Как купить недвижимость на Северном Кипре

Южная часть Кипра называется Республикой Кипр, а северная — Турецкой Республикой Северного Кипра (сокращенно ТРСК). В этой статье мы поговорим о Северном Кипре, налогах на недвижимость, как эту недвижимость купить и стоит ли вообще сюда инвестировать.

Плюсы и минусы Северного Кипра 

Поговорим о плюсах и минусах проживания на Северном Кипре.

Международно-правовой статус Северного Кипра

ТРСК не признается международным сообществом, поэтому инвесторы могут сомневаться в правомерности покупки недвижимости на территории Северного Кипра. Приобретать ли недвижимость в этих местах — решать вам. Мы лишь развеем некоторые мифы, чтобы вам стало легче определиться с выбором.

После военного конфликта 1974 года было решено переселить греков-киприотов на юг, а турки-киприоты переместились на север. При этом грек-киприот получал в собственность аналогичную землю на юге или денежную компенсацию. Этот вопрос курирует Комиссия по недвижимому имуществу Турецкой Республики Северного Кипра, которой были переданы дела о претензиях греков-киприотов на северные земли. Европейский Суд по Правам Человека объявил об этом решении 5 марта 2010 года. 

Допустим, вы приобретаете землю для строительства дома. Вначале государство должно одобрить застройку. После этого прежний владелец теряет свои права на эту землю. 

До сделки купли-продажи в государственном земельном кадастре берется информация о собственнике земли. Если этим собственником оказывается грек-киприот, местом жительства которого стал южный Кипр, ему выплачивается денежная компенсация или выдается земля на юге острова. То есть бывший собственник не может потребовать у вас вернуть ему земельный участок, так как государство все уже ему компенсировало. 

Чтобы избежать волнения, проверьте документы на землю с помощью юриста. С покупкой недвижимости проблем обычно нет, но трудности могут возникнуть при оформлении и получении документов. Ко всему прочему, это может занять много времени.

С июня 2023 года предпринимаются усилия по сокращению времени, необходимого для предоставления владельцам недвижимости документов на право собственности. Если конкретнее, то постепенно вводится упрощение процедур как в Департаменте земли и межевания, так и в Департаменте градостроительства и жилья. 

По словам Министра внутренних дел Константиноса Иоанну, зимой 2024 года стало возможным сократить сроки рассмотрения и выдачи документов на право собственности до трех месяцев. Раньше весь этот процесс мог занимать от года до трех лет.

Типы недвижимости на Северном Кипре

Типы недвижимости здесь такие же, как и в большинстве стран:

• От застройщика. Это первичное жилье (новостройки), которое сдается в аренду или продается только под чистовую отделку, то есть после косметического ремонта (в отличие от черновой отделки: бетонные стены, полы без стяжки). 
• Вторичная недвижимость. 
• Коммерческая недвижимость (используется в коммерческой деятельности, а не для проживания: офисы, магазины и т.д.).
• Инвестиционная недвижимость (предназначена для получения инвестиций в недвижимость на Северном Кипре. Может быть жилой и не жилой).

Если структурировать объекты недвижимости по форме, то это: апартаменты, недорогие квартиры-студии, пентхаусы, отдельно стоящие виллы, виллы в жилом комплексе, таунхаусы, земельные участки.

Особенности недвижимости Северного Кипра

Как уже говорилось ранее, недвижимость готова к сдаче в аренду или к покупке после чистовой отделки. С одной стороны, так выходит дороже. С другой стороны, это удобно: нет строительной пыли и мусора. Если есть желание, можно обсудить с застройщиком варианты отделки до ее начала. 

Так как холодных дней мало, то нет необходимости в проведении дорогостоящего центрального отопления. Зимой, конечно, греться придется, но с этим справляются кондиционеры и обычные обогреватели. Возможно, это дорого, но в любом случае дешевле, чем монтаж и содержание центральной отопительной системы.

Из важных минусов — отсутствие вентиляции. В новостройках Северного Кипра она есть, но в большинстве жилья — нет. Поэтому нужно проветривать помещения, чтобы лишняя влага не приводила к росту плесени. А когда жарко, окна открывать не хочется.

В санитарных узлах устанавливают душевые кабины. Ванны встречаются очень редко.

