«Если хотите купить жилье в ипотеку — лучше отложите эти планы». Как меняется ситуация на рынке недвижимости Чехии
Как изменились цены на недвижимость в Чехии? Какое жилье пользуется наибольшим спросом? Кто больше всего инвестирует в чешский рынок? Все ответы — в этом материале.
В эту непростую пору сдвигов всех глобальных процессов ситуация на рынке недвижимости Чехии (как и все в этом мире) меняется. Своим экспертным мнением о том, как именно происходят эти изменения и к чему они ведут, с нами поделилась Виктория Костебелова, директор чешской риэлторской и девелоперской компании KV Property s.r.o.
«Поток исторически сложившихся иностранных инвестиций практически прекратился»
— Рынок недвижимости Чехии растет активными темпами, начиная с 2010 года. В среднем, рост составляет 13% годовых. Наиболее успешным для владельцев недвижимости был 2021-й год: в этот период квартиры в Чехии подорожали на 18%, земельные участки — на 21%. Спрос был настолько высок, что нам звонили десятки человек с желанием посмотреть объект. Зачастую нам приходилось даже устраивать аукционы, продавая квартиру тому, кто предлагал наивысшую цену. Высокому спросу на недвижимость способствовали низкие ставки по ипотеке. Многие люди с небольшим достатком инвестировали в недвижимость, чтобы обеспечить себе стабильный доход.
За последние полгода ситуация несколько изменилась: спрос на покупку квартир немного успокоился, хотя, по-прежнему, достаточно высок. Средняя цена квартиры в Праге на сегодня составляет около 4.900 €/м2, рост — 8% за год. В Брно приобрести апартаменты можно за 3.800 €/м2, в Карловых Варах за 2.100 €/м2.
На охлаждение рынка недвижимости влияет несколько факторов:
1) Значительное повышение ставок ипотечного кредитования. По данным Hypoidnex, ставки ипотек выросли с 2,4% в январе 2022 до 6,8% в августе 2022. Соответственно, сейчас не совсем разумно брать кредит на покупку недвижимости.
2) Укрепление кроны по отношению к евро. Это снизило привлекательность инвестиций в недвижимость для наших европейских соседей.
3) Война в Украине. Из-за конфликта, поток исторически сложившихся иностранных инвестиций из России, Украины, Казахстана практически прекратился.
Рост ипотечных ставок в 2022 году по данным Hypoidnex
Тем не менее, спрос есть и он достаточно высокий. Многие люди не нуждаются в ипотеке и рассматривают недвижимость как надёжное вложение средств для сохранения и приумножения капитала. Как показала практика, это не лишено смысла: в нынешнем году стоимость ценных бумаг, акций, облигаций и криптовалют значительно падает, в то время как цены на недвижимость продолжают расти. Поэтому, в ближайшее время недвижимость будет самой надежной гаванью для инвестиций.
«Практически половина жилья Праги сдается в аренду»
— Цены на новое жилье стабильно растут. На графике Чешского статистического бюро наглядно видно, как рост цен на новые квартиры начался в 2016 году и продолжается до сих пор. В среднем, он составляет 18% в год.
Для такого интенсивного роста есть несколько причин:
- В Чехии спрос покупателей на новые квартиры стабильно превышает предложение.
- В Чехии немного новостроек по сравнению с другими европейскими странами. Это связано с консервативным строительным законом Чехии, направленным на охрану памятников природы и культуры страны. Поэтому, девелоперу получить разрешение на строительство или реконструкцию очень сложно, и процесс этот довольно времязатратный (в среднем, на это уходит около 3 лет).
- С 2021 года начался сильный рост стоимости строительства, некоторые строительные материалы подорожали на 120%, — это моментально отразилось на цене новостроек.
- С начала 2022 года в Чехии растет процентная ставка центрального банка. Кредиты для девелоперов становятся очень дороги. Это тоже отразится на ценах.
Наиболее вероятно, что рынок новостроек замедлится, — девелоперы не будут начинать новые проекты (будут ждать дешевых денег); текущие проекты завершать, безусловно, будут, при этом, снижать цены на новостройки вряд ли станут (скорее всего, можно будет говорить о рассрочке платежа).
