Покупка недвижимости в Италии: пошаговый процесс и ошибки, которых можно избежать

Как и в любой другой стране, покупка недвижимости в Италии не обходится без нюансов. Неторопливый ритм жизни сказывается и на скорости работы бюрократии, из-за чего возникают мелкие прецеденты, которые могут потрепать нервы потенциальному покупателю.

Тонкостей действительно хватает — чего только стоит несерьезное отношение некоторых итальянцев к переводу. Если продавец и считает нужным подключить к сделке переводчика, то далеко не всегда настаивает на наличии у него квалификации или даже регистрации в торговой палате.

В нашей статье мы копнем в самую суть правил и особенностей совершения сделки в Италии. Попутно объясним, почему важно привлекать квалифицированных специалистов, и так ли любят итальянцы торговаться, как об этом пишут.

Подготовка к покупке недвижимости в Италии

Далеко не все иностранцы могут приобретать в этой стране недвижимость. Дело в том, что итальянское правительство придерживается Principio di reciprocità, или принципа взаимности. Идея проста: если другие страны запрещают итальянцу покупать недвижимость, то и граждане этих стран не могут приобретать жилье в Италии. 

На официальном сайте Министерства иностранных дел и международного сотрудничества Итальянской Республики даже есть специальный раздел с правами и возможностями итальянцев в конкретной стране. 

Список поможет понять, можете ли вы приобретать в стране недвижимость, и если да, то какую. Достаточно посмотреть, что могут приобретать итальянцы в вашей стране. Один минус: документы исключительно на итальянском языке. Можно воспользоваться онлайн-переводчиком, но лучше нанять юриста.

Ограничения по Principio di reciprocità не касаются граждан Европейского Союза, иностранцев и беженцев, которые прожили в Италии более трех лет, а также держателей постоянного вида на жительство.

Codice Fiscale

Если вам разрешено покупать недвижимость в Италии, то вам нужно получить Codice Fiscale, или идентификационный номер налогоплательщика (ИНН). Без него не получится:

• Открыть банковского счет.
• Купить недвижимость.
• Заключить контракт.
• Оформить вид на жительство.
• Работать и вести бизнес.

ИНН можно оформить через местные органы, находясь непосредственно в Италии:

• Офис Agenzia delle Entrate (итальянское налоговое агентство). Гражданам ЕС достаточно иметь с собой паспорт или ID-карту. Гражданам третьих стран нужно предоставить действующую виза или вид на жительство (Permesso di Soggiorno). После этого нужно заполнить форму заявки на получение ИНН AA4/8 и дать адрес налогового domicilia (dove fiscale) — туда пришлют карточку. Если адреса в Италии пока нет, поле можно оставить пустым: он необязателен для выдачи кода, а карточка придет только по запросу.
• Sportello Unico per l’Immigrazione (Единое окно для иммиграции). Туда надо обращаться тем, кто въезжает в Италию по рабочей визе или для воссоединения с семьей. Найти адрес ближайшего офиса можно через сайт Министерства внутренних дел. С собой нужно взять паспорт с визой и заявление на въезд в страну. При обработке заявления вам автоматически выдадут ИНН.
• Questura (полицейское управление). Через него оформляется или продлевается Permesso di Soggiorno (разрешение на пребывание). То есть разрешения на пребывание в стране дольше, чем по стандартному сроку безвиза (для граждан ЕС) или шенгена (для граждан третьих стран). При себе нужно иметь удостоверение личности и заявление на ВНЖ. ИНН выдадут вместе с разрешением на пребывание, если заранее уточнить, что он необходим.

Codice Fiscale можно оформить и вне Италии, через консульство в вашей стране, но обработка обойдется в €20—€30 (хотя внутри страны услуга бесплатна). Потребуется удостоверение личности, заполненная форма AA4/8 (в консульстве могут дать другую) и причину запроса в письменном виде (например, покупка недвижимости, наследство, подготовка к переезду). Обработка занимает от нескольких дней до 2–3 недель, в зависимости от загруженности консульства.

Если нет возможности самостоятельно заниматься оформлением, то можно написать доверенность (procura). Ее нужно перевести на итальянский язык, подписать и заверить апостилем через нотариуса. С ней доверенное лицо официально может действовать от вашего имени.

