«Миллионы не нужны, купить отель может и обычный человек». Архитектор нашел 3 доступных отеля в Италии 2021
«Миллионы не нужны, купить отель может и обычный человек». Архитектор нашел 3 доступных отеля в Италии 2021

«Миллионы не нужны, купить отель может и обычный человек». Архитектор нашел 3 доступных отеля в Италии

Времена, когда купить отель в Италии могли только очень богатые люди, канули в лету. Сейчас стоимость некоторых интересных и красивых отелей или гостевых домов не превышает стоимость квартиры в одной из столиц Европы. Однако некоторый психологический барьер все же остался и далеко не все потенциальные покупатели рассматривают такую возможность для инвестирования. Вместе с архитектором Антоном Гарустовичем мы нашли в базе Realting.com три интересных и недорогих отеля в Италии и рассказываем, что нужно, чтобы их купить, и на что обратить внимание, чтобы остаться «в плюсе».

«На рынке коммерческой недвижимости Италии сложилась уникальная ситуация»

— Не так давно ко мне обратился бизнесмен из Беларуси, который хотел приобрести «что-нибудь на берегу моря». Запрос был максимально размыт, поэтому я предложил ему обратить внимание именно на объекты коммерческой недвижимости. Для обычного жителя постсоветских стран предложение купить отель, например, в Италии на берегу моря звучит немного странно, но на самом деле это крутой кейс приобрести такой объект недвижимости, который и доход будет приносить, и станет местом для отдыха в любое время.

Возможно, я вас удивлю, но отели, например, в Италии сейчас стоят не каких-то «космических» денег — есть очень интересные объекты за €100.000 — 250.000. Тот бизнесмен из Беларуси, о котором я говорил выше, в итоге вскладчину с друзьями купил отель и ресторан, потратив не более €140.000.

Цены на рынке коммерческой недвижимости в Италии действительно упали, и довольно много объектов выставляется сейчас по стоимости, в несколько раз ниже первоначально заявленной. Причины этой уникальной ситуации самые разные: кто-то из-за ковидных ограничений больше не может обслуживать отель, кому-то не хватает средств, чтобы выплатить ипотеку, а кто-то просто хочет уехать из страны, где есть довольно жесткие ограничения. В итоге отельный бизнес сейчас переживает не лучшие свои времена, и именно поэтому купить отель в Италии может и обычный человек без огромного стартового капитала. Это покупка на перспективу, которая при правильном управлении может стать пассивным источником очень хорошего дохода.

У этой ситуации есть, конечно, и свои риски. Самый ключевой здесь момент — правильная оценка объекта и достоверная юридическая и финансовая информация. В документах должно быть все прозрачно и понятно, хорошо видно, какие затраты потребуются, должны быть проверены все лицензии и указаны сроки действия. Юридических аспектов, конечно, намного больше, и здесь важно найти хорошего специалиста, который сможет проконсультировать вас до покупки. 

Пошаговый гайд по проверке отелей перед покупкой. На что обратить внимание?

— Давайте я озвучу упрощенную пошаговую инструкцию по проверке отелей перед покупкой. Конечно, это не отменяет необходимости участия в сделке экспертов по продаже подобных объектов недвижимости, но общее представление о процессе проверки все же будет.

1. Первое, и самое важное, что нужно понять перед покупкой отеля, — это целевая аудитория этого объекта. Вы должны проанализировать, кто именно будет приезжать в этот отель, есть ли рядом какая-то достопримечательность, доступность до моря, большого города или еще что-то, что будет привлекать туристов в эти места. Сориентирован ли отель на местное население или другие страны ЕС (если да, то какие) или здесь предполагается сезонный отдых туристов из СНГ. В любом случае, нужно понять, какого возраста и социального статуса будут ваши гости, составить «аватар клиента», потому что все это имеет принципиальное значение.
Точно так же нужно оценить и статус самого отеля, его техническое состояние и потенциал. Без такого анализа вы не сможете правильно настроить бизнес-модель, а значит, и доход от отеля будет нестабильным. 
К слову, здесь же я бы упомянул о планах муниципалитета на этот отель — о них также стоит узнать перед покупкой. Иногда случается, что у города есть четкая стратегия привлечения туристов в эти места или планы по реконструкции этого района. Все это может существенно отразится на работе выбранного отеля — как в лучшую, так и в худшую сторону.