Что касается вторичного жилья, этот рынок также все это время показывал огромный рост (около 18% в год). Эту информацию подтверждает график Чешского статистического бюро. Тенденция роста продолжилась и в первой половине 2022 года, но этот процесс уже не такой активный.
Теперь о рынке аренды. Чешские семьи раньше предпочитали жить в собственных квартирах и домах, однако сейчас все чаще они склоняются к арендованному жилью. Приток беженцев из Украины также сильно повысил спрос на аренду. Для понимания масштабов: почти половина жилья Праги сдается в аренду, как долгосрочно, так и в краткосрочно.
Логично, что и стоимость аренды недвижимости за последние полгода значительно возросла. На данный момент в Праге арендовать однокомнатную квартиру стоит около 700 €/месяц, двухкомнатную — 850 €/месяц, а трехкомнатную около — 1000 €/месяц. В Карловых Варах — 400€, 550€ и 650€ соответственно. Доход от сдачи в долгосрочную аренду составляет около 3-4% годовых.
Рынок краткосрочной аренды жилья сейчас несмело поднимается, но больших перспектив у этого направления я не вижу: власти Праги, скорее всего, пойдут классическим путем и будут размещать туристов в отеле, усложняя при этом процесс разрешения сдачи квартир в краткосрочную аренду. Поэтому сегодня я бы не советовала покупать квартиру с целью сдачи ее в краткосрочную аренду. Лучше рассмотреть инвестицию в доходное жилье, сдающееся на долгосрок.
«Люксовую недвижимость стали покупать реже»
— События в Украине, подорожание газа и электричества, падение стоимости акций, неопределенность в экономике, инфляция — все это, безусловно, повлияло на рынок недвижимости Чехии и на его инвестиционный потенциал. И сейчас я расскажу каким образом.
Те люди, у которых нет больших капиталов, отложили покупку квартир на будущее, предпочитая жить в арендованном жилье и по возможности копить деньги.
Инвесторы со средним капиталом спасают деньги от инфляции, вкладывая в небольшие квартиры (преимущественно в Праге) и сдавая их в аренду. Еще один популярный вариант: инвестиции в ЗПИФ недвижимости (закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости) — это паевые фонды, которые владеют и управляют доходным домом или торговым центром, а пайщики через владение паем в ПИФе владеют определенным процентом (и, соответственно, доходом от аренды и продажи этой недвижимости).
Активность же крупных инвесторов значительно возросла: повысился спрос на инвестиции в доходные дома и земли сельхозназначения. Интерес связан с тем, что крупные инвесторы понимают возможное дальнейшее падение акций и инвестируют в доходные дома и землю, которые будут расти в цене. К примеру, доходные дома в Праге можно купить по цене около 4.000€/м2 — доход от аренды составит около 3% годовых. Плюс в 2022-м году ожидается рост цен на 8%. Соответственно, инвестиции в доходный дом принесут инвестору гарантированную защиту капитала и 11% годовых прибыли.
При этом люксовую недвижимость стали покупать реже. Исключение — роскошная недвижимость Карловых Вар, которой стоит уделить отдельное внимание.
Карловы Вары — город-курорт, в котором недвижимость приобретали влиятельные и состоявшие люди России. Красивые квартиры в курортном центре города гостеприимно принимали своих владельцев на несколько месяцев в году. Запрет путешествий во время Ковида, а потом и война в Украине, внесли свои корректировки в жизнь квартир и их владельцев. Сейчас не известно, когда владельцы квартир смогут приехать в Вары, поэтому многие из них продают свои роскошные квартиры вместе с мебелью, люстрами, шторами, мрамором и дорогой сантехникой. Цены на такие квартиры очень выгодны: около 3.000 €/м2 (с учетом того, что продавец на ее покупку и отделку потратил в несколько раз больше). Эти люксовые квартиры с удовольствием покупают наши европейские соседи, в основном, немцы.