Процесс приобретения недвижимости в Италии

Теперь, когда вы убедились, что можете приобретать объекты в Италии и оформили ИНН, можно открыть банковский счет. Он обязателен для проведения в стране финансовых операций. Далее можно приступать к выбору недвижимости. Нашли? Отлично, но не торопитесь, сначала обратитесь в налоговое агентство Италии (Agenzia delle Entrate) и запросите выписку из кадастра (Visura Catastale). По ней можно понять:

• Является ли продавец законным владельцем объекта.
• Есть ли на объекте долги, ипотека или судебные ограничения.
• Соответствуют ли характеристики объекта в кадастре и в объявлении.
• Законность объекта.

Это не просто рекомендация, согласно итальянскому Гражданскому кодексу (статья 1470 и далее), покупатель обязан проверить правовой статус объекта перед подписанием Contratto Definitivo (окончательного договора). Нотариус, который заверяет сделку, тоже запросит Visura, но одно другому не мешает. Если продавец отказывается предоставить данные для проверки, это повод насторожиться.

Предварительное соглашение и договор

Если объект и его владелец чисты перед законом, можно заключить предварительное соглашение (Accordo Preliminare) или предварительный договор (Contratto Preliminare). Разница между ними есть, но очень условная, из-за чего их часто путают. И это без учета Proposta d’Acquisto (соглашения о намерении). Но его мы рассматривать не будем, потому как фактически это одностороннее заявление от покупателя о том, что он претендует на покупку объекта. Его наличие ни к чему продавца не обязывает, хоть иногда и становится основанием для заключения предварительного соглашения. 

Accordo Preliminare (предварительное соглашение) — это менее формальный, нежели договор, тип договоренности между продавцом и покупателем. Оно используется как промежуточный шаг перед Contratto Preliminare, если стороны еще не готовы к обязательствам. В нем прописываются условия сделки, но так как обычно оно не регистрируется у нотариуса, то их нарушение труднее доказать в суде, не говоря уже о взыскании компенсации.

Весь процесс должен идти от Proposta d’Acquisto (соглашения о намерении) к Accordo Preliminare (предварительное соглашение) и завершаться предварительным договором (Contratto Preliminare), который плавно перетекает в окончательный. Но на деле бывает иначе и продавец часто готов подписать нотариальный акт о продаже только на основании соглашения. Есть и другие случаи, когда стороны не тратят время на соглашение, а сразу подписывают предварительный договор. 

Главные отличия предварительного договора и соглашения:

Юристы рекомендуют всегда заключать договор, но если очень хочется сэкономить, то для недорогих объектов можно использовать соглашение, а договор только для люксовых апартаментов и вилл.

Подготовка к сделке

При заключении предварительного договора\соглашения нужно сверить метраж и планировку объекта с кадастровыми данными. Если есть хотя бы малейшее несоответствие (буквально если перенесена стенка), то нужно сказать продавцу, чтобы он обновил данные в кадастре. Это относительно быстрый процесс (1–2 недели), и платит за него владелец (€500—€2000). Это нужно для того, чтобы законность сделки не поставили под вопрос.

Если все в порядке, в договоре\соглашении нужно точно указать не только стоимость объекта, но и то, сколько вы готовы за него отдать. Если продавец с суммой согласен, то он ставит свою подпись. Однако торги при покупке недвижимости в Италии — явление очень спорное. Безусловно, получить скидку можно, но все зависит от ситуации. 

Охотнее всего итальянцы дают скидку на сумму НДС, но редко выше 5%. Для вашего первого и основного жилья в Италии он составит 4%, для второго — 10%, а для недвижимости класса люкс — 22%. Причем НДС распространяется не только на новое жилье, но и на объекты после капитального ремонта. Но это для новостроек — для вторичного жилья скидка может дойти до 15% (хотя НДС там составляет 2% для основного жилья, 9% — для второго + фиксированные сборы на €500.

В финансовой части договора прописываются условия оплаты: процент залога, срок его оплаты и внесение оставшейся суммы. Далее указывается, до какого числа нужно завершить сделку и сколько у продавца есть времени ее обдумать. Срок может быть разный, но, как правило, 3–5 дней вполне хватает для того, чтобы продавец дал ответ.