2. Дальше нужно узнать, на кого оформлена собственность: на юридическое или физическое лицо. Если недвижимость оформлена на компанию, то необходимо проверить участие этой компании в судебных разбирательствах или участие компании и недвижимости в аукционах. Безусловно, покупать отель у компании, которая увязла в судебных процессах, очень рискованно. Иногда это может стать выгодной покупкой (чаще всего такие отели продаются с существенным дисконтом), но лишняя головная боль в такой сделке обеспечена — покупателю без очень дотошных юристов точно не обойтись.

Здесь же я бы упомянул обязательную проверку на наличие налоговых задолженностей. Если таковые проблемы имеются, то нужно узнать, какая форма собственности у компании — в некоторых случаях компания отвечает за задолженности только в рамках уставного капитала, то есть на недвижимость арест налагаться не будет. 

В случаях когда недвижимость оформлена на физ.лицо, необходимо узнать возраст владельцев. По опыту могу сказать, что, если владелец или один из владельцев в очень преклонном возрасте и недееспособен, процесс оформления затянется на очень долгий срок — до 6 месяцев только на переоформление собственности.

3. Какую информацию необходимо знать про отель (с точки зрения конструктива):

  • Номерной фонд отеля. Если в отеле предусмотрено размещение до 25 номеров, то такой отель по законодательству Италии не нуждается в пожарной сертификации (это для покупателя плюс). Если номерной фонд отеля более 25 номеров, то обязательно наличие пожарного сертификата — это потребует дополнительных финансовых и временных затрат. 
  • Наличие лифта. Если лифт есть, то обязательно наличие сертификата лифтового оборудования.
  • Наличие и состояние лицензии на ведение гостиничного бизнеса. Она может быть действующей, замороженной или сданной. В случае, когда лицензия сдана, потребуется время на сбор документов (всех необходимых сертификатов) для муниципалитета, чтобы вновь получить лицензию. Поэтому, конечно, лучше искать отель с действующей лицензией.
  • Звездность отеля. Часто бывает, что достаточно написать заявку на повышение количества звёзд с двух до трёх, к примеру. В Италии, как правило, отельный бизнес семейный и они просто не хотят заниматься повышением звездности, даже когда для этого есть всё необходимые параметры.
  • Техническое состояние инженерных конструкций, несущих стен и т. д. Здесь без помощи специалистов не обойтись, и придется потратить деньги на оплату их услуг. Однако оценка специалистом технического состояния здания может уберечь вас от покупки строений со скрытыми проблемами (а значит, и дополнительных трат).

4. Что нужно знать о единоразовых расходах на покупку коммерческой недвижимости в Италии:

  1. Налог на покупку коммерческой недвижимости составляет 22% от кадастровой стоимости (это НДС от продажной стоимости, если продавец юр.лицо) ИЛИ 9% от кадастровой стоимости, если продавец физ.лицо.
  2. Стоимость услуг нотариуса составляет от 2% до 5% от продажной стоимости.
  3. Различные государственные сборы и пошлины составляют около €500.
  4. Комиссия агентства недвижимости, как правило, составляет 5% от стоимости отеля или фиксированную сумму от €6000 до €10,000.

Отель в Эмилия-Романья за €304,500

San Nicomede, Италия
€ 337,000
Этаж

— Этот отель я выбрал, потому что он находится в курортном городе, который внесен в список всемирного наследия ЮНЕСКО, всего в часе езды от Милана. Это термальный курорт, а значит, целевая аудитория уже определена — сюда приедут туристы, которые хотят оздоровится или пройти курсы лечения. Вообще оздоровление на термальных источниках — актуальный тренд современности, европейцы приезжают в такие отели, чтобы отдохнуть и получить заряд энергии. Поэтому здесь целевая аудитория — это итальянцы, немцы, австрийцы, французы и бельгийцы (и жители других стран ЕС) в возрасте 40-65 лет. По опыту могу сказать, что это платежеспособная очень благожелательная аудитория. 

Еще одно преимущество этого объекта — потенциальное развитие города в ближайшей перспективе. Дело в том, что американские компании купили большую часть отелей, специализирующихся на отдыхе и оздоровлении, связанном с термальными источниками в этой местности и планируют развивать это направление, преобразуя и позиционируя целый город, как «лучший термальный курорт Италии». Получается, вы на старте покупаете объект недвижимости в очень перспективной локации.

