Покупка недвижимости в Италии — правила и особенности совершения сделки

Итальянское законодательство позволяет иностранцам проводить сделки с недвижимым имуществом без каких-либо ограничений. Зарубежным гражданам доступны жилые/коммерческие объекты и земельные участки во всех регионах государства. Подходящий вариант можно искать самостоятельно, через агентство или частного риелтора. Проводит сделку официально зарегистрированный нотариус.

Наличие недвижимого имущества любой стоимости не служит поводом для автоматического получения ВНЖ. Покупка дает право на шенген, и предоставляет владельцу возможность находиться на итальянской территории до 90 дней на протяжении каждого полугодия.

Специальные условия для сделки

Для приобретения недвижимости иностранцу требуется codice fiscale — код с персональными данными. В Италии его можно получить по предъявлению паспорта в любом отделении налоговой службы. Разрешается оформить документ в своей стране. Обратиться за услугой следует в итальянское консульство.

Денежные операции проводятся в безналичной форме. Покупатель в итальянском банке открывает личный счет и заблаговременно переводит на него полную сумму со счета в своей стране. 

Допускается прямая выплата с зарубежного счета на итальянский. Однако в процессе перевода из одной страны в другую может возникнуть непредвиденная задержка. Если в момент подписания купчей всех денег в наличии не будет, сделка сорвется.

Подготовка и резервирование объекта

Перед покупкой недвижимости в Италии всегда торгуются. Покупатель делает предложение в письменном виде. Собственник соглашается либо выдвигает свои условия. В документе прописывается не только желаемая цена жилого/коммерческого объекта, но и период заключения сделки.

Когда достигнута договоренность по поводу стоимости, покупатель с личного счета перечисляет продавцу задаток в размере 5-10% от общей цены объекта. Если в согласованный период сделка срывается по вине одной из сторон, пострадавший получает компенсацию:

• в случае отказа со стороны покупателя, задаток остается на руках у продавца;
• когда сделку не хочет проводить владелец жилья/коммерческого здания/земли, покупатель получит от него удвоенную сумму задатка.

Все возможные штрафные санкции указываются в первичном предложении о покупке.

Процесс заключения предварительного договора

Перед сделкой составляется предварительный договор. В него вносятся:

• персональные сведения о продавце и покупателе;
• описание кадастровых параметров объекта;
• стоимость недвижимости, порядок внесения платы, размер залога, штрафы в случае отказа от сделки.

Стороны подписывают бумаги, и нотариус начинает проверку документации продавца. На этом этапе выясняется, нет ли причин, препятствующих сделке (имущество под залогом и пр.).

Оформление сделки

Договор составляется на двух языках. Перед подписанием нотариус зачитывает его вслух. Если покупатель не владеет итальянским, на сделку приглашаются переводчик и два свидетеля, знающие оба языка. Либо оформляется специальная доверенность на представителя, отлично понимающего итальянский.

Покупатель оплачивает налоги, нотариальные услуги и полную стоимость недвижимости. Стороны подписывают купчую. Потом ее заверяет нотариус и выдает новому собственнику сертификат о проведенной сделке. Оригинал покупатель получает после регистрации договора в госорганах.

Варианты оплаты

Полная сумма вносится покрытыми чеками. Это — специальные финансовые документы. Их выдает местный банк, где у покупателя открыт клиентский счет. В момент подписания договора чеки передаются в руки продавца. Допускается прямой перевод на счет собственника недвижимости или на доверительный счет, принадлежащий нотариусу. Во втором случае продавцу отправляет средства нотариус, когда удостоверяется в соблюдении всех условий. Деньги принимаются только в евро. Если покупатель располагает средствами в иной валюте, стоит подготовиться к расходам на конвертацию. Расчеты наличными категорически запрещаются.

Сколько длится регистрация

Номинальные права на имущество переходят к покупателю в момент подписания купчей. После сделки нотариус отправляет документацию в налоговое ведомство, кадастровый отдел и регистрационную палату. В зависимости от муниципалитета процесс окончательного оформления всех бумаг растягивается на период от недели до 3 месяцев.

Фото: porojnicu, Antonio-S, markusgann