Недвижимость в самых маленьких странах мира — обзор и особенности

Когда мы говорим о странах, чаще всего в воображении возникают крупные государства — США, Китай, Индия. Но на мировой карте есть и совсем иные игроки — микрогосударства, чья территория меньше, чем у многих городских районов. Для наглядности: площадь Ватикана — всего 0,49 км², то есть он мог бы уместиться в Центральном парке Нью-Йорка (3,4 км²) почти семь раз.

Подобные страны занимают уникальное положение, так как по сути это полноценные суверенные государства со своей политической системой и законами. Но они крайне ограничены территориально, из-за чего как земля, так и недвижимость на ней, превращается в крайне дефицитный ресурс, цены на который иногда становятся самыми высокими в мире.

Однако это не аксиома, и весь топ таких стран изобилует ценовыми контрастами. В нашем материале мы разберем особенности самых маленьких стран в мире и посмотрим, как обстоят дела с их рынками недвижимости.

Топ самых маленьких стран мира

Если ориентироваться на площадь территории, то в мире существует всего несколько десятков государств, которые можно отнести к категории «микро». Чаще всего это либо островные страны в Тихом и Индийском океане, либо исторические анклавы в Европе. Их объединяет одно — площадь меньше 350 км², что делает их сопоставимыми по размеру с небольшими городами.

Топ-10 самых маленьких стран мира по площади:

Все эти страны входят в список членов ООН (за исключением Ватикана, у него статус наблюдателя) и обладают суверенитетом, принятым международным сообществом. Но при этом у каждой из них своя специфика.

Ватикан

Ватикан является самым маленьким государством в мире с площадью в 0,49 км² и населением в 800 человек, из которых большая часть — это священнослужители, сотрудники Римской курии и Швейцарская гвардия. Страна расположена в самом центре Рима. Именно здесь сосредоточена духовная и административная власть католической церкви, а также находится резиденция главы государства Папы Римского.

Ватикан до 1870 года контролировал обширные территории в Центральной Италии, известные как Папская область. Когда Италия объединялась, войска королевства заняли Рим, и папа фактически лишился светской власти. Возник так называемый «Римский вопрос», по которому правитель Ватикана был, но государство фактически не существовало.

Ситуация разрешилась только в 1929 году с подписанием Латеранских соглашений между правительством Италии и Папой римским Пием XI. По ним Италия официально признала Ватикан независимым государством, а тот, в свою очередь, отказывался от претензий на бывшие папские земли.

Сейчас Ватикан уникален тем, что в привычном смысле рынка недвижимости здесь не существует. Земля и здания принадлежат Апостольской столице и не подлежат купле-продаже. Жилые помещения распределяются между клириками и работниками Ватикана. Для мирян приобретение жилья на территории государства невозможно никаким образом.

Вместо прибыли с недвижимости ВВП Ватикана формируется в основном за счет туризма (миллионы паломников), пожертвований католиков со всего мира и доходов от инвестиционной деятельности через Банк Ватикана.

Монако

Монако занимает всего 2,02 км², но на этой территории проживает более 36 тысяч человек, из-за чего страна считается самой густонаселенной на планете с показателем свыше 18 тыс. жителей на км² (в соседней Франции примерно 120 чел./км²). Несмотря на полное окружение территорией Франции, Монако сохранило независимость благодаря сочетанию дипломатии и выгодного статуса:

• 1641 год — по Тордейскому договору Франция признала независимость княжества, получив взамен военный союз.
• 1861 год — после волнений в Ментоне и Рокбрюне княжество уступило эти земли Франции в обмен на признание суверенитета страны.
• 1918 год — франко-монегасский договор установил, что Франция гарантирует защиту княжества, а Монако будет согласовывать с ней внешнюю политику.
• 2002 год — новый договор закрепил, что даже если правящая династия Гримальди прервется (в стране монархия), Монако сохранит независимость (ранее предусматривался переход под полный контроль Франции).

С рынком жилья в Монако все гораздо интереснее, чем в Ватикане, так как он является самым дорогим на планете. Средняя цена квадратного метра составляет €50,000—55,000. Для сравнения в Гонконге этот показатель равен примерно €20,000/м², а в Лондоне — €15,000/м². Элитные апартаменты в районах Монте-Карло и Ла-Кондамин и вовсе держат планку в €100,000 за м².

Такие цены обусловлены крайним дефицитом земли и отсутствием налога на доходы для резидентов. Это привлекает крупных инвесторов и сверхбогатых людей, которые формируют образ Монако как престижного центра для избранных. Такой статус не имеет цены и никак не привязан к фактическим параметрам ценообразования.