Всего в отеле 16 номеров (в том числе 2 номера для инвалидов). Собственного ресторана нет. Отель в отличном состоянии, лицензия действующая, на данный момент относится к категории «две звезды». Каких-либо дополнительных вложений не потребуется. 
Расходы на содержание отеля: годовой налог — около €4000, оплата электричества — около €300 в месяц, оплата газа — около €4000 в год, плюс отопление и горячая вода.

У владельца есть договоренность со школой гостиничного бизнеса, ученики и учителя которого периодически останавливаются в этом отеле, существующие долгосрочные договора — это очень хорошо для бизнеса. 
Если есть необходимость, то можно прописаться в этом отеле и получить ВНЖ Италии. 

Отель в Пьемонт за €395,000

Lusiana, Италия
€ 395,000
2 000 м² Этаж

— Этот трехзвездочный отель я выбрал за потрясающую природу вокруг. Это по-настоящему уникальный объект коммерческой недвижимости, потому что расположен он на севере Италии у подножия альпийских гор. Такое расположение отеля сразу определяет его целевую аудиторию — сюда будут приезжать охотники и туристы, выбирающие активный отдых, потому что рядом есть несколько горнолыжных курортов.

Отель, по словам владельца, был построен к прошедшей олимпиаде в Турине и уже полностью окупил инвестиции. Он продолжает работать и приносить доход, лицензия действующая, гостевой поток налажен. К слову, лицензия этого отеля позволяет использовать его как гостиничный комплекс, санаторий, дом для пожилых людей или центр культуры и медитации.

В отеле есть собственный бассейн и СПА-зона, несколько ресторанов (которые могут стать самостоятельным источником дохода). Гостиничная часть состоит из 22 номеров, каждый из которых имеет собственную ванную комнату. Есть большая парковка на территории. Структуру этого отеля при желании можно разделить и использовать с разными управлениями.

Отель в Тоскане за €209,000

Тоскана, Италия
€ 209,000
600 м² Этаж

— Отель «Villa Verde» расположен в небольшой тосканской деревушке на провинциальной дороге туристического проезда у известной деревни Кастильоне-ди-Гарфаньяна в области города Lucca. Место солнечное, с прекрасным панорамным видом.

Строение площадью 600 кв. м. из камня в деревенском стиле, в котором разместились 11 двухместных спален с ванной комнатой, три одноместных спальни и различные вспомогательные помещения, кухня, ресторан, бар, служебные ванные комнаты.
Земля около 6.000 квадратных метров состоит из части лужайки с видом на ресторан для парковки и сада.
 

Отель очень интересен с точки зрения внутреннего дизайна: полы из каштанового дерева, есть оригинальные архитектурные элементы эпохи возрождения, а в некоторых комнатах — настоящие фрески. Один из вариантов использования — можно сделать реконструкцию здания под жилые квартиры и продать поквартирно. Также здесь есть собственный ресторан, который можно использовать отдельно от всего комплекса. 

Этот двухзвездочный отель был закрыт перед пандемией и не работал какое-то время. После покупки он потребует какого-то вложения средств, именно поэтому стоимость этого объекта снижена. Лицензия заморожена нужно восстанавливать. 


А еще больше интересных и красивых отелей в Италии можно найти на Realting.com в разделе «коммерческая недвижимость Италии».

Поделиться с помощью
Realting.com использует файлы cookie, которые помогают улучшить взаимодействие с веб-сайтом. Узнать больше
Да, я согласен
У вас есть вопросы?
У вас есть вопросы?
Получите консультацию от наших менеджеров
_account_m_fio_3
Elena Khotsko
Номер телефона
2
WhatsApp
Юсуф<br> Макка
Юсуф
Макка
Номер телефона
+375296748420
WhatsApp
Константин<br> Дворак
Константин
Дворак
Visa
Visa Secure
Masteracard
Masteracard Check
Belkart
Belkart Pass
Apple Pay
G Pay
BePaid
Mir
Realting.com использует файлы cookie, которые помогают улучшить взаимодействие с веб-сайтом. Узнать больше
Да, я согласен