Покупка и продажа недвижимости в Италии: все о налогах и о том, как их оптимизировать

Налоги — это неотъемлемая часть сделок с недвижимостью в Италии. Местная налоговая система регламентирует все типы сделок с имуществом, включая не только покупку и продажу, но и просто владение жильем. Иностранцы, не знакомые с итальянским налогообложением, часто сталкиваются с ошибками в расчетах выплат, которые в лучшем случае потребуют доплаты, а в худшем — наложат на человека штрафы.

Если копнуть глубже, то окажется, что местная система изобилует не самыми приятными нюансами. Например, в некоторых случаях налоги начисляют по кадастровой стоимости, а в других — по коммерческой, что сильно отражается на конечной сумме выплат.

В нашем материале мы расскажем, какие налоги есть в Италии при покупке и продаже недвижимости, а также во сколько обходится ее содержание и с какими подводными камнями иностранцы сталкиваются чаще всего.

Налоги при покупке недвижимости в Италии

Налоги при покупке жилья в Италии зависят от того, новостройка это или объект со вторичного рынка. Но еще важнее, первый это ваш дом в стране или нет.

Регистрационный налог (Imposta di Registro)

Регистрационный налог уплачивается при покупке недвижимости, кроме случаев, когда объект облагается НДС (например, новостройки от застройщика). Он всегда рассчитывается от кадастровой стоимости объекта (valore catastale), а не от реальной рыночной цены.

Налог в 2% (но не меньше €1000) от кадастровой стоимости применяется, если владелец использует недвижимость как основное место жительства (Prima casa). Недвижимость не должна быть люксовой, то есть не относится к категории A/1, A/8, A/9 в кадастровом реестре, а покупатель не должен владеть другой недвижимостью в Италии, приобретенной по этой льготе. Для ее получения обязательно нужно зарегистрировать резидентство в муниципалитете объекта в течение 18 месяцев после покупки. Иностранцы могут это сделать только при наличии вида на жительство (permesso di soggiorno).

Если хотя бы одно условие не выполнено, например, резидентство не оформлено вовремя, то налог пересчитывается по показателю для второго дома (9%). Тогда покупателю придется оплатить разницу в 7% плюс 30% от этой суммы в виде штрафа. Итого — 9–10% от кадастровой стоимости плюс пеня.

Фиксированная ставка в €200 применяется при покупке недвижимости через судебные аукционы или в сделках с земельными участками, и реже — для стандартных сделок с жильем.

Регистрационный налог берется от кадастровой стоимости (valore catastale), которая обычно ниже рыночной. Кадастровая стоимость определяется умножением кадастрового дохода (rendita catastale) на коэффициент 115,5 для первого дома и 126 — для второго. Показатель кадастрового дохода обычно указывают в документах объекта.

Расчет налога:

• Первый дом:
  • Рыночная цена: €150,000.
  • Rendita catastale: €600.
  • Кадастровая стоимость: €600 × 115.5 = €69,300.
  • Налог: €69,300 × 2% = €1386.
  • Итог: €1386.
• Второй дом:
  • Рыночная цена: €300,000.
  • Rendita catastale: €800.
  • Кадастровая стоимость: €800 × 126 = €100,800.
  • Налог: €100,800 × 9% = €9072.
  • Итог: €9072.

НДС (IVA)

Налог на добавленную стоимость (Imposta sul Valore Aggiunto, IVA) преимущественно применяется при покупке первичной недвижимости в Италии. Он рассчитывается не от кадастровой, а от коммерческой стоимости объекта (prezzo commerciale), то есть от суммы, указанной в договоре купли-продажи. 

НДС взимается, если недвижимость продается юридическим лицом (например, строительной компанией) и классифицируется как новая. Но тут есть подвох: новым жильем считаются не только новостройки не старше пяти лет, но и объекты спустя не более пяти лет после капитального ремонта. Во всех других случаях взимают регистрационный налог.