Монтируются английские розетки, но адаптеры к ним продаются в местных магазинах.

Круглый год используются солнечные батареи. Горячая вода подается из бойлера. Днем она нагревается от солнца, а в непогоду бойлер нужно включать.

Налоги на недвижимость 

Недвижимость облагается налогами, часть из которых можно избежать, если разбираться в нюансах. Одни налоги платятся раз в год, другие — один раз за все время, а некоторые налоги существуют только в отдельных регионах. Кроме того, в феврале прошлого года были внесены некоторые изменения, поэтому вопрос налогообложения придется изучить.

Так, ежегодный налог нужно оплачивать раз в год, и его величина зависит от размера крытой площади недвижимости. За 1 кв.м вносят 1,25 турецких лир (1,25TL) налога.

10 февраля 2023 года появился новый налог — муниципальный сбор, который оплачивается в одном регионе — Искеле (северо-восток района Фамагуста). Платеж единоразовый. Он оплачивается при покупке объекта недвижимости.

Также увеличился процент налога за перевод недвижимости от одного собственника к другому. Сейчас он составляет 6% от стоимости объекта недвижимости (раньше был равен 3%).

Появился новый налог, который касается иностранных покупателей. Это налог на регистрацию контракта, равный 6% от стоимости объекта недвижимости, указанной в контракте. Этот налог уплачивается вне зависимости от того, первая это покупка недвижимости или вторая.

Гербовый налог 

Гербовый сбор — вид государственной пошлины, который оплачивается для регистрации договора купли-продажи недвижимости в земельном кадастре. Величина этого налога составляет 0,5% от стоимости объекта недвижимости. Оплатить налог нужно в течение 21 дня с момента подписания договора купли-продажи. Этот налог разовый и его ставка неизменна. При покупке недвижимости на Северном Кипре у моря стоимостью £120.000, вам он обойдется в £600. 

Трансформаторный сбор

Нельзя купить недвижимость на Северном Кипре, не оплатив трансформаторный сбор, потому что это налог на подключение инженерных коммуникаций, без которых использование жилья невозможно. Размер трансформаторного сбора варьируется от £1.500 до £3.000 и в общем случае он оплачивается за 3 месяца до получения ключей от застройщика.

Налог на прирост капитала (Capital Gain Tax)

При покупке недвижимости на Северном Кипре вы избавлены от уплаты налога на прирост капитала, ведь ваша покупка, хоть и может стать инвестицией, по сути относится к статье расходов. Этот налог оплачивает продавец недвижимости. Налог на прирост капитала разовый. Его ставка зависит от того, кем является продавец: выступает ли он в качестве частного лица либо профессионального продавца.

Частные лица могу не платить данный налог, если площадь земельного участка или дома не превышает 1 дёнюм (около 1000 кв. м). Если площадь недвижимости больше, на оставшуюся часть земли начисляется плата в размере 2,8%. Интересно, что налоговые ставки могут меняться при наличии рожковых или оливковых деревьев.

Профессиональный продавец должен заплатить 4,7% от стоимости объекта недвижимости. 

НДС при покупке недвижимости

Налог на добавленную стоимость (НДС или VAT) равен 5% от стоимости объекта недвижимости. Обычно он оплачивается за три месяца до получения ключей, но возможны и другие варианты. Этот налог разовый и он ниже, чем в некоторых странах, где его величина может доходить до 20%. Возможно, этот факт нивелирует отсутствие международно-правового признания Северного Кипра. В любом случае политическая обстановка может измениться к лучшему, а строительство на Северном Кипре продолжается и у вас есть время подумать, хотите ли вы покупать здесь недвижимость.

Получение титула собственности

Титул ([кочан] по-турецки) — это основной документ, который подтверждает право собственности на недвижимость и на сам земельный участок. Так как присутствует некоторая неразбериха с тем, кто является собственником земель на Северном Кипре и со статусом самого Северного Кипра, для простоты используют несколько титулов. Эти титулы условны, но дают понять, что происходило с земельным участком до вас. 

Титул PRE-74 означает, что земельный участок принадлежал иностранцу или турку-киприоту до 1974 года. Тут спорных вопросов быть не может.

