Цены на жилье падают, но проблему это не решает – количество бездомных людей растет. Анализ и тенденции рынка недвижимости Австралии за 10 лет. Аналитика от REALTING

Рынок недвижимости Австралии был динамичной и живой сферой на протяжении 10 лет. Однако по итогу 1 квартала 2023 года большинство штатов страны находятся в стадии спада. Действительно ли на рынке недвижимости Австралии наступила “черная полоса”? И как это повлияет на социальные проблемы?

О влиянии пандемии, законодательства и государственных программ на рынок жилья

В соответствии с данными Australian Bureau of Statistics, за 1 квартал 2023 года в Австралии было совершено более 95 тыс. сделок с жилой недвижимостью. Количество сделок в текущем году превысило значение 1 кв. 2022 года на 12%. 

В целом, австралийский рынок недвижимости можно охарактеризовать как активный, с высоким спросом на жилье в таких городах как Сидней, Мельбурн, Брисбен.

Стоит отметить падение количества сделок в 2016 году на 10% – тогда причиной этому послужило введение ограничений иностранных инвестиций в жилую недвижимость. Эти ограничения включали повышение налоговых ставок на доход от аренды недвижимости для иностранных лиц, введение лимитов на количество новостроек, которые могут быть приобретены иностранными инвесторами, а также была введена система покупки разрешений (Foreign Investment Application Fees), которая требует от иностранных инвесторов оплаты суммы (от $4 200) за рассмотрение их заявок на приобретение недвижимости. 

В 2017 году произошел незначительный рост сделок купли-продажи на 2%, а в 2018 году ужесточение кредитных условий привело к уменьшению сделок с недвижимостью на 10%. Как итог, 2018 год поставил антирекорд по количеству совершаемых сделок за 10 лет – чуть больше 432 тыс. зарегистрированных сделок купли-продажи жилья.

Пандемия коронавируса не оказала негативного влияния на количество совершаемых сделок на рынке недвижимости, и в 2020 году общее количество сделок выросло на 8%, при этом изменилась структура спроса на объекты недвижимости. Наиболее очевидный рост произошел не в крупных городах (таких как Сидней, Мельбурн, Брисбен и т.д.), а в остальных частях штатов. Так, продажи частных домов (Established house*) за пределами крупных городов выросли на 18%, а продажи квартир (Attached dwellings**) на 15%.

*Established house – отдельно стоящее жилое сооружение на собственном земельном участке.

**Attached dwellings -- квартиры, юниты и апартаменты, а также двухквартирные дома, рядные дома и дома с террасами.

В 2021 году количество совершаемых сделок заметно увеличилось: +35% по сравнению с прошлым периодом, и, как итог, более 630 тыс. сделок за год и самый высокий показатель за 10 лет.

Несмотря на то, что пандемия не слишком повлияла на рынок недвижимости Австралии, для нивелирования последствий пандемии, правительство Австралии внедрило ряд программ и стимулов для поддержки рынка недвижимости. Например, программа HomeBuilder была запущена, чтобы поощрить собственников к ремонту или строительству новых домов. Суть программы была в предоставлении финансовой помощи на ремонт существующего и строительства нового жилья, в т.ч. долевого строительства.

Дома популярнее и дороже, но в 2023 году потеряли в цене больше квартир

Рассматривая структуру жилого рынка недвижимости по типу объекта за 10 лет покупатели чаще отдавали предпочтение частным домам. При этом с 2021 года немного чаще стали покупать квартиры – разница составила в среднем 3 п.п. 

Самая высокая средняя цена сделки в сегменте частных домов среди 8 самых крупных городов Австралии по итогу 1 квартала 2023 года установилась в Сиднее – $1 205 000 AUD (или $808 796 USD по курсу Reserve Bank of Australia на 31.03.2023 г.). Падение средней цены по сравнению с 2022 годом составило 9%, а по сравнению с 2013 годом средняя цена выросла в 1,8 раза.