Для первого дома НДС составляет 4% и предоставляется на тех же условиях, что и в случае с регистрационным налогом:

• Недвижимость не относится к категориям A/1, A/8, A/9 (люкс).
• Покупатель не владеет другой недвижимостью, купленной по льготе.
• Регистрация резидентства в течение 18 месяцев (для иностранцев с ВНЖ).

При нарушении условий процент также пересчитывается по стандартной ставке для второго дома в 10% с доплатой разницы плюс штрафом в 30% и пеней. Самая высокая ставка НДС в 22% оплачивается с элитного жилья класса люкс. В данном случае неважно, первый это дом или второй, — ставка будет фиксированной. 

Дополнительные налоги

При покупке объекта, облагаемого НДС, также надо оплатить ипотечный (Imposta Ipotecaria), кадастровый (Imposta Catastale) налоги. Они являются комиссией за регистрацию права собственности и внесение данных в кадастр. Они всегда идут вместе и зависят от типа сделки, статуса продавца и того, применяется ли льгота prima casa или нет. 

В большинстве случаев они рассчитываются как процент от кадастровой стоимости, но иногда заменяются фиксированными ставками:

• Каждый по €50. Применяется, когда недвижимость покупается у частного лица (не компании), а сам объект классифицируется как первый дом.
• Каждый по €200. Взимается при приобретении объекта у юридического лица, когда сделка облагается НДС, вне зависимости от того, первый дом у покупателя или второй.

В случаях приобретения второго и последующих объектов у частного лица, то есть без НДС, ипотечный и кадастровый налоги составляют 2% и 1% от кадастровой стоимости. 

Налоги при продаже недвижимости в Италии

Основным налогом при продаже недвижимости является налог на прирост капитала (Plusvalenza). Его ставка зависит от того, как долго лицо владело объектом, использовал ли он его как основное жилье и является ли он резидентом Италии. 

Налог на прирост капитала (Plusvalenza)

Налог на прирост капитала взимается с прибыли, полученной внутри страны и за ее пределами (для резидентов). При сделках с недвижимостью он уплачивается только если владелец продал объект дороже, чем он и стоил при покупке и раньше 5 лет с момента покупки.

Когда налог не применяется:

• Владение более 5 лет. При превышении срока владения в 5 лет прирост капитала освобождается от налогообложения независимо от того, использовалась оно как основное жилье или нет.
• Основное жилье. Если большую часть времени (более 50% всего срока владения) продавец лично проживал в доме и это подтверждается регистрацией резидентства, налог не взимается, даже если продажа произошла в течение 5 лет.
• Убыточная сделка. Если владелец продает объект дешевле, чем купил, то налог не взимается, потому как нет фактической прибыли.

Прибыль определяется как цена продажи минус первоначальная стоимость покупки минус дополнительные расходы. За цену продажи берут коммерческую стоимость (prezzo commerciale) из договора купли-продажи. Под дополнительными расходами понимают уплаченные при покупке налоги, нотариальные и агентские сборы, а также затраты на ремонт и модернизацию.

Продавец может выбрать один из двух вариантов налогообложения прибыли:

• Фиксированная ставка 26%, которая применяется к чистой прибыли (Plusvalenza) и уплачивается через нотариуса во процессе продажи.
• Прибыль добавляется к годовому доходу продавца и облагается прогрессивной ставкой IRPEF, и, в зависимости от общей суммы дохода, облагается по ставке от 23% до 43%. Это более удобный вариант, но он доступен только резидентам Италии и требует подачи налоговой декларации (Dichiarazione dei Redditi) в следующем году.

Из этого вытекает и разница между резидентами и нерезидентами. Первые облагаются по ставке 23% до 43% и если общий годовой доход небольшой, то с продажи недвижимости заплатят 23%. Нерезиденты же всегда платят 26%.