Большинство земель имеют обменный титул (Exchange): до 1974 года земельным участком на Северном Кипре владел грек-киприот, который получил равнозначный земельный участок в южной части острова. То есть вы можете купить этот участок и правительство Северного Кипра гарантирует вам, что бывший владелец не потребует обратно свои владения.

Титул Leashold говорит о том, что земли принадлежат Северному Кипру, и вы не можете их купить, но можете арендовать на 49 лет. Таких земель мало.

Есть еще земельные участки со спорными моментами, имеющие титул TMD. Вникать нет смысла: просто не покупайте их.

Процесс получения титула — долгий и вы не можете его ускорить. Сначала застройщик покупает земельный участок, оформляя необходимые документы и получая титул. Затем строится объект недвижимости, например, многоквартирный жилой комплекс. Далее объект построен, принят в эксплуатацию, и государственная комиссия выдает разрешение, чтобы застройщик смог разделить титул комплекса на титулы для каждой отдельной квартиры. 

Оформление титула стоит около £500, а перевод титула на свое имя (или права собственности) — 6% стоимости объекта недвижимости или 12%, если вы иностранец (изменения вступили в силу 01.02.2023 года). Во времена ковида правительство ТРСК временно снижало этот процент. Если вы решите продать приобретенную недвижимость, вы сможете вписать свое имя в договор купли-продажи, только если у вас есть титул на недвижимость.

Ипотека и рассрочка

Если на руках нет всей суммы на покупку недвижимости, можно обратиться в банк. Первый взнос варьируется в пределах 10–50% от общей стоимости, чаще 30–50%. Процент по кредиту начинает выплачиваться не сразу, а после сдачи объекта в эксплуатацию. Вы можете досрочно погасить кредит без штрафных выплат.

Можно оформить рассрочку у застройщика. Вы подписываете договор, оплачиваете 30% от стоимости и в течение периода от года до пяти лет выплачиваете оставшуюся часть суммы без начисления процентов. Выбирайте, какой вариант подходит именно вам.

Страхование недвижимости на Северном Кипре

Как и везде, наличие страховки убирает лишние волнения. Особенно, если вы не планируете жить в приобретенном жилье. Вы можете выбрать, от каких неприятных ситуаций вы хотите оградить свою недвижимость. И тут нужно учитывать особенности Северного Кипра. Маловероятно, что вас зальют дожди, но пожары от засухи вполне возможны. Но и не забывайте, что Кипр — остров, то есть его окружает вода. Много воды. 

Вы также можете застраховать сделку купли-продажи недвижимости от недобросовестных риэлторов и юристов, так как во всем мире в первую очередь стараются обмануть иностранных покупателей, которые не в курсе всех тонкостей местных законов.

Содержание недвижимости на Северном Кипре

Величина коммунальных платежей зависит от сезона и количества проживающих. По данным опроса недавно переехавших людей на Северный Кипр, оплата за квартиру 1+1 может держаться на уровне $50 в месяц, если вы живете вдвоем и разумно используете электроэнергию и воду.

Чтобы не пришлось увеличивать расходы на содержание оплатой ремонтов после несчастных случаев, помните о страховании на Северном Кипре.

Кроме того, помните о дополнительных и, к сожалению, обязательных расходах — уплате налогов на недвижимость. Как упоминалось ранее, это ежегодный налог и разовые налоги, которые уплачиваются при покупке/продаже объекта недвижимости: муниципальный сбор, гербовый сбор, трансформаторный сбор, налога на прирост капитала, НДС, налог на передачу права собственности. Так как законодательство меняется, то с течением времени могут применяться новые налоги, о которых вы можете узнать в налоговой инспекции.

Как получить ВНЖ и гражданство Северного Кипра за приобретение недвижимости

Вы можете получить вид на жительство (далее — ВНЖ) на год после покупки недвижимости. Каждые три года ВНЖ придется продлевать, а позже вы можете предоставлять только лишь документы с правом собственности. Тут и пригодится оформленный и оплаченный титул Северного Кипра. 

ВНЖ позволяет пользоваться медицинскими услугами, пребывать на территории Северного Кипра, не заботясь о визе. Вы можете иммигрировать и со временем получить гражданство. 

