс: после всех выплат у заемщика должны оставаться средства в размере $900 на каждого члена семьи. 
• Трудоустройство на территории ОАЭ. Это условие необязательное, но будет отличным бонусом при желании получить ипотеку. Сюда же подходит наличие собственной компании на территории ОАЭ.
• Наличие собственности в ОАЭ. Это условие также необязательное, но будет отличным «бонусом» при запросе на ипотеку.

Ипотека в Дубае для россиян оформляется по тем же принципам, что и для любого другого резидента. В исключительных случаях банки могут тщательнее проверять происхождение средств заявителя.

Какие документы нужны для получения ипотеки в Дубае

Требования к документам отличаются в зависимости от наличия статуса резидента. Резиденты ОАЭ предоставляют Emirates ID и справку о доходах с места работы в ОАЭ, а владельцам бизнеса потребуется предоставить налоговую декларацию. Нерезидентам нужны документы, подтверждающие доход и финансовую стабильность в их стране проживания. 

Документы для ипотеки в Дубае для резидентов:

• Копия паспорта и визы. Подтверждают личность и статус резидента.
• Emirates ID. Личный идентификационный документ, который является обязательным документом для всех резидентов ОАЭ.
• Справка о доходах. Соответствующий документ от работодателя или налоговые декларации (для владельцев бизнеса), подтверждающие текущий доход.
• Подтверждение места проживания. Договор аренды или коммунальные счета (например, от DEWA).
• Выписки из банковского счета. Для анализа финансовых операций и стабильности дохода учитываются выписки за последние 3–6 месяцев.
• Кредитные отчеты. Данные о текущих кредитах (если они есть) для оценки общей кредитной нагрузки.

Документы для ипотеки в Дубае для нерезидентов:

• Копия заграничного паспорта. Для подтверждения личности.
• Выписки из банковского счета. Выписки также актуальны для срока 3–6 месяцев.
• Подтверждение дохода. Справка с работы или налоговая декларация, которая показывает ежемесячный доход.
• Документы, подтверждающие источник доходов. Необходимо для оценки законности происхождения доходов, особенно если они поступают из-за границы.
• Договор купли-продажи. Он понадобится после выбора объекта для дальнейшей регистрации сделки​.

Дополнительные документы:

• Свидетельство о праве собственности (если есть недвижимость в ОАЭ). Это может потребоваться для подтверждения активов.
• Договор о покупке недвижимости. Требуется после того как выбрано имущество.
• Документы на существующие кредиты. Подтверждение наличия или отсутствия обязательств перед банками.
• Страхование. Для некоторых банков обязательным условием является наличие страховки, особенно при длительных сроках кредитования​. Страховка касается как жизни заемщика, так и кредитуемого имущества.

Встречаются случаи, когда ипотека в Дубае для иностранцев становится доступной только после предоставления кредитных отчетов из страны проживания. Таким образом банки проводят общую оценку финансовой дисциплины заемщика. Если риски, связанные с ним, высоки, банки могут потребовать поручителя или подтверждение дополнительных источников дохода, таких как аренда другой недвижимости или инвестиции.

Банки, которые выдают кредит на недвижимость в Дубае, и процентные ставки

На территории ОАЭ работают как местные, так и европейские банки — у каждого из них собственные предложения по ипотеке для иностранцев. Нужно учитывать, что любой банк будет проводить предварительную проверку на соответствие всех требований для заемщика. Здесь важно учитывать, что дубайские банки будут проверять вашу платежеспособность и деловую репутацию особенно тщательно: будут проверены активы, доходы и другие кредитные обязательства — любые неблагонадежные заемщики отсеются уже на этом этапе.

Размер ставок:

• Ставки по кредитам на недвижимость в Дубае — от 2,5% (но для нерезидентов банки чаще предлагают от 3,5%).
• Срок кредитования — до 25 лет или до достижения 60 лет (65 для резидентов).
• Размер кредитования — до 80% от стоимости объекта.