Столица Австралии Канберра, занимает второе место по дороговизне частных жилых домов – в среднем объект здесь обойдется в $975 тыс. AUD ($654 тыс. USD). Средняя цена за 10 лет здесь выросла в 1,9 раза. Больший рост за этот период продемонстрировал только Хобарт – более, чем в 2 раза. При этом Хобарт по дороговизне из 8 городов остается лишь на 7 месте, а ТОП-3 замыкает Брисбен со средней стоимостью частного дома 750 тыс. AUD ($503 тыс. USD).

Можно отметить тенденцию падения средней цены в 1 квартале 2023 года практически во всех крупных городах: наиболее заметно средняя цена на частные дома снизилась в Мельбурне и в Хобарте – в обоих городах на 8%, и, как итог, $811 тыс. AUD ($544 тыс. USD) и $685 тыс. AUD ($459 тыс. USD) за объект соответственно. Брисбен и Дарвин потеряли в средней цене за частный дом в пределах двух процентов, а Перт и Аделаида показали незначительный рост на 2%.

Наиболее стабильными городами в сегменте частных домов можно назвать Дарвин и Перт, изменение цены за 10 лет составило 4% и 8% соответственно.

Частные дома в столицах штатов существенно дороже чем в остальных их частях: в 1 квартале 2023 года покупка дома в Новом Южном Уэльсе за пределами Сиднея обошлась бы дешевле на 42%, а покупка дома за пределами Аделаиды в штате Южная Австралия была на 44% дешевле. Штаты Виктория, Квинсленд, Тасмания и Западная Австралия дешевле своих столиц в среднем на 30%. Самая маленькая разница в средней цене за дом в штате Северная территория – столица Дарвин дороже остальных городов на 14%.

Покупка квартиры в Австралии – более бюджетный вариант по сравнению с частным домом – в среднем на 30%. Самые дорогие города для приобретения квартиры: 

• Сидней $750 тыс. AUD ($503 тыс. USD), 
• Канберра $610 тыс. AUD ($409 тыс. USD),
• Мельбурн $577 тыс. AUD ($387 тыс. USD). 

Средние цены в этом сегменте по итогу 1 квартала 2023 года также имеют теденцию к снижению: самое большое падение в Мельбурне – на 8% и в Дарвине – на 5%. 

Перт и Дарвин – города, в которых средняя цена за квартиру за 10 лет снизилась. Падение в Дарвине более существенное – на 19%, в Перте – на 8%. В остальных городах отмечается рост, причем наиболее заметный в Хобарте – в 2 раза, средняя цена по итогу 1 квартала 2023 года достигла $560 тыс. AUD ($375 тыс. USD).

Как и в сегменте частных домов, покупка квартиры в столице обойдется дороже, чем в остальных городах штата. Исключением здесь является только Квинсленд – столица Брисбен в 2023 году в среднем дешевле на 12%, такая тенденция наблюдается с 2018 года. Стоит отметить еще и Южную Австралию и Аделаиду – столица дороже ровно в 2 раза – средняя цена квартиры в штате $240 тыс. AUD ($161 тыс. USD).

Ипотека в Австралии - ее особенности и влияние на рынок

Как в сегменте частных домов, так и в сегменте квартир стоит отметить существенный рост средних цен в 2021 году. Объясняется это низкими процентными ставками по ипотеке в рамках мер по смягчению экономических последствий пандемии COVID-19. Это стимулировало спрос на жилье, делая ипотеку более доступной и привлекательной для покупателей. 

В соответствии с данными Reserve Bank of Australia ниже приведены ставки по жилищным кредитам на основе ежемесячных деклараций, собранных APRA от банков и зарегистрированных финансовых корпораций с июля 2019 года. Данные показатели являются ориентировочными и, вероятно, будут регулярно пересматриваться.

До мая 2022 года ставки по ипотеке ежемесячно снижались вследствие монетарной политики Центрального Банка Австралии в ответ на пандемию и ее негативное влияние на экономику. 

Кстати, одной из особенностей ипотеки в Австралии является целевое назначение приобретаемой недвижимости. Кредиты, предоставляемые для приобретения недвижимости с целью проживания собственником, обычно имеют более выгодные условия: ставки по ипотеке ниже, чем в случае с инвестиционной недвижимостью (с 2019 года разница в среднем в 0,36 п.п.), а первоначальный взнос меньше (от 10%). Инвестиционный кредит предполагает приобретение недвижимости с целью сдачи ее в аренду и получения дохода. 