Науру

Науру находится в Микронезии и представляет собой крошечное островное государство с площадью в 21 км² и населением около 12 тысяч человек. Это единственная страна в мире без официальной столицы: функции административного центра выполняет район Ярен.

Остров был открыт европейцами в 1798 году, а с конца XIX века оказался колонией Германии. После Первой мировой войны территория перешла под мандат Лиги Наций и совместно управлялась Австралией, Великобританией и Новой Зеландией. В 1968 году страна провозгласила независимость и стала суверенным государством, сохранив тесные связи с Австралией и Содружеством наций.

Рынок недвижимости фактически отсутствует. Земля в основном принадлежит местным кланам и находится в коллективной собственности. При этом продажа земли иностранцам полностью запрещена. Арендовать ее можно, но не на рыночных условиях, а в частном порядке. На этом фоне Науру малопривлекательна для иностранных инвестиций в недвижимость.

Тувалу

Тувалу находится в Тихом океане и включает в себя девять атоллов и островов. Общая площадь суши составляет всего 26 км², а население — около 11 тысяч человек. Это одно из наименее посещаемых государств в мире и, к тому же, одно из самых уязвимых перед изменением климата: большая часть территории возвышается над уровнем океана не более чем на 3–4 метра.

Тувалу является бывшей британской колонией и после обретения независимости в 1978 году стала членом Содружества наций, а также Соглашения Котону между Европейским союзом и странами Африки, Карибского бассейна и Тихого океана (ACP). Благодаря этим договорам и соглашениям граждане Тувалу могут без визы передвигаться по Шенгенской зоне.

Также как и на Науру, местный рынок недвижимости фактически закрыт для иностранцев. Земля в Тувалу находится в традиционной коллективной собственности кланов, а аренда возможна только в отдельных случаях и на ограниченных условиях.

Сан-Марино

Сан-Марино считается одним из самых старых государств Европы. Согласно легендам, хорватский каменотес основал его на на склонах горы Титано еще в 301 году н.э. Сегодня оно занимает 61 км², и в нем живут 34 тысячи человек.

Несмотря на нахождение внутри Италии, Сан-Марино сохранило независимость. Первые предпосылки для такого статуса зародились еще в 1631 году, когда Папа Римский официально признал независимость страны. Во время объединения Италии, Джузеппе Гарибальди предоставил Сан-Марино возможность войти в состав нового государства, но республика отказалась. Сегодня Сан-Марино — член Совета Европы, но не входит в ЕС.

Средние цены на жилье в Сан-Марино составляют примерно €2500—3000 за м², что ниже, чем в соседней Италии. Однако для иностранцев покупка недвижимости хоть и возможна, но требует специальных разрешений. Местное жилье в основном покупают местные, но есть интерес и со стороны итальянцев; представители ЕС рынком интересуются мало.

Лихтенштейн

Лихтенштейн — это небольшое княжество, зажатое между Швейцарией и Австрией. Его площадь составляет 160 км², а население около 39 тысяч человек. Это конституционная монархия под управлением княжеской династии Лихтенштейнов, которая правит здесь с XVII века.

Лихтенштейн не входит в ЕС, но является членом Европейской экономической зоны (EEA) и Шенгенской зоны. Местные граждане могут свободно передвигаться по ЕС, а для иностранных туристов действуют визовые правила, аналогичные швейцарским.

Недвижимость в Лихтенштейне считается одной из самых закрытых в Европе, потому как покупка жилья нерезидентами требует специального разрешения правительства. Из-за этого цены растут в основном за счет ограниченного предложения, а не внешнего спроса.

Средняя стоимость жилья — от €5000 до €10,000 за м², что сопоставимо со Швейцарией. Однако наибольший спрос приходится на аренду, так как до 60% населения страны, особенно трудовые мигранты из Австрии и Швейцарии, именно арендуют жилье.

Маршалловы Острова

Маршалловы Острова — это тихоокеанское государство, расположенное в районе Микронезии. Оно состоит из 29 атоллов и 5 отдельных островов, общая площадь суши равно примерно 181 км², а население не превышает 42 тысяч человек.

До Второй мировой войны острова находились под контролем Японии, а после ее окончания перешли под управление США. В 1986 году Республика Маршалловы Острова официально стала независимой, но заключила с США Договор о свободной ассоциации (Compact of Free Association).

По нему государство сохраняет полный суверенитет, но добровольно передает США часть прав (в первую очередь в сфере обороны и внешней политики) в обмен на финансовую и политическую поддержку. США по сей день отвечают за оборону, предоставляют значительную финансовую помощь, а также используют часть территории для военных объектов (например, база на атолле Кваджалейн).