«Около 20% недвижимости в Чехии принадлежит иностранцам»
— Наиболее успешные и безопасные для инвестирования регионы — это Прага и Брно. Прага является бизнес-центром: представительства европейских, американских, китайских компаний открыты здесь. Брно — это индустриальный центр Чехии, поэтому в нем много рабочих мест. Из-за высоких цен на недвижимость в Праге и Брно, девелоперы и покупатели стали также строить и покупать недвижимость в небольших городах Чехии, таких как Пльзень и Ческе-Будеевице — это города с развитой промышленностью, хорошей инфраструктурой и отличными университетами.
Кстати, около 20% недвижимости в Чехии принадлежит иностранцам. Значительная часть из них — словаки. Традиционными иностранными покупателями недвижимости в Чехии являлись россияне и украинцы. Война и санкции внесли свои коррективы, и сейчас притока инвестиций от этих покупателей нет.
Самыми крупными инвесторами в чешский рынок являются немцы — им принадлежат промышленные, логистические объекты, жилые дома и торговые помещения. Немцы ежегодно вкладывают в рынок недвижимости Чехии несколько миллиардов евро: инвесторами являются автомобильные концерны (Volkswagen, BMW), а также пенсионные и накопительные фонды Германии.
Китайские инвестиции также набирают обороты: за последние три года китайские фирмы сделали многомиллионные вложения в отели, торговые площади и многоквартирные дома крупных городов Чехии. Еще чешский рынок привлекателен для израильских инвесторов: AFI Europe строит отличные жилые дома, Coast Capital Partners развивает уникальные люксовые жилые дома в Праге, Daramis делает студенческие общежития в Пльзени.
Привлекает потенциальных покупателей на рынке недвижимости Чехии многое:
- Чехия — страна с выгодным налогообложением: при покупке недвижимости вы не платите налоги (в Германии, к примеру, покупатель платит от 3,5 до 6,5% от цены); при получении прибыли от аренды, вы платите 15% от Вашего дохода (в Германии прогрессивное налогообложение, достигающее 48% от дохода от аренды); если вы владеете недвижимостью более 10 лет, при продаже вы будете освобождены от налога на прибыль.
- Иностранец имеет те же права покупки и владения любой недвижимостью, что и граждане Чехии.
- Иностранец может быть 100% учредителем и директором юридического лица в Чехии.
- Чешские банки охотно дают кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам, в котором учредитель иностранец.
- Владение и управление собственной недвижимостью — это бизнес, на основании которого Чехия предоставляет вид на жительство.
- Чехия — страна, признающая два гражданства, т.е. вам не надо отказываться от собственного гражданства для получения гражданства Чехии.
О будущем рынка. Сегодня ситуация в мире меняется каждый день, поэтому делать какие-то четкие прогнозы непросто. Но какие-то контуры я все же постараюсь обрисовать.
В крупных городах, таких как Прага и Брно, цены на жилую недвижимость продолжат рост, но он будет не такой активный, как ранее: думаю, до 10% годовых. В небольших городах, таких как Карловы Вары или Ческе-Будеевице рост стоимости может на время приостановиться, на некоторые люксовые квартиры может быть и небольшое снижение цены.
В 2022 году на чешском ипотечном рынке сохранятся высокие ставки (до 9% годовых), которые будут постепенно снижаться в 2023 и по прогнозам Центрального банка достигнут 4% в 2024 году. Поэтому, если хотите купить жилье в ипотеку — лучше отложите эти планы до 2024 года.
Что касается аренды жилья, цены на нее еще немного вырастут, но их рост будет точно меньше темпа инфляции.
Общий же прогноз такой: в связи подорожанием энергии, значительно вырастут цены коммунальных платежей, поэтому многие люди научатся экономить. Также сильно увеличится спрос на возобновляемые источники энергии и на правильные утепление и рекуперацию домов. Словом, предстоящий год будут не самым лёгким, но если подойти к этому с умом, то и этот период может быть прибыльным и успешным.
Хотите купить квартиру в Чехии? Заходите в раздел «Недвижимость Чехии» и выбирайте тот вариант, который подойдет именно вам.