Если он согласен, то готовое соглашение регистрируется в налоговых органах, после чего документы отправляются к нотариусу. Он еще раз проверяет чистоту объекта и составляет документ со всей его историей: сколько объект строился, производилась ли достройка, были ли остановки в ходе возведения, какой ремонт проходил и так далее.

Основной процесс сделки

Продавец, покупатель и нотариус согласуют дату подписания нотариального акта. Это примерная дата, так как в случаях, если не получается вовремя получить документы вовремя или возникают форс-мажоры, сделку можно перенести. Чаще всего именно к этой дате нужно закрыть финансовые обязательства через банковский чек (assegno circolare).

Когда же время настанет, вам потребуется свидетель (статья 47 Закона о нотариате). Он нужен, чтобы в случае прерий стороны выступать свидетелем в суде. Он должен понимать ваш язык и подтвердить, что вы прослушали вариант договора на вашем языке и ознакомились с его содержимым. Такой же человек должен быть и на стороне продавца.

В идеале пригласить на сделку еще и переводчика с пониманием обоих языков. Специалист с электронным переводчиком не подойдет, нужен лицензированный профессионал. К его же помощи стоит прибегнуть при переводе документов. Это обойдется примерно в €600—€1500 в зависимости от истории объекта, но и в случае ошибки при переводе будет с кого спросить. Если все прошло гладко, заключается сделка, вы получаете ключи. 

Подводные камни при покупке недвижимости в Италии

Мелких нюансов много, и проблемы могут возникнуть в самом начале. Например, вы решили купить земельный участок через местного риелтора. Он все подготовил, а вы уже внесли задаток, и тут оказывается, что у вас нет прав на покупку земли — только дома или квартиры. В этом случае задаток вернется частично, тяжбы затянутся на месяцы, а агент умоет руки с комиссией за оказанные услуги.

Такой расклад вполне вероятен, если сэкономить на специалисте, который будет вести сделку. Речь идет не только о риелторе, но и о нотариусе. Дело в том, что в описанной выше ситуации нотариусу придется обращаться в Министерство юстиции. Однако если там не захотят брать на себя ответственность, принимать окончательное решение по сделке будет именно нотариус. Лучше нанимать специалистов с опытом работы с иностранцами или сотрудничать с международной компанией, особенно если вы покупаете дорогую недвижимость. 

Второй важный нюанс — это оплата недвижимости. Есть несколько вариантов: положить деньги на счет в итальянском банке и оттуда их переводить продавцу, либо же напрямую переводить деньги из-за рубежа. Обе опции подходят, но для лучшей сохранности средств надежнее будет заранее оговорить возможность зачисления средств через расчетный счет нотариуса. Таким образом, вы легко вернете себе затраченные средства, даже если с продавцом вдруг что-то случится. 

Частой проблемой, особенно в южных районах (Сицилия, Калабрия и Апулия), становятся Abusivismo edilizio. Под этим термином понимают строительство или изменение недвижимости без необходимых разрешений от местных властей. Это может быть:

• Пристройка к дому без разрешения.
• Балкон или терраса, которых нет в плане.
• Целый этаж, построенный нелегально.
• Дом на земле, где строительство запрещено (например, природоохранная зона).

Покупка такого объекта обяжет нового владельца заплатить от €1000 до €50,000 евро из своего кармана, в зависимости от масштаба нарушения. Более того, коммуна вправе потребовать снести нелегальную часть опять же за ваш счет. Банки и нотариусы, в свою очередь, откажутся работать с таким объектом, пока он не будет приведен в порядок. Если объект полностью незаконен, то суд может полностью аннулировать вашу сделку.

При этом Visura Catastale не помогает, так как она показывает данные кадастра, но не отражает соответствие постройки строительным нормам. Для проверки легальности нужен Certificato di Destinazione Urbanistica (CDU) — он подтверждает, что объект построен законно, а земля под ним соответствует градостроительным планам (Piano Regolatore Generale). Его можно запросить в коммуне по месту нахождения недвижимости.