Рынок недвижимости Турции замер: и продавцы, и покупатели ждут результата выборов президента, которые пройдут уже совсем скоро — 14 мая. Спрогнозировать что-то сейчас довольно сложно, и ситуация неопределенности накаляется — вопросов появляется все больше: что будет с ценами на квартиры в Турции? Неужели иностранцам и правда запретят покупать недвижимость в стране? Как быть тем, кто уже живет в Турции много лет, но так и не получил гражданство? Ответы на все эти и другие вопросы — в статье.

Рынок недвижимости Турции будто бы затих перед бурей — буквально через пару дней состоятся выборы президента, и это напрямую повлияет на стоимость жилья в стране и на количество иностранных инвесторов, которые хотят вложить свои деньги в турецкую недвижимость. И бури не миновать в любом случае. 

Все дело в том, что оппозиционный кандидат Кемаль Кылычдароглу предлагает вовсе запретить иностранцам покупать недвижимость в Турции. Парламент страны уже отклонил такое предложение, но радоваться по-прежнему рано — если оппозиция победит на выборах такой запрет вполне может стать новой реальностью.

Свежая аналитика рынка говорит, что продажи жилья в Турции в начале года продолжали расти. К примеру, количество сделок в марте выросло на 32% по сравнению с февралем, когда в стране произошло землетрясение. При этом годовой рост цен на недвижимость по состоянию на март 2023 года составил 154% в лирах — средняя цена за квадратный метр составила 17,573 турецких лир ($905). 

Однако уже совсем скоро эти цены станут не актуальными, и мы увидим совершенно новый рынок недвижимости Турции, — уверен эксперт рынка недвижимости Турции, основатель и совладелец крупнейшей в Турции группы русскоговорящих людей «Русские в Анталии RA» Алексей Валентинович.

— Рынок недвижимости Турции сегодня находится в стадии ожидания из-за выборов, которые пройдут уже через пару дней. Инвесторы заняли выжидательную позицию, чтобы понимать, что произойдет с рынком, а он может развернуться как в одну, так и в другую сторону. Продавцы квартиры ставят какие-то уж очень высокие цены на квартиры, для того, чтобы они оставались в рынке с одной стороны, и не прогадали при возникновении каких-то непредвиденных ситуаций с другой стороны. 

Риски сейчас действительно очень высоки, и рынок недвижимости тут же на это отреагировал стагнацией в ожидании выборов.

Покупатели тоже не торопятся совершать сделки. Если рынок развернется в сторону роста, то сработает отложенный спрос и цены пойдут вверх, но если в сторону падения — то в подобных инвестициях в ближайшее время не будет никакого смысла. Все зависит от итогов выборов, и здесь абсолютно невозможно что-то либо спрогнозировать. К примеру, оппозиция заявляла разные сценарии развития событий, включая запрет покупки недвижимости в Турции для иностранцев на 5 лет. Произойдет ли это — вопрос. 

— Но почему бы тем, кто приобретает недвижимость только с целью инвестиций, именно сейчас, пока ничего не запрещено, не купить квартиру или дом в Турции?

— Потому что мало иметь квартиру — надо, чтобы тебе по ней дали долгосрочный ВНЖ, а этого может не случиться. Уже и так есть часть закрытых районов Турции, где невозможно получить первичный ВНЖ после покупки или аренды недвижимости. Если запрет станет действовать по всей стране, для многих инвесторов покупка недвижимости в этой стране станет бессмысленной. Уже сейчас мы наблюдаем, как очень много семей уезжают из Турции, потому что им не продлили ВНЖ, и люди очень разочарованы и расстроены. Они, как правило, уже настроили свою жизнь здесь, оплатили обучение детей в школах, аренду жилья на полгода-год вперед, а теперь им нужно паковать чемоданы просто потому, что они не могут легально здесь жить. 

«Жила в Турции 11 лет, а потом мне отказали в продлении ВНЖ». Что сейчас происходит с мигрантами в Турции: личные истории и советы адвоката

Если же мы говорим об инвесторах, которым ВНЖ не нужен, то при сценарии запрета на покупку недвижимости иностранцами очевидно, что недвижимость в Турции будет быстро дешеветь. Потому что чисто на внутреннем спросе рынок недвижимости будет резко терять в цене. Соответственно, инвесторы просто просчитывают риски — и никто не хочет терять деньги, а значит, и покупать сейчас недвижимость в Турции. 

Справедливости ради стоит сказать, что отложенный спрос сейчас огромный. Если бы не этот запрет, рынок недвижимости рос бы очень быстро. 

— Но почему вообще заговорили о запрете на покупку недвижимости для иностранцев? Это же иностранный капитал, который буквально льется в страну бурным потоком?

— С прошлого года ситуация на рынке недвижимости стала накаляться — местные жители уже не могут купить или арендовать жилье в хороших городах или районах. Сейчас есть постановление, которые не позволяет собственнику поднять стоимость аренды более, чем на 25% в год, однако уровень инфляции достигает 100%, и, конечно, собственники недвижимости стараются эту разницу компенсировать. Но при этом никто из местных жителей не хочет ухудшать свои жилищные условия и уезжать в деревню — они просто перестают платить аренду или платят ее по старым ценам. В итоге собственники жилья идут в суд, чтобы выселить арендаторов, но такие суды могут длиться год или даже больше — по факту у арендатора намного больше прав, чем у владельца жилья.

Такой рост цен на покупку и аренду жилья привел к тому, что действующая власть была вынуждена закрыть часть районов для получения первичного ВНЖ — чтобы показать, что о местном населении они заботятся больше, чем об иностранцах.

По прошествии времени мы видим, что в тех самых закрытых районах цены на продажу перестали расти, а долгосрочная аренда упала, и довольно значительно. Краткосрочная аренда здесь запрещена, и квартиры сдают нелегально, поэтому здесь речь ни о какой официальной статистике не идет (а цены там, по моим данным, даже выросли). Что же касается официальной долгосрочной аренды в закрытых районах, то она снизилась, и значительно — примерно на 35%. В итоге здесь арендуют жилье те, кто смог здесь остаться, — новеньких практически нет.

— На ваш взгляд, насколько вероятен сценарий запрета покупки недвижимости?

— Вы должны понимать, что в Турции вероятно все. Здесь очень быстро принимают решения, и так же быстро их отменяют. Здесь все ситуативно, а такой запрет — это реферанс в сторону местного населения, для которых покупка недвижимости сейчас стала абсолютно невозможной. Из-за огромного наплыва покупателей с деньгами, стоимость квартир для местного населения стала заоблачной — для турков купить свое жилье в хорошем районе стало уже чуть ли не мечтой.

О возможности запрета на покупку недвижимости для иностранцев говорили давно. Но если бы не выборы, то, возможно, это осталось бы лишь на уровне разговоров. Такой запрет — это чисто предвыборная история, и поэтому не факт, что даже если оппозиция придет к власти, то они выполнят это обещание в полной мере. Они всегда могут найти «обстоятельства», которые не позволят сделать все это в тех объемах, которые были оговорены, и сделать запрет, например, на год. 

С другой стороны, в Турции по-настоящему демократические выборы, — оппозиция имеет голос, и она пиарится. Поэтому, на мой взгляд, сегодня шансы приблизительно равны у обеих коалиций, а что будет в итоге — никто не может предсказать. В том числе это касается и рынка недвижимости. 

Все прогнозы можно будет делать примерно через неделю.