Маршалловы Острова не имеют прямых соглашений с ЕС, но входят в число государств Африки, Карибского бассейна и Тихого океана (ACP), которые сотрудничают с Европейским союзом в рамках Соглашения Котону. Благодаря этому местные граждане могут посещать Шенгенскую зону.

Особенности местного рынка недвижимости:

• Земля находится в традиционной коллективной собственности кланов.
• Продажа земли иностранцам невозможна; аренда — главный вариант доступа для внешних компаний (например, для туризма или инфраструктуры).
• Жилой фонд ограничен, рынок вторичной недвижимости практически отсутствует.
• Стоимость аренды жилья в среднем на 14% ниже, чем в США, но ликвидность гораздо ниже.

Сент-Китс и Невис

Сент-Китс и Невис находится в Западном полушарии и представляет собой островное государство Карибского бассейна. При численности населения в примерно 50 тысяч человек площадь государства составляет 261 км². Страна состоит из двух островов: Сент-Китс (Сент-Кристофер) и Невис.

Острова были колониями Британии с XVII века, а в 1983 году они получили полную независимость, на данный момент являясь членом Содружества наций. Формально главой государства остается британский монарх и поставленный Лондоном генерал-губернатор. 

Как и другие государства Карибского бассейна, Сент-Китс и Невис входит в группу ACP-стран и сотрудничает с ЕС через Соглашение Котону, а значит, граждане Сент-Китс и Невис имеют безвизовый режим с Шенгенской зоной (90 дней в течение полугода). Плюс к этому, они могут без визы посещать Великобританию, Гонконг, Сингапур.

В 1984 году Сент-Китс и Невис первым в мире запустил программу Citizenship by Investment (CBI), по которой иностранцы могут получить гражданство, вложив деньги в недвижимость или фонд национального развития.

Минимальные инвестиции в недвижимость составляют от $325,000 для совместного владения и $600,000 для индивидуальной покупки. Средние цены на недвижимость находятся в пределах $4000–5000 за м² за апартаменты, цены на элитные виллы доходят до $1,5–2 млн.

Мальдивы

Мальдивская Республика не просто островное государство, но и целый архипелаг в Индийском океане, в который входят 26 атоллов и более 1000 островов. Общая площадь суши — всего 298 км², население — около 520 тысяч человек. Несмотря на крошечные размеры, страна известна как один из самых престижных туристических направлений мира.

Мальдивы сотрудничают с ЕС через программы развития для малых островных государств, благодаря чему с 2010 года для местных жителей действует соглашение о безвизовом въезде в Шенгенскую зону.

Конституция страны запрещает продажу земли иностранцам, однако предусмотрена система долгосрочной аренды до 50 лет для частных инвесторов и до 99 лет — для туристических проектов и курортов.

Апартаменты в Мале (столице) в среднем составляют $5000–10,000 за м². Курортные виллы — от $1 млн до $3–7 млн, но чаще речь идет не о собственности, а о праве долгосрочной аренды.

Мальта

Мальта — единственный из островов рейтинга, который находится Средиземном море. При площади в 316 км², его населяет около полумиллиона человек. Его независимость по-своему уникальна, так как все окружающие острова давно принадлежат государствам побольше.

На протяжении веков остров находился под контролем различных держав — от Римской империи до Арагонской короны и Ордена госпитальеров, а в 1814 году Мальта официально стала британской колонией. Как и другие колонии Великобритании в Средиземном море (Гибралтар, Кипр), Мальта получила полную независимость.

В 2004 году страна вошла в Европейский союз и является полноправным членом Шенгенской зоны. Для граждан ЕС рынок недвижимости полностью открыт, а для иностранцев из третьих стран покупка возможна только в определенных зонах SDA (Special Designated Areas).

Рынок достаточно развитый и разнообразный: от старинных домов в Валлетте до современных комплексов на побережье. Средние цены на квартиры на Мальте сегодня находятся в районе €3000—4500/м². В элитных проектах и SDA они доходят до €6000—8000/м² и выше, достигая €10,000—13,000/м².

Что в итоге

Малые государства далеко не всегда представляют собой только географическую экзотику. Рынки на них очень разнообразны и где-то бьют мировые рекорды по стоимости за квадратный метр, в то время как в других странах при схожей площади недвижимость вообще отсутствует как объект собственности.

Таким образом, теория о том, что чем меньше территория, тем острее проявляется ее ценность — не всегда является правилом. Конечный результат всегда зависит не от того, сколько у государства есть территории, а как оно ей распоряжается.