Интервью о рынке недвижимости Австралии: цены на жилье, контраст между штатами и возможности для инвесторов

Почему в Австралии наблюдается острый дефицит жилья, как работают государственные программы поддержки покупателей, и какие штаты предлагают наилучшие возможности для инвесторов. Обо всем этом вы узнаете из нашего интервью с Еленой Холл, директором агентства HH Realty, которая рассказала нам о реальном положении дел на австралийском рынке недвижимости в 2025 году и о его ближайших перспективах.

В последний год многие инвесторы воздержались от покупок.

О процентных ставках и доступности жилья

— Как рост процентных ставок Reserve Bank of Australia повлиял на доступность жилья в стране и активность покупателей на рынке? Какие категории покупателей пострадали больше всего?

— Процентная ставка во время пандемии COVID-19 и сразу после нее составляла около 2%. За последние два года она выросла почти до 6,5–7% для инвестиционной недвижимости. 

Из-за этого в последний год многие потенциальные покупатели временно воздержались от приобретения недвижимости в Австралии, в том числе и те, кто ежегодно с нашей помощью инвестировали в объекты. 

В марте 2025 года ожидается первое снижение ставок, поэтому мы прогнозируем новый бум на рынке.

— Есть ли в стране какие-нибудь государственные программы для поддержки покупателей своего первого жилья? В чем их особенности?

— В Австралии действует специальная государственная программа First Home Buyers для тех, кто приобретает свое первое жилье. Размер поддержки различается в зависимости от штата. В Виктории и Новом Южном Уэльсе эта сумма составляет около 10,000 австралийских долларов (AUD), в Квинсленде — 30,000 AUD (не так давно было 15,000); в Южной Австралии — $15,000, в Западной Австралии — $10,000.

Для получения этого гранта необходимо соответствовать определенным требованиям: вам нужно быть резидентом (иметь ПМЖ или гражданство); у вас в собственности никогда прежде не было недвижимости; стоимость приобретаемого объекта должна быть ниже 750,000 австралийских долларов.

На сумму до 750,000 AUD мы можем построить для клиента, например, дом в часе езды от Брисбена. Хорошая квартира с одной спальней стоимостью около 650,000 долларов будет расположена буквально в паре километров от центра города.

Также важная и очень хорошая новость для тех, кто собирается купить новое жилье: с 1 мая 2025 года им будет доступен бонус — не нужно будет платить налог на покупку недвижимости. Никаких ограничений по цене при этом нет; сдавать в аренду часть квартиры или дома тоже можно.

Существуют также отдельные программы поддержки от государства для медицинских работников, для родителей-одиночек и программы с низким первоначальным взносом. Так что государство действительно поддерживает различные слои населения при покупке недвижимости. Главное соблюдать все требования.

За последние 3 года инвесторы заработали больше, чем за предыдущие 10 лет.

О ценах на недвижимость в разных регионах Австралии

— Какие объекты пользуются спросом в стране и почему?

— Австралийцы традиционно предпочитают жить в домах с участком, в то время как квартиры и таунхаусы в основном покупают эмигранты из-за высокого уровня комфорта и развитой инфраструктуры.

Интересно, что здесь среди местных распространен следующий тренд: приближаясь к пенсионному возрасту, люди, которые жили на так называемом «акридж» (большой участок земли), продают свои 6—7-комнатные дома с вертолетными площадками и ангарами для машин и переезжают в город, приобретая роскошные пентхаусы. 

— Какова ситуация с ценами на недвижимость на данный момент в разных штатах, и сколько такая же недвижимость стоила год назад?

— Поскольку я больше специализируюсь на Квинсленде, могу детально рассказать о ситуации в этом штате. Тенденция такова, что земля значительно подорожала в связи с подготовкой к Олимпийским играм (пройдут в Брисбене в 2032 году), высокой инфляцией и ростом стоимости строительства. Каждый новый проект выходит на рынок с ценой, существенно превышающей предыдущие показатели. За последние 3 года те, кто приобрел недвижимость ранее, заработали больше, чем за предыдущие 10 лет.

В настоящее время в престижном районе Брисбена можно купить квартиру с одной спальней примерно за 650,000 AUD. Ещё 1,5–2 года назад за эту сумму можно было приобрести квартиру с двумя спальнями. Причем это будет квартира без парковочного места, тогда как год назад за такую стоимость можно было рассчитывать еще и на включенную в цену парковку.

