Доступные отели в Италии: архитектор нашел 3 варианта от €390 тысяч доступных вариантов для инвестиций

Далеко не все потенциальные покупатели рассматривают возможность покупки отеля в качестве инвестиций. Однако сейчас можно найти неплохие варианты отелей или гостевых домов за вполне доступные цены для такого рода объектов. Вместе с архитектором Антоном Гарустовичем мы нашли в базе Realting.com три интересных отеля в Италии и рассказываем, что нужно, чтобы их купить, и на что обратить внимание, чтобы остаться «в плюсе».

Отель в Калабрии за €390,000 

Этот отель я выбрал благодаря его расположению на побережье Калабрии в городке Рикади. Главное преимущество объекта — потрясающий панорамный вид на море и город. Локация исключительная: регион славится своими пляжами с кристально чистой водой, что привлекает туристов с мая по октябрь.

Целевая аудитория этого места — это туристы из Северной Европы (немцы, австрийцы, швейцарцы), которые ценят южно-итальянский колорит и прекрасные пляжи Калабрии. Также отель будет интересен для итальянских туристов, которые традиционно выбирают это направление для летнего отдыха.

Отель довольно компактный — общая площадь составляет 200 кв.м. Все номера оборудованы кондиционерами и имеют балконы с видом на море. Важно отметить, что объект не требует серьезных вложений — он находится в неплохом состоянии и готов к эксплуатации.

Via Santa Domenica, где расположен отель, — это престижная улица с хорошей транспортной доступностью, что дополнительно повышает привлекательность объекта для гостей.

Отель в Тоскане за €800,000 

— Этот объект меня привлек своей уникальной концепцией и расположением в одном из самых престижных регионов Италии — Тоскане. Отель находится в провинции Ареццо, в живописной долине, окруженной холмами, что делает его идеальным местом для агротуризма и спокойного отдыха.

Особенность этого отеля — его формат: это не классический отель, а загородная резиденция площадью 500 кв.м., разделенная на 4 роскошных апартамента. Каждый апартамент имеет собственное название, отражающее местный колорит: «Яблоня», «Инжир», «Оливка» и «Вишня». Целевая аудитория — состоятельные туристы из Европы и США.

На территории отеля есть бассейн и просторные террасы с панорамным видом на горы. Особую ценность представляет земельный участок площадью 4 гектара с виноградниками и оливковыми рощами, что позволит развивать винный и гастрономический туризм.

Все апартаменты оснащены современными удобствами: центральное отопление, кондиционеры, спутниковое ТВ, Wi-Fi, при этом сохранен традиционный тосканский стиль в интерьере. В каждом номере есть рабочий камин и открытая зона для трапез, что создает особую атмосферу и повышает привлекательность объекта в межсезонье.

Важное преимущество — наличие действующей инфраструктуры: прачечная, гладильная комната, зоны общего пользования. Отель может работать круглогодично, а значит будет обеспечивать стабильный доход. Расположение позволяет гостям легко добираться до основных достопримечательностей Тосканы.

Отель в Лацио за €1,70 млн.

— Этот отель примечателен благодаря своему расположению и целебным термальным источникам. Отель Сант Антонио Терме находится в стратегически выгодном месте — между Римом (120 км) и Неаполем (70 км), в экологически чистом районе Терме-Суйо, всего в 12 км от моря. Локация прекрасная: на берегу реки Гарильяно, вдали от промышленных городов, в центре сельскохозяйственного региона.

Главное преимущество объекта — собственный горячий источник минеральной воды температурой 60°С с уникальным составом (бикарбонатно-щелочноземельная, углекислотная, серно-бикарбонатно-кальциевая). Это определяет целевую аудиторию — люди, заинтересованные в лечении и профилактике заболеваний опорно-двигательного аппарата, дыхательных путей, кожных и гинекологических заболеваний. В основном это итальянцы, которые приезжают как самостоятельно, так и по направлению из больниц.

Отель впечатляет своими размерами: общая площадь 1768 м² на 4 этажах, 24 номера (сейчас используется 16) с возможностью размещения до 52 гостей. Каждый номер оборудован всем необходимым: санузел, душевая кабина, фен, телевизор, письменный стол, кондиционер. Есть специально оборудованный номер для инвалидов с двумя санузлами.

Инфраструктура отеля включает:

• Бальнеологический корпус площадью 403 м² с 12 процедурными комнатами.
• СПА-зона (сауна, турецкая баня, гидромассаж, ванны для ног, эмоциональный душ).
• Ресторан на 50 мест (с возможностью расширения до 150-200 мест в теплое время года).
• Большой холл на верхнем этаже для мероприятий.
• Бар, церковь, помещение для ингаляций.

Также в наличии — земельный участок 7300 м² с выходом к реке, где можно организовать спортивные мероприятия, построить термальный бассейн или причал для водных видов спорта.

Сейчас отель работает как ресторан и место проживания для туристов, проводит выездные семинары и йога-туры. Сезон длится с апреля по ноябрь, но при установке обогрева в коридорах и бальнеологическом корпусе возможна круглогодичная работа.