Как и практически во всем мире ставки по ипотеке в Дубае бывают фиксированными и плавающими. 

Фиксированные ставки определяются на базе ставки рефинансирования (она определяется Центробанком) и включают в себя погашение непосредственно задолженности и процентов по кредиту. Такой кредит не может изменяться на протяжении всего периода погашения. Если заемщик хочет погасить ипотеку досрочно, то, как правило, банки взимают штраф в размере около $3000 или удерживают процент от стоимости недвижимости как неустойку.

Плавающая ставка означает, что проценты по кредиту рассчитываются из оставшейся суммы задолженности — каждый месяц выплаты по процентам будут уменьшаться. Однако плавающая ставка может меняться непосредственно в момент выплат — здесь все зависит от состояния рынка недвижимости, инфляции и других экономических факторов. Как правило, плавающая ставка применяется банками при краткосрочных кредитах — сроком до 5 лет. 

Ипотека в Дубае, процентная ставка банковских кредитов на 2024 год:

Есть возможность заранее узнать, можно ли взять ипотеку в Дубае на конкретный объект и хватит ли ее на конкретную недвижимость. Банки и ипотечные брокеры предлагают онлайн-калькуляторы для расчета величины кредита и ежемесячных платежей. А на их сайтах часто обозначены виды недвижимости, на которые доступно кредитование. Например, некоторые банки работают только с готовой недвижимостью и не предоставляют кредитов строящемуся жилью от застройщика.

Ипотечные компании

Помимо традиционных банков, в Дубае существуют специализированные ипотечные компании, которые предлагают решения по финансированию для покупателей недвижимости. Они специализируются на предоставлении ипотечных кредитов и часто предлагают ряд гибких продуктов, адаптированных для разных типов заемщиков, включая резидентов, нерезидентов и инвесторов. 

В отличие от банков, ипотечные компании сосредоточены исключительно на объектах жилой недвижимости, предлагая более низкие процентные ставки или эксклюзивные варианты. К известным ипотечным компаниям в Дубае относятся Tamweel и Amlak Finance, которые предоставляют исламские ипотечные решения (финансирование, соответствующее шариату). Приверженцам исламской веры такие компании могут предложить беспроцентное ипотечное кредитование.

Процесс оформления ипотеки в Дубае

Прежде чем купить квартиру в ипотеку в Дубае, нужно подать заявку на кредитование в выбранный банк для предварительного одобрения. Банк оценивает кредитоспособность заявителя и подтверждает сумму, на которую он может взять ипотеку в Дубае. Можно обратиться к агентству — оно поможет собрать все необходимые документы и направить их в банк. Это сэкономит время, но потребует дополнительных расходов на комиссионные.

Этапы процесса оформления:

• Выбор недвижимости. После получения предварительного одобрения можно подбирать подходящую по бюджету недвижимость в Дубае в ипотеку. Агентство обычно помогает с поиском, исходя из бюджета и предпочтений клиента. Они стараются обеспечить юридическую чистоту сделки и согласовать все условия с продавцом самостоятельно. 

• Оценка стоимости недвижимости. Банки требуют оценки выбранной недвижимости, потому как при предоставлении ипотеки они опираются на ее оценочную стоимость (чаще ниже рыночной). Для этого заявителю нужно самостоятельно обратиться к аккредитованным оценщикам или в агентство. Как правило, у агентства есть готовая база надежных специалистов, в том числе тех, с которыми на постоянной основе работают сами банки.

• Окончательное одобрение ипотеки в Дубае. Условия окончательного одобрения включают подачу заявителем полного пакета документов в банк,  включая договор купли-продажи и результат работы оценщика. Если оформление идет через агентство, то присутствие заявителя на этом этапе необязательно.

• Заключение сделки и подписание договора. После окончательного одобрения необходимо подписать ипотечный договор с банком. Также нужно зарегистрировать сделку в Департаменте земельных ресурсов Дубая (DLD). При работе через агентство оно организует подписание всех документов, включая ипотечный договор и регистрационные документы в DLD, и поможет в уплате налогов и сборов.