Цены на квартиры с двумя спальнями выросли с 850,000–900,000 долларов до 1,200,000 долларов. Если покупать недвижимость на этапе котлована, то к моменту сдачи через два года прибыль может составить 20–25% от контрактной цены.

— В Мельбурне ситуация совершенно иная. Там в период пандемии было построено очень много домов в расчете на их продажу, но сложилась ситуация, при которой штат Виктория оказался в самом сложном положении — общая продолжительность локдауна там составила 9 месяцев. Многие не выдержали таких ограничений и переехали в Квинсленд, где локдаун вводился всего два раза по неделе и где более благоприятные климатические условия. Многие из уехавших уже не вернулись.

На рынке Виктории наблюдается избыток построенных проектов, которые не находят покупателей. Цены там сейчас почти в два раза ниже, чем в Брисбене. Доходность от аренды также очень низкая, что делает эти объекты непривлекательными для инвесторов, даже если рассматривать долгосрочную перспективу. Дополнительным негативным фактором стало введение правительством Виктории дополнительных налогов для инвесторов. В результате многие из них продают свою недвижимость в Виктории и переводят активы в Квинсленд.

Ситуация в разных штатах существенно различается. Сидней всегда будет стабильным рынком с тенденцией к росту. В Квинсленде цены постепенно приближаются к сиднейскому уровню. Однако между ними есть существенное различие: в Квинсленде доходность от аренды составляет около 5% годовых (по гарантиям застройщиков), а рост стоимости недвижимости — от 8% до 15% в год. В Сиднее стоимость недвижимости также растет, но доходность от аренды в 2-2,5 раза ниже — примерно 2,5% годовых.

Квинсленд становится привлекательным местом для инвестиций благодаря роскошному климату и развитой инфраструктуре. Интересно, что многие американцы предпочитают переезжать на пенсию именно в Квинсленд, поскольку Голд-Кост напоминает им Майами — это великолепный город с теплым океаном и мягкой зимой.

В настоящее время мы ожидаем снижения процентных ставок, и, как следствие, возвращения на рынок тех покупателей, которые откладывали приобретение недвижимости из-за высоких ставок по кредитам.

— Насколько устойчив текущий рост цен на недвижимость? Есть ли признаки формирования «пузыря» на рынке?

— В Австралии определенно не будет «пузыря» на рынке недвижимости, поскольку существует острая нехватка предложения. Как показывает предыдущий опыт, во время Олимпийских игр, проходивших в Сиднее, наблюдался устойчивый рост цен, но цены выросли значительно больше после игр, чем до них. Это было вызвано тем, что многие люди, посетившие Олимпиаду в Сиднее, увидели, какой это замечательный город, вернулись и приобрели там недвижимость.

Я более чем уверена, что с Брисбеном, Голд-Костом и другими городами произойдет то же самое. К сожалению, пока не так много людей знают о том, насколько прекрасна Австралия с ее теплыми пляжами и мягким климатом. Поэтому мы ожидаем, что рост цен перед Олимпийскими играми в Брисбене, безусловно, будет, а после игр эта тенденция продолжится.

Поэтому я не вижу предпосылок для формирования «пузыря» и последующего обвала цен — такой сценарий нам не грозит.

Да, хотелось бы видеть увеличение объемов строительства, поскольку текущий кризис серьезно сказывается на потребителях — очень сложно найти жилье в аренду или купить готовое жилье. Все вынуждены ждать от одного до трех лет в зависимости от объекта и стадии строительства. Прошли те времена, когда были доступны уже построенные дома, и покупатели могли выбирать понравившийся вариант при личном осмотре.

Поэтому надеемся, что в стране появятся ресурсы для устранения острого дефицита на рынке недвижимости, чтобы люди не испытывали такого сильного давления при поиске жилья.

Самые активные иностранные инвесторы в рынок Австралии — это китайцы.

О покупке недвижимости иностранцами

— Как иностранец может купить недвижимость в Австралии? Как выглядит этот процесс?

— Для того чтобы купить недвижимость в Австралии, иностранному гражданину необходимо получить специальное разрешение на покупку. Важно понимать, что оно выдается под конкретный объект с точным адресом и номером лота.

Работа с иностранными инвесторами строится следующим образом. Прежде всего, существует ограничение: иностранцы могут приобретать исключительно новое жилье (новостройки) — это может быть дом, апартаменты или таунхаус, но обязательно новый объект, в котором никто ранее не проживал.