Важное преимущество — близость к историческим достопримечательностям: Казерта, Формия, Гаэта, Помпеи, Аббатство Монтекассино. Международный аэропорт Неаполь-Каподичино находится в 70 км. от отеля. 

На данный момент идет работа по получению лицензии на использование воды и лечебную деятельность. Для полноценного запуска потребуется закупка дополнительного оборудования и найм персонала.

Пошаговый гайд по проверке отелей перед покупкой. На что обратить внимание?

— Давайте я озвучу упрощенную пошаговую инструкцию по проверке отелей перед покупкой. Конечно, это не отменяет необходимости участия в сделке экспертов по продаже подобных объектов недвижимости, но общее представление о процессе все же будет.

Целевая аудитория

Первое и самое важное, что нужно понять перед покупкой отеля, — это целевая аудитория этого объекта. Вы должны проанализировать, кто именно будет приезжать в этот отель, есть ли рядом какая-то достопримечательность, какова доступность к морю, большого города или еще что-то, что будет привлекать туристов в эти места. Кроме того, нужно понять, какого возраста и социального статуса будут ваши гости, составить «портрет клиента», потому что все это имеет принципиальное значение.

Таким же образом нужно оценить и статус самого отеля, его техническое состояние и потенциал. Без такого анализа вы не сможете правильно настроить бизнес-модель, а значит и доход от отеля будет нестабильным. 

К слову, здесь же я бы упомянул о планах муниципалитета на этот отель — о них также стоит узнать перед покупкой. Иногда случается, что у города есть четкая стратегия привлечения туристов в эти места или планы по реконструкции этого района. Все это может существенно отразиться на работе выбранного отеля — как в лучшую, так и в худшую сторону.

Собственники

Дальше нужно узнать, на кого оформлена собственность: на юридическое или физическое лицо. Если недвижимость оформлена на компанию, то необходимо проверить участие этой компании в судебных разбирательствах или участие компании и недвижимости в аукционах. Безусловно, покупать отель у компании, которая увязла в судебных процессах, очень рискованно. Иногда это может стать выгодной покупкой (чаще всего такие отели продаются с существенным дисконтом), но лишняя головная боль в такой сделке обеспечена — покупателю без очень дотошных юристов точно не обойтись.

Здесь же я бы упомянул обязательную проверку на наличие налоговых задолженностей. Если таковые проблемы имеются, то нужно узнать, какая форма собственности у компании — в некоторых случаях компания отвечает за задолженности только в рамках уставного капитала, то есть на недвижимость арест налагаться не будет. 

В случаях, когда недвижимость оформлена на физлицо, необходимо узнать возраст владельцев. По опыту могу сказать, что, если владелец или один из владельцев пребывает в очень преклонном возрасте и недееспособен, процесс оформления затянется на очень долгий срок — до 6 месяцев только на переоформление собственности.

Важная информация об отеле

Какую информацию необходимо знать про отель (с точки зрения конструктива):

• Номерной фонд отеля. Если в отеле предусмотрено размещение до 25 номеров, то такой отель по законодательству Италии не нуждается в пожарной сертификации (это для покупателя плюс). Если номерной фонд отеля более 25 номеров, то обязательно наличие пожарного сертификата — это потребует дополнительных финансовых и временных затрат. 
• Наличие лифта. Если лифт есть, то обязательно наличие сертификата лифтового оборудования.
• Наличие и состояние лицензии на ведение гостиничного бизнеса. Она может быть действующей, замороженной или сданной. В случае, когда лицензия сдана, потребуется время на сбор документов (всех необходимых сертификатов) для муниципалитета, чтобы вновь получить лицензию. Поэтому, конечно, лучше искать отель с действующей лицензией.
• Звездность отеля. Часто бывает, что достаточно написать заявку на повышение количества звезд с двух до трех, к примеру. В Италии, как правило, отельный бизнес семейный, и они просто не хотят заниматься повышением звездности, даже когда для этого есть все необходимые параметры.
• Техническое состояние инженерных конструкций, несущих стен и т. д. Здесь без помощи специалистов не обойтись, и придется потратить деньги на оплату их услуг. Однако оценка специалистом технического состояния здания может уберечь вас от покупки строений со скрытыми проблемами (а значит, и дополнительных трат).

Разовые расходы на покупку

Что нужно знать о единоразовых расходах на покупку коммерческой недвижимости в Италии:

• Налог на покупку коммерческой недвижимости составляет 22% от кадастровой стоимости. Ставка 9% применяется только в случае покупки жилой недвижимости, если продавец — физическое лицо, и объект является первым домом для покупателя.
• Стоимость услуг нотариуса составляет от 1% до 3% от прайса на продаваемый объект.
• Различные государственные сборы и пошлины составляют около €500. Однако эти сборы могут включать регистрационные и кадастровые налоги, поэтому указанная цифра может быть выше.
• Комиссия агентства недвижимости на практике обычно составляет от 3% до 5% от стоимости объекта с каждой стороны сделки (покупателя и продавца), а фиксированные суммы могут варьироваться.