Процесс подачи заявки в обоих случаях похож: банк тщательно проверяет платежеспособность потенциального должника, а в случае с инвестиционной недвижимостью учитывает доход от сдачи в аренду недвижимости, на которую заимствуются денежные средства, а также вероятность повышения ее стоимости недвижимости. Минимальная сумма: $100 тыс. AED, максимальный срок: 30 лет.

Кредиторы рассматривают инвестиционные кредиты как более рискованные, соответственно, и условия их предоставления более жесткие.

В случае, если собственник решит сдавать свое жилье, за которое еще выплачивается ипотека, в аренду, он обязан сообщить об этом в банк. В таком случае статус кредита будет изменен на инвестиционный. Сокрытие информации может иметь потенциально серьезные последствия.

Иностранные граждане также могут оформить ипотеку в Австралии, но стоит учитывать: более высокую процентную ставку (от 8%), первоначальный взнос не менее 30% и то, что существуют ограничение на использование иностранных доходов для выплаты кредита. Помимо прочего понадобится одобрение от FIRB. 

Каждый двухсотый житель - бездомный. Какие меры приняты правительством?

Несмотря на сравнительно доступные ипотеки и различные программы по финансированию покупки жилья, в Австралии давно существует проблема бездомного населения (к ним отнесены люди, живущие в импровизированных жилищах, палатках или ночлегах вне дома, люди, живущие в специализированном жилье для бездомных, люди, временно проживающие в других семьях, а также люди, живущие в “сильно” переполненных жилищах).

Согласно Australian Bureau of Statistics в 2021 году более 122 тыс. человек являлись бездомными, 14% из которых были в возрасте до 12 лет. Количество проживающих в Австралии в таком статусе постоянно увеличивается. По сравнению с 2016 годом количество бездомного населения выросло на 5%, а по сравнению с 2006 годом – на 37%. 

Растущее количество бездомного населения является серьезной проблемой в Австралии. Основной причиной данной проблемы является недоступность жилья из-за его высокой стоимости, причем как для покупки, так и для аренды. Помимо высокой стоимости к причинам можно отнести и недостаточное количество социального жилья, а также проблемы в семье и проблемы с психическим здоровьем. Снятие ограничений после пандемии способствовало увеличению трудовых мигрантов в стране, что оказало давление на рынок аренды жилья и спровоцировало поднятие цен. Поэтому вероятно, что в 2022 году проблема бездомного населения только усугубилась. 

Программа First Home Owner Grant (FHOG), суть которой заключается в предоставлении единовременной выплаты в размере до $10 тыс. AED на покупку или строительство первой недвижимости, не способна оказать влияние на решение проблемы бездомного населения. На данный момент правительство Австралии разрабатывает National Housing and Homelessness Plan, который будет предоставлять 10-летнюю стратегию политики в области жилья. В рамках данного плана уже предусмотрены такие меры как: увеличение на 15% выплат в рамках оказания помощи арендаторам с низким доходом, строительство 30 тыс. социальных и доступных домов (бюджет $10 млрд AED), предоставление штатам и территориям дополнительных $67,5 млн AED и т.п.

На протяжении 10 лет рынок недвижимости Австралии демонстрировал стабильный рост. На данный момент недвижимость Австралии более доступна по цене, тем не менее, она по-прежнему достаточно дорогая. Чрезвычайно низкие процентные ставки по ипотеке в ответ на пандемию снизили стоимость заимствований и спровоцировали стремительный подъем рынка. Однако поднятие процентной ставки в мае 2022 Национальным Банком Австралии привело к спаду на рынке недвижимости во всех штатах страны. Очевидно, что ипотека стала более недоступной, а падение цен не является настолько существенным, чтобы решить жилищный вопрос многих граждан. Вероятно, повышение активности на рынке жилья можно будет наблюдать по мере стабилизации процентных ставок.