Первый шаг — определение бюджета покупателя. Второй шаг — выбор подходящего объекта. После того как объект определен, подаются документы для получения разрешения от правительства. Этот процесс занимает около двух недель и стоит 14,000 австралийских долларов для объектов стоимостью до 1 млн долларов. Если стоимость превышает миллион, получение разрешения обойдется в 28,000 долларов.

После получения разрешения происходит подписание контракта, затем строительство дома, и, наконец, передача ключей владельцу.

— Могут ли иностранцы взять ипотеку на покупку недвижимости?

— Да, иностранцы могут получить кредит на покупку недвижимости в Австралии. Существует определенный список стран (в основном европейские страны и США), доход из которых учитывается при рассмотрении заявки, и вы можете получить ипотеку без особых проблем. Если вы студент, то можете предоставить гарантии от родителей, подтверждающие их способность осуществлять выплаты. Если вы из страны, с которой не заключено соглашение о взаимозачетах по доходу, процентная ставка будет немного выше стандартной. Это индивидуальные случаи, и у нас есть опытные кредитные брокеры, которые помогают решать такие вопросы.

— Жители каких стран активнее всего инвестируют в австралийскую недвижимость?

— Топ-3 страны, резиденты которых инвестируют в австралийскую недвижимость, выглядит следующим образом: первое место занимает Китай и в целом страны Азии (Южная Корея, Тайвань) — на них приходится около 80% иностранных покупателей. Второе место занимают США, а третье — United Kingdom , 4 Нидерланды.

Активность иностранных инвесторов остается стабильной, хотя до пандемии их было значительно больше. Особенно активными были китайские застройщики, которые строили здесь множество объектов и продавали около 80% квартир непосредственно китайцам.

Во время пандемии возник серьезный кризис, когда Китай запретил вывод денег из страны. Сложилась ситуация, когда дома были построены, но покупатели не могли вступить в право собственности, поскольку не могли перевести деньги. Это оказало значительное влияние на рынок. Нам пришлось перепродавать эти объекты, и местные покупатели были очень рады возможности приобрести готовые квартиры по выгодной цене. После пандемии многие сделали чрезвычайно выгодные покупки, поскольку предлагались подарочные карты, скидки до 25,000 долларов и множество других бонусов.

После этого законодательство изменилось, и теперь в каждом жилом комплексе иностранным инвесторам не может быть продано более 20% от общего количества жилья. Когда новый объект выходит на рынок, в приоритете находятся местные покупатели, и только через 3–4 месяца, когда определенный порог продаж преодолен, разрешается продажа иностранным покупателям.

Несмотря на эти ограничения, иностранцы продолжают инвестировать, ведь рынок остается стабильным, а доходность инвестиций — высокой.

Сейчас мы находимся на пороге снижения процентных ставок. 

Об аренде и инвестициях

— Как изменились арендные ставки в последние годы, и что это может означать для инвесторов в недвижимость?

— Арендные ставки за последнее время существенно выросли. Многие инвесторы, чтобы сохранить свой инвестиционный портфель и избежать продажи недвижимости, перешли на схему выплаты только процентов по кредиту, без погашения основной суммы. Это значительно снижает ежемесячные платежи и является довольно эффективной стратегией. При инвестициях в недвижимость время работает на вас — чем дольше вы сохраняете инвестиции, несмотря на все колебания рынка, тем лучше результат в долгосрочной перспективе.

Сейчас мы находимся на пороге снижения процентных ставок. Для инвесторов это означает увеличение прибыли, а также возможность использовать возросшую стоимость недвижимости для дальнейших инвестиций.

В Австралии существует особый финансовый инструмент, который называется equity (капитал). Например, если вы приобрели недвижимость за 500,000 долларов, и за год ее стоимость выросла на 200,000 долларов, то разница между контрактной ценой (под которую вы брали кредит) и текущей рыночной ценой составляет 200,000 долларов. Эту разницу вы можете использовать для дальнейшего инвестирования. Это один из инструментов, который способствует расширению инвестиционного портфеля недвижимости.

Таким образом, можно использовать свою текущую недвижимость для инвестирования в будущие объекты, не расходуя собственные сбережения. Не так много стран в мире предоставляют возможность использовать подобный инструмент. Кроме того, в Австралии существует система амортизации, которую можно списывать для налоговых целей. В целом, в Австралии созданы очень благоприятные условия, позволяющие формировать эффективный инвестиционный портфель недвижимости.