Договор ренты «Viager» — французская рулетка или выгодная сделка? Какие президенты инвестировали в недвижимость с помощью этого соглашения? Какие объекты продаются сейчас по этой схеме? В этом материале разбираемся в истории контракта пожизненного содержания во Франции, выясняем, какие есть виды соглашений «viager», как происходит процесс подобных сделок и с какими рисками он сопряжен. 

Содержание:

  1. Что такое Viager, или контракт пожизненного содержания во Франции? 
  2. История практики Viager и известные примеры
  3. Какие бывают типы соглашения Viager?
  4. Как выглядит процесс продажи пожизненной ренты? 
  5. Какие риски сопряжены со схемой Viager?
  6. Какие есть преимущества у контракта Viager?
  7. Примеры объектов, которые можно купить по договору ренты Viager

Что такое Viager, или контракт пожизненного содержания во Франции? 

Помните фильм «Моя старушка» с Кевином Клайном в главной роли? Там он сталкивается с юридическим французским соглашением, называемым en viager. Дело в том, что во Франции этот вид сделок с недвижимостью составляет примерно один процент от всего объема — ежегодно в стране около 5-10 тысяч домов или квартир продаются как пожизненные аннуитеты.

Что же это за соглашение? «Viager» — это особый вид сделки с недвижимостью, который подразумевает, что покупатель приобретает недвижимость, однако въехать в нее может только после смерти продавца. Наиболее распространена эта практика во Франции (особенно в Париже и в Провансе), но в последнее время она стала востребованной также в Швейцарии и Люксембурге. 

В большинстве случаев в обмен на более низкую, чем обычно, цену покупатель соглашается выплачивать продавцу ежемесячную ренту до конца его жизни. После смерти продавца (credirentier) покупатель (debirentier) получает право владения имуществом. Таким образом, данный договор позволяет продавцу оставаться жить в своем доме, получая стабильный источник дохода в виде ежемесячных платежей.

Выходит, что ни продавец, ни покупатель не знают на момент подписания договора купли-продажи, сколько составит окончательная стоимость недвижимости (это принцип непредвиденности). Эта сумма зависит от даты смерти продавца. 

История практики Viager и известные примеры

Соглашения «en viager» восходят к 9 веку — их в 876 году ввел Карл II Лысый. Первые записи об этой схеме можно найти в документах 17-го века: первая значительная сделка состоялась в 1662 году, когда Карл IV Красивый продал свое герцогство Лотарингия Людовику XIV за пожизненную пенсию.

Спустя несколько столетий, в 1841 году, султан Майотты Андриан Сули применил эту схему для продажи региона Иль-де-Франс, включая город Париж, за ежегодную пенсию в 1000 пиастров.

Эту практику также применяли и некоторые президенты. Например, Шарль де Голль приобрел имение в Коломбе-ле-дез-Эглиз, Буассери, используя договор ренты. Дж. Ф. Кеннеди также использовал эту схему для инвестиций в недвижимость.

Есть и относительно недавняя нашумевшая история, связанная с практикой Viager. В 1997 году Жанна Кальман стала известна всему миру благодаря тому, что побила рекорд, дожив до 122 лет. Но люди заговорили о ней не только в контексте продолжительности ее жизни — она, кроме прочего, пережила мужчину, который купил ее дом.

Дело обстояло так: в 1965 году, в возрасте 90 лет, Кальман продала свой дом по схеме «en viager» 47-летнему Андре-Франсуа Раффрею. Однако он так и не смог заселиться в приобретенный им дом. Печальная ирония заключалась в том, что Раффрей умер за два года до Кальман, заплатив за эти тридцать лет более чем двойную стоимость дома.

Конечно, эта история — скорее исключение, нежели правило, однако это означает что покупка en viager может быть сопряжена как с преимуществами, так и с рисками. О тех и о других мы еще расскажем.

Какие бывают типы соглашения Viager?

1. Viager Occupé

Это наиболее распространенный сценарий viager, который является пожизненным аннуитетом с правом владения. 90% подобных сделок во Франции проходит по этой схеме. 

В чем суть? Покупатель получает скидку на цену недвижимости и вносит единовременную сумму в качестве первоначального взноса, называемого «букетом». Обычно букет составляет от 20% до 30% от общей стоимости недвижимости. 

Оставшаяся часть стоимости выплачивается в виде пожизненной ренты, которая ежемесячно, ежеквартально или ежегодно выплачивается продавцу в течение оставшегося срока его жизни. Также этот вид соглашения подразумевает, что покупатель должен оплачивать налог на недвижимость и страховку, а также брать на себя ответственность за любые ремонты.

Сумма ренты, указанная в договоре купли-продажи, определяется на основе нескольких факторов. Они включают возраст и ожидаемую продолжительность жизни продавца, стоимость недвижимости, ренту, которую продавец мог бы получать при сдаче в аренду своего имущества и так далее.

2. Viager Sans Rente 

Этот сценарий в значительной степени схож с предыдущим, за исключением ежемесячного аннуитетного платежа. В данном случае покупатель совершает полный единовременный платеж в начале договора и получает право владения недвижимостью после смерти продавца.

3. Le Viager Libre 

Этот вариант не подразумевает права проживания продавца в недвижимости. Таким образом, право проживать или сдавать ее в аренду остается за покупателем. В данном сценарии, как и в первом, покупатель обязан внести первоначальный взнос и затем ежемесячно выплачивать продавцу индексированный аннуитет. Поскольку покупатель получает свободный доступ к недвижимости, он также несет ответственность за оплату всех налогов и сборов, связанных с этой недвижимостью.