Ежегодные налоги на содержание недвижимости в Италии

Владение недвижимостью в Италии связано с ежегодными налоговыми обязательствами, которые зависят от типа объекта, его использования и статуса владельца. Основные платежи включают налог на недвижимость (IMU) и сбор за вывоз мусора (TARI), а в некоторых случаях до 2020 года применялся налог на неделимые услуги (TASI), который сейчас объединен с IMU. 

Эти налоги рассчитываются на основе кадастровой стоимости или площади объекта и уплачиваются всеми владельцами, включая иностранцев, независимо от того, проживают они в Италии или нет. Этот раздел поможет разобраться, какие суммы ждать каждый год и как их можно минимизировать.

IMU (Imposta Municipale Unica)

IMU — это ежегодный налог на недвижимость в Италии. Его оплачивают все владельцы зданий, земельных участков и сельскохозяйственных угодий, независимо от того, проживают они в стране или нет. Исключение только для арендаторов — они не платят IMU, так как это обязанность владельца.

IMU основан на кадастровой стоимости (valore catastale) объекта, а его ставка состоит из базовой ставки (aliquota base) в 0,86% (до 1,06-1,14% в крупных городах) и муниципальной надбавки. Последняя варьируется от −0,46% до +0,28% и может как уменьшить, так и увеличить базовую ставку. Налог применяется ко всем объектам, которые не являются основным местом проживания владельца.

Imposta Municipale Unica не распространяется на первое и основное жилье (кроме люкс). Освобождение работает и в случае, если недвижимость передали в бесплатное пользование родственникам первой линии (родители, дети), и у них это первый дом.
В других случаях ставку можно уменьшить на 50%, если местный муниципалитет признал жилье непригодным для проживания. На четверть сокращена ставка для объектов, сданных в аренду по льготным ставкам (canone concordato). Но это доступно только для резидентов — нерезиденты всегда уплачивают налог по полной стоимости.

TARI (Tassa sui Rifiuti)

Tassa sui Rifiuti — это муниципальный налог за вывоз и утилизацию бытовых отходов. Он распространяется на жилые дома, квартиры, коммерческие помещения и даже пустующие объекты, если к ним подведены коммуникации. TARI рассчитывается на основе площади недвижимости и количества проживающих, но конкретные ставки сильно отличаются, так как его взимают местные коммуны.

TARI состоит из двух частей:

• Фиксированная часть (quota fissa). Рассчитывается от площади объекта примерно в €1—3 за м² в год. Для коммерческой недвижимости сумма составляет €5—10 за м².
• Переменная часть (quota variabile). Рассчитывается от количества проживающих (nucleo familiare) по фиксированной сумме в €50—€200 в год на человека.

Кадастровая и коммерческая стоимость

При расчете налогов важно четко понимать, от какой базы они берутся. Кадастровая стоимость объекта устанавливается государством и почти всегда ниже коммерческой стоимости. Соответственно и налоги от нее будут ниже, чем те, которые рассчитываются от реальной стоимости.

Кадастровая стоимость используется при расчете регистрационного налога (Imposta di Registro), ипотечного и кадастрового сбора и ежегодного налога на недвижимость (IMU). Причина проста — защитить население от повышения финансовой нагрузки в случае скачка цен. Государство фиксирует базу на основе кадастрового дохода (rendita catastale), который обновляется реже рыночных цен, обеспечивая стабильность и предсказуемость налогов.

Коммерческая стоимость используется при расчете НДС (IVA) и налога на прирост капитала (Plusvalenza), потому что эти налоги связаны с реальной экономической ценностью сделки. НДС отражает доход застройщика от продажи новостройки, а прирост капитала — фактическую прибыль продавца. Благодаря этому государство может лучше контролировать текущую рыночную ситуацию для справедливого распределения налоговой нагрузки между участниками сделки.

Но основа для спекуляции все же есть. При покупке у частного лица можно договориться считать все налоги только от кадастровой стоимости. Продавец может пойти на это, чтобы быстрее реализовать объект.