Многие из нас грезят о квартире у моря. Руководитель «Ассоциации застройщиков Черногории», выходец из Беларуси Александр Заболотный живет в курортном городке на берегу Адриатического моря уже 12 лет. О том, как адаптироваться, не ошибиться с выбором жилья в Черногории и суметь заработать на местной недвижимости, узнал Realting.com.

«Цены на все продукты в Черногории значительно ниже, чем в Минске»

— Александр, как вы попали в Черногорию?

— В 2008 году я приехал сюда к друзьям, чтобы отметить новый год, и в итоге был настолько впечатлен этой страной, что решил остаться здесь. Первые годы я занимался автомобильным бизнесом, с 2010 года включился в продажу недвижимости, а сегодня по большей части занимаюсь строительством и возглавляю «Ассоциацию застройщиков Черногории».

— Тяжело ли вам было адаптироваться в чужой стране? Насколько быстро привыкли к языку, питанию, особенностям местного менталитета?

— Адаптироваться к языку мне было совсем нетрудно. Тем, кто знает белорусский язык, будет еще легче — в Черногории вы услышите массу знакомых слов. Сегодня я свободно общаюсь с черногорцами, смотрю местные телеканалы. Впрочем, даже если вы не владеете черногорским или сербским (эти языки практически идентичны), вас почти везде поймут на русском языке.

Если говорить о питании, то привыкнуть к нему также было несложно — здесь все очень качественное и натуральное. Наверное, благодаря сочетанию средиземноморского климата, морского воздуха и хорошего питания в Черногории так много долгожителей. Представьте себе, что здесь многие вообще не знают, что такое консервы. Здесь царит культ свежих продуктов — мяса, молока, сыра. К тому же, и цены на все это в Черногории значительно ниже, чем в Минске или Москве.

Что касается самих черногорцев, то в большинстве своем это очень приятные и душевные люди. Конечно, в «нулевых» российские туристы несколько испортили местный обслуживающий персонал (чаевые в 100 долларов тогда были не редкостью), но сейчас все приходит в норму. Вообще, я наблюдаю развитие этой небольшой (здесь живет чуть более 600 тысяч человек) страны изнутри и понимаю, какие черногорцы молодцы, как они меняются сами и меняют пространство вокруг себя. Так, еще 5−7 лет назад стихийные свалки, даже на побережье, к сожалению, были не редкостью — сейчас этого уже нет.

— В каком городе вы живете?

— Я живу в Бечичах. Это — небольшой поселок в пригороде Будвы. Когда я только переехал, мои сыновья были еще маленькими, и я очень хотел, чтобы мы жили у хорошего пляжа. Кроме того, я мастер спорта по плаванию, и наличие теплого моря под боком было для меня принципиальным моментом. Сегодня, побывав на большинстве морских курортов Италии, Испании, Португалии, Франции, я уверенно могу сказать, что такого чистого, ласкового и комфортного моря, как в Черногории, нет нигде. Единственный нюанс — не стоит приезжать сюда в июле-августе. В самый пик сезона из-за толп на пляже и многочисленных пробок на дорогах вы рискуете несколько смазать впечатление от страны. На мой взгляд, самое лучшее время для посещения черногорских курортов — май, июнь, первая половина июля, а также сентябрь и октябрь. Если вы приедете сюда в эти месяцы, вы влюбитесь в эту страну навсегда.

— Ваши дети учились в Черногории?

— Нет, семья живет со мной наездами. Вообще, если сейчас в одной только Будве работают три русских школы, то 10 лет назад ничего этого еще не было. Поэтому учебный год дети проводили на родине, а каникулы и весь летний сезон — здесь.

«В „нулевых“ русские покупали недвижимость, просто не глядя»

— Как изменился рынок недвижимости за то время, что вы живете в Черногории?

— Когда я только приехал сюда, здесь было довольно много покупателей из Германии, Великобритании, Ирландии, Швеции и других стран. Но потом, когда в Черногорию активно поехали россияне, европейцы не выдержали конкуренции: Европа не была готова платить за черногорское жилье столько, сколько давали москвичи. При этом, рынок в те годы был практически стихийным. Здесь можно было заработать огромные деньги.

Неудивительно, что в «нулевые» продажами домов и квартир занимались практически все: таксисты, официанты, горничные. Туриста, приехавшего за квартирой с пакетом долларов, высматривали еще на рецепции и тут же знакомили его с «другом», «братом», «соседом», который продавал «отличное» жилье. К сожалению, наши туристы, расслабившись под черногорским солнцем, порой подписывали документы, просто не глядя. В итоге, те первые покупатели впоследствии столкнулись с рядом проблем: кто-то приобрел некачественное жилье, чьи-то дома оказались построенными без разрешения на строительство, а у некоторых спустя годы неожиданно «всплыли» чужие ипотеки.

Сейчас рынок стал гораздо более упорядоченным — с 2014 года все сделки с недвижимостью в Черногории в обязательном порядке заверяются у нотариуса. То есть, ситуация, когда человек приобретет объект, построенный незаконно или имеющий ограничения на продажу, уже невозможна.

Затем, когда в 2014–2015 году российский рубль «рухнул», в Черногорию вновь вернулись немцы, англичане, скандинавы. Сегодня в этом плане рынок выглядит гораздо более сбалансированным.