После оформления сделки в Земельном департаменте города покупателю будет выдано свидетельство, оригинал которого будет храниться в банке до полного погашения кредита. У заемщика на руках будет его заверенная копия.

Расходы при оформлении ипотечного кредита

Расходы на ипотеку в Дубае сильно разнятся в зависимости от условий банка, типа недвижимости и других факторов, но основные категории остаются неизменными (как, например, первоначальный взнос). Для резидентов ОАЭ требуется оплатить минимум 20% от стоимости недвижимости (если стоимость ниже 5 млн дирхамов / $1,361,396) или 30% (если стоимость выше 5 млн дирхамов  / $1,361,396). Для нерезидентов эта цифра выше и составляет 25–40%, что делает этот платеж самой крупной единоразовой оплатой, с которой сталкивается заемщик. Помимо этого нужно оплатить:

• Налог на переход права собственности. При покупке недвижимости в Дубае необходимо оплатить сбор за регистрацию права собственности в размере 4% от стоимости недвижимости.
• Плата за регистрацию ипотечного договора. Помимо налога на право собственности, необходимо зарегистрировать ипотечный договор в Земельном департаменте ОАЭ. Комиссия составляет 0,25% от суммы ипотечного кредита, а также дополнительный административный сбор в размере 290 дирхамов ($80).
• Оценка недвижимости. Банки часто требуют проведение независимой оценки недвижимости для подтверждения ее рыночной стоимости. Стоимость оценки варьируется в пределах 2500–3500 дирхамов ($680–$955), в зависимости от выбранного оценщика и типа недвижимости.
• Налог на добавленную стоимость (НДС). В ОАЭ действует налог на добавленную стоимость в размере 5%, который применяется к большинству услуг, таких как услуги юристов, агентств и страховых компаний. Например, НДС взимается за оценочные и юридические услуги.
• Комиссия риелтора. Если покупка осуществляется через риелтора, необходимо оплатить его услуги. Стандартная комиссия риелтора в ОАЭ составляет 2% от стоимости недвижимости.
• Страхование (Insurance). Банки требуют от заемщиков оформить обязательное страхование, стоимость которого обычно составляет 0,25–0,50% от суммы кредита в год и зависит от размера займа и возраста заемщика.

Дополнительные комиссии и сборы:

• Комиссия за оформление ипотеки (Mortgage Arrangement Fee). Большинство банков взимают плату за оформление ипотеки, которая обычно составляет 1% от суммы кредита, но может отличаться в зависимости от банка. 
• Юридические расходы (Legal Fees). При заключении договора о покупке и оформления ипотеки может потребоваться юридическое сопровождение. Стоимость таких услуг начинается от 5000 дирхамов ($1360), в зависимости от сложности сделки и опыта юриста.
• Административные сборы и комиссии банка (Bank Administrative Fees). Некоторые банки взимают дополнительные административные сборы за обслуживание ипотеки и ведение счетов. Эти сборы могут составлять от 500 до 2000 дирхамов ($136–$545), в зависимости от банка и предоставляемых услуг.
• Комиссия за досрочное погашение (Early Settlement Fee). В случае досрочного погашения ипотеки банк может взимать комиссию, которая обычно составляет 1–3% от оставшейся суммы кредита. Однако некоторые банки предлагают условия с пониженной или отсутствующей комиссией, в зависимости от продолжительности кредитного договора.

Одной из самых неочевидных статей расходов является перевод средств в иностранной валюте (Currency Conversion and Transfer Fees). Она взимается, если заемщик нерезидент ОАЭ и финансирует сделку из-за рубежа. Размеры таких сборов зависят от банка отправителя и банка получателя. Рекомендуется предварительно изучить тарифы на перевод и конвертацию средств и заложить разницу в общую сумму.