4. La Vente à Terme 

В этом случае покупатель платит первоначальный авансовый платеж и ежемесячную ренту, однако срок ренты устанавливается заранее.

Ежемесячные платежи выплачиваются до оговоренной даты, даже в случае смерти продавца. Такое соглашение может быть заключено как с незанятой, так и с занятой недвижимостью. Если недвижимость занята, покупатель получает право владения после смерти владельца.

5. Viager vacances или holiday viager

Это редкий тип viager, когда продавец освобождает недвижимость на определенный период каждый год (обычно в сезон отпусков).

Как выглядит процесс продажи пожизненной ренты? 

В качестве пожизненной ренты можно приобрести любой вид недвижимости: квартиру, дом, особняк, землю под застройку и т.д.​ Вот как обычно выглядит процесс покупки объекта по схеме Viager:

  • Продавец и покупатель подписывают договор viager, содержащий условия сделки с недвижимостью.
  • Нотариус отслеживает, чтобы эти условия точно выполнялись и соблюдались вовлеченными сторонами. В отличие от других финансовых контрактов, этот не требует посредничества банка или страховой компании.
  • Покупатель вносит единовременную сумму в качестве первоначального взноса, широко известную во Франции как букет (как правило, в размере 15-30% от стоимости недвижимости). Букет освобожден от налога. ​
  • Помимо единовременной суммы, покупатель соглашается платить определенный процент в виде ежемесячных платежей (аннуитет) в течение оставшегося срока жизни продавца. Размер аннуитета зависит от размера первоначального единовременного платежа — чем больше сумма аванса, тем меньше аннуитет. Стандартной практикой также является привязка аннуитета к базовому индексу арендной платы за жилье, измеряемому французским статистическим институтом INSEE. Несмотря на то, что пожизненная рента подлежит налогообложению по доходам, она имеет право на скидку, размер которой зависит от возраста продавца на момент первой выплаты ренты.
  • Продавец после сделки, как правило, продолжает жить в своем доме. 
  • После смерти продавца имущество переходит к новому владельцу. 

Важно. Если в сделке участвует несколько продавцов (например, имущество продается парой), в договоре может быть предусмотрено условие, согласно которому рента будет продолжать выплачиваться второму получателю ренты после смерти первого.

Кто может продать пожизненную ренту?

Любое физическое лицо, владеющее недвижимостью, независимо от возраста. Однако эта система направлена, прежде всего, на пожилых людей. Ключевой момент: продавцы не должны страдать от опасного для жизни заболевания. Если они умирают в течение 20 дней после подписания договора, продажа аннулируется.

Кто может стать покупателем?

Покупателем может быть как физическое, так и юридическое лицо. Обычно требуются финансовые гарантии (в виде депозита или ипотеки), чтобы покупатель мог регулярно выплачивать аннуитет. В случае смерти покупателя, обязанность по выплате ренты переходит на его наследников.

В договоре купли-продажи всегда присутствует резолютивная оговорка на случай неуплаты. В этом случае сделка аннулируется, а часть уже выплаченных аннуитетов остается у продавца в качестве компенсации.

Источник фото: wallstreetmojo.com

Какие риски сопряжены со схемой Viager?

Очевидный риск для покупателя заключается в том, что он не знает, сколько времени проживет продавец, и поэтому не может определить окончательную сумму затрат на покупку и спланировать переезд в свою собственность.

Еще одним из значительных рисков для покупателя, подобно любой другой форме ипотеки, является способность поддерживать регулярные платежи. Если покупатель не сможет выплачивать установленные аннуитеты, он рискует не только потерять недвижимость, но и первоначально вложенную сумму.

Кроме того, существует риск, связанный с изменением цен на недвижимость. Любое значительное колебание может оказать влияние как на покупателя, так и на продавца.

Какие есть преимущества у контракта Viager?

Для покупателей:

  • Соглашение viager предлагает покупателю привлекательную возможность приобрести дом с существенной скидкой. 
  • Это отличный способ инвестирования, особенно если вы не планируете проживать или использовать недвижимость в течение продолжительного периода времени.
  • Заключить контракт могут покупатели из Франции, а также из других стран. 

Для продавцов:

  • Схема viager позволяет продавцу оставаться в собственности, получая при этом дополнительный доход. 
  • Продавец также обеспечен защитой от риска невыплаты покупателем ежемесячного аннуитета. В случае, если покупатель не выполняет свои обязательства по оплате, продавец имеет право вернуть себе недвижимость в соответствии с положениями о привилегии продавца.

Примеры объектов, которые можно купить по договору ренты Viager

В целом, выбор объектов, которые продаются в пожизненную ренту, очень широкий и, как оказалось, есть много платформ, которые занимаются именно такого рода сделками. Приведем несколько примеров.

Вот такую квартиру площадью 103,49 кв.м. в пожизненную ренту продают в Ницце. Условия контракта Viager такие: букет нужно внести в размере €80,000, а затем ежемесячно платить индексированную ренту в €1250. Как пишут в объявлении, рыночная стоимость объекта составляет €495,000. Апартаменты занимает один владелец в возрасте 73 лет.

Источник фото: etudelodel.com

Как мы уже упоминали подобный договор ренты распространен не только во Франции, но и в Швейцарии. В Женеве, к примеру, сейчас продают дуплекс с садом, окруженном виноградниками. Условия договора такие: размер букета — 120,000 швейцарских франков (€123,298), а ежемесячная рента составляет 3500 швейцарских франков. Согласно описанию, рыночная стоимость недвижимости сейчас находится на уровне 850,000 (€873,365). У объекта 2 владельца (81 год и 86 лет). 

Источник фото: viagers.ch