Процедура покупки недвижимости на Северном Кипре

Власти Северного Кипра стараются сделать все, чтобы иностранных инвестиций прибывало все больше и больше. Поэтому существует даже возможность купить недвижимость онлайн. Конечно, есть риск, что вы купите совсем не то, что видели на картинках, но, если у вас нет времени для приезда на Северный Кипр, можете довериться профессионалам. Конечно, безопаснее будет пользоваться услугами тех застройщиков, агентов по недвижимости, юристов, с которыми успешно сотрудничали ваши друзья или знакомые.

Итак, вначале вы оформляете депозитное соглашение, прописываете условия сделки, и оплачиваете депозит, пересылая деньги на расчетный счет заказчика. Это важно. Вероятность того, что заказчик сбежит с вашими деньгами, есть всегда, но она значительно ниже, чем если бы вы платили каким-то третьим лицам-посредникам. 

Далее вы оплачиваете всю сумму полностью и подписываете договор купли-продажи. Если хотите, можете приехать на остров сами, или же оформить доверенность на юриста, который подпишет договор вместо вас. Также по доверенности третье лицо может подписать акт о сдаче-приемке объекта.

При офлайн покупке вы можете выбрать объект недвижимости уже на месте или удаленно по интернету. Затем в любом случае вы совершаете так называемый ознакомительный тур. Если вам нравится недвижимость, вы начинаете обсуждать условия сделки, вносите депозит, после чего этот объект снимается с продажи. 

После этого вы нанимаете адвоката. Этот шаг необязательный, ведь правительство ТРСК контролирует сферу недвижимости, но крайне желательный. Адвокат проверит титул собственности и законность сделки, грамотно составит договор купли-продажи, поможет с оформлением документов или сделает все сам. 

Договор регистрируется в Земельном кадастре в течение 21 дня после подписания договора. Оплачивается вся сумма целиком, гербовый сбор и другие налоги. Далее вы ждете приемку объекта с передачей ключей. 

Если при строительстве или косметическом ремонте были допущены ошибки, вы имеете право потребовать у застройщика устранить их бесплатно. Только после этого вы принимаете ключи и подписываете с застройщиком акт сдачи-приемки.

Привлекательные районы Северного Кипра для приобретения недвижимости

Хотя Никосия — столица Северного Кипра, наиболее привлекательные города для жизни — это Фамагуста и Кирения. Почему так? Оба этих города крупные и расположены на морском побережье. Никосия же не имеет выхода к морю.

В Фамагусте находится Восточный Средиземноморский университет, в котором обучаются около 23000 студентов. Приобретение жилой недвижимости здесь означает гарантированную возможность длительной аренды, ведь студентам надо где-то жить. Причем арендный период — минимум один год. Это удобно, так как не нужно искать жильцов каждый месяц. 

Кирения просто удачно расположена на холме, поэтому всегда есть желающие поселиться в квартире с видом на море. Так как это место популярно среди арендаторов, стоимость аренды тут высокая.

Стоимость недвижимости постоянно растет, ведь на нее есть спрос. Это подтверждает ликвидность жилья. Единственный объект, который эксперты не советуют приобретать в качестве инвестиции — это квартира-студия. Их и так очень много. А квартир 1+1, 2+1 намного меньше, что и ценно. В строящемся жилом комплексе цены апартаментов площадью 50-70 кв.м колеблются в диапазоне $90 000-150 000. Вилла обладает лучшими характеристиками и обойдется вам в $220 000-430 000. 

Вторичное жилье дороже, чем новостройки. Готовые квартиры, чья площадь 80–100 кв.м будут продаваться за $160 000–190 000.

Цены на покупку и на аренду жилья в разных городах Северного Кипра

Источники: numbeo.com, knews.kathimerini.com, en.arcadia.com.

Помимо мониторинга цен на рынке недвижимости и изучения деталей о том, как получить ВНЖ при покупке недвижимости на Северном Кипре, узнайте, дорогая ли сама жизнь там. Сколько стоят продукты, без которых вы не сможете обойтись? Насколько дорогой бензин и сколько платят за проезд на общественном транспорте? Согласно опросам, в среднем $700 уходит на еду и прочие необходимые вещи, если вы живете вдвоем и не страдаете обжорством. На Северном Кипре овощи и фрукты дешевые, погода солнечная, а значит, энергии у вас будет достаточно и переедать вам не захочется.