Среди заметных изменений отмечу и то, что за прошедшие годы в стране в разы выросло качество строительства. В настоящий момент на рынке сформировался определенный пул застройщиков, которые строят комфортные и современные дома. Сегодня клиент четко видит разницу между"избушкой" 2008 года и апартаментами 2018 года постройки.

— Черногория готовится к вступлению в Евросоюз. Как это отражается на рынке недвижимости?

— По всем прогнозам Черногория вступит в Евросоюз уже в 2025 году. Это вполне конкретная дата, подкрепленная множеством документов. Несмотря на то, что в России к вступлению Черногории в НАТО и ее намерениям вступить в ЕС, относятся негативно, для нас это — хорошая новость. В страну уже идут большие инвестиции, развивается экономика, строятся новые отельные, торговые и жилые комплексы. К тому же, ЕС — это безвизовый въезд в 125 стран мира, возможность работать и учиться в Европе.

Конечно, будущее вступление Черногории в Евросоюз подогревает и ситуацию на рынке жилья. Многие прогнозируют рост стоимости квадратного метра, и скорее всего, так и будет. Что же касается владельцев недвижимости, то скажите, разве плохо через 5 лет вступить в Евросоюз «почетным гражданином» Черногории? (смеется, — прим. авт.). Отмечу, что покупка недвижимости в Черногории дает право на получение временного вида на жительство, которое через 5 лет можно заменить на ПМЖ, а потом и на гражданство. К слову, путешествовать по многим странам Европы и даже ездить без визы в США с черногорским паспортом можно уже сейчас.

«Радует, что среди покупателей черногорской недвижимости стали появляться и белорусы»

— С какими целями сегодня покупатели приобретают недвижимость в Черногории? Жить самим, сдавать, зарабатывать?

— Конечно, самая первая и самая популярная цель — покупка недвижимости для отдыха. Людям нравится Черногория, они приезжают сюда в качестве туристов и решают купить «отпускную» квартиру для себя и своей семьи. В итоге, квартира действительно «работает»: сюда приезжают на отдых сами владельцы, их дети, внуки, родственники, знакомые и друзья.

Содержание недвижимости в Черногории — недорогое даже по белорусским меркам. При этом, недвижимость — это еще и инвестиция. Человек, вложивший сегодня 80 тысяч евро в черногорскую квартиру, ничего не теряет. Скорее всего, в течение 10 ближайших лет его недвижимость будет продолжать стоить эти деньги или даже вырастет в цене. При том, собственник и его семья все эти годы будет пользоваться своим жильем, экономить на проживании в отелях и получать удовольствие.

Вторая цель — желание отдохнуть и получить дополнительный доход. Обычно это происходит так: в первые пару лет новая квартира активно используется всеми членами семьи, а затем собственник задумывается: так, в июле-августе я не хочу сам ехать, попробую-ка я ее сдать. В итоге, за 2 летних месяца чистыми, даже с учетом всех расходов, человек может заработать порядка 2−3 тысяч евро.

К слову, некоторые боятся, что квартира как-то пострадает от отдыхающих «квартирантов», но на наших примерах я могу сказать, что это не так. Публика, которая приезжает в Черногорию — это не студенты, снимающие квартиру на сутки, чтобы оторваться. Сюда приезжают, чтобы насладиться морем, солнцем, живописной природой, а не для того, чтобы «убить» чью-то квартиру.

В качестве положительного примера приведу свою знакомую пенсионерку из России. Вместе с мужем она живет в своей черногорской квартире с февраля по апрель. Пока в наших широтах — серое небо, снег или слякоть, они с мужем гуляют по солнечному побережью и наслаждаются спокойным межсезоньем. Ну, а в сезон они сдают эту квартиру и зарабатывают порядка 5−6 тысяч евро. Эти средства позволяют им оплачивать все расходы, да и еще остается на собственное пребывание в стране.

Третий вариант — инвестиции. В этом случае клиент ориентируется на самые выгодные с точки зрения инвестиций варианты и стремится заработать на них по максимуму. Так, у меня были клиенты, которые на следующий же день после покупки сдавали свои квартиры сразу на год. То есть, человек купил квартиру за 80 тысяч и сразу получил 6 тысяч евро за годовую аренду. Спрос на долгосрочную аренду в Черногории есть, ведь сейчас довольно много людей едут в эту страну на работу и нуждаются в съемном жилье.

Ну и четвертый вариант — это покупка недвижимости для постоянного проживания. По проводимым нами семинарам мы видим, что наши соотечественники все чаще задумываются о переезде в теплые страны. Количество иностранцев, переезжающих в Черногорию, неуклонно растет. Так, когда я только приехал в Будву, то при населении в 10 тысяч человек, здесь проживало порядка 500 русских. Сегодня же официальное население Будвы насчитывает 24 тысячи человек, из которых 10 тысяч — иностранцы. Неудивительно что в этом городе открывается все больше русскоязычных школ, детских садов и других учреждений.

В целом, я бы сказал, что сейчас мы наблюдаем вторую волну спроса со стороны русскоязычного населения. К нам приезжает много россиян, украинцев, стали появляться и белорусы. Кстати, это очень обнадеживающий фактор. Значит, белорусы стали лучше зарабатывать. Если раньше я практически не встречал покупателей недвижимости с белорусским паспортом, то теперь ситуация меняется. Меня, как выходца из Беларуси, это очень радует.

Фото: Павел Садовский