Покупка недвижимости в Израиле — особенности и подводные камни

Большую часть жилой и коммерческой недвижимости в Израиле иностранцам физическим и юридическим лицам разрешается приобретать без ограничений как в полную, так и в частичную собственность.

Налоговые льготы на зарубежных собственников не распространяются. Кроме того, покупатель должен знать, что израильские банкиры бдительно следят за чистотой капитала и часто требуют с граждан других стран бумаги, подтверждающие происхождение денег, либо справку из налоговой инспекции об отсутствии долговых обязательств и прочих отягощений.

Виды недвижимости в Израиле

На территории государства Израиль есть частные и государственные земли. Недвижимость, расположенную на частной земле, зарубежные граждане могут приобретать свободно и без дополнительных разрешающих документов.

Земли, принадлежащие государству, делятся на приватизированные и не приватизированные. Первые изначально закреплены за объектом приобретения. Покупателю они не передаются в частную собственность, а предоставляются в аренду на 25, 49 либо 99 лет. По истечении срока аренда продлевается автоматом.

Когда участок под недвижимостью не приватизирован, собственнику приходится каждый год выплачивать в бюджет государства ренту. За властями в таком случае сохраняется право не продлевать арендный договор после его истечения.

Как проверить объект и закрепить его за собой

Чтобы зарезервировать понравившиеся квартиру, дом или коммерческое здание, нужно подписать с покупателем зихрон дварим (предварительное соглашение) и внести задаток в размере 1-10% от общей стоимости.

Когда бумаги оформлены, производится детальная проверка юридической чистоты недвижимости. На этом этапе выясняется, нет ли проблем с объектом и может ли он быть беспрепятственно продан.

Общие правила заключения договора купли-продажи

Купчую на недвижимое имущество стороны подписывают в офисе адвоката продавца. Местное законодательство не требует нотариально заверять документ. Если сделка проводится между родственниками, можно ограничиться одним адвокатом. Когда же договор заключают посторонние люди, разумнее иметь собственного юриста и продавцу, и покупателю.

В официальном документе указывают следующие юридические моменты:

• сведения о продавце и его право распоряжаться собственностью;
• состояние недвижимости на момент продажи;
• график платежей;
• штрафные санкции для сторон в случае срыва сделки;
• точный день передачи объекта в пользование новому владельцу.

Дополнительно участники сделки заполняют специальный бланк. На его основании покупатель получает возможность сделать в Бюро регистрации недвижимости предварительную запись. Это действие дает гарантию, что до завершения текущей сделки с объектом ничего нельзя будет сделать третьим лицам (перекупить, сдать/взять в аренду, передать в залог и пр.).

Как производится оплата сделки

Иностранцам разрешено открывать счет в израильских банках, переводить на него суммы, достаточные для оплаты недвижимости, а потом расплачиваться с продавцом. Допускается пересылка средств со счета в своей стране на доверительный счет адвоката. После проверки соблюдения всех условий и подписания договора юрист переводит их продавцу для окончательного расчета.

Оплата за жилую или коммерческую недвижимость производится в шекелях. Покупателю нужно это учитывать и закладывать определенную сумму на конвертацию валюты.

Что нужно для регистрации права собственности

Когда все расчеты между сторонами сделаны и ключи переданы новому владельцу, требуется зарегистрировать купчую в государственных реестрах. Обычно этим занимается адвокат. Процесс занимает порядка 9 месяцев, и очень важно, чтобы он был доведен до конца. Для подстраховки покупателю рекомендуется разбить гонорар юриста на несколько частей и передать ему основной платеж только после получения на руки выписки из реестра собственников.

Памятка для нового владельца

При приобретении недвижимости на территории Израиля обязательно взимается мас рехиша (государственный налог). Его величина зависит от статуса нового хозяина, вида имущества и количества объектов, уже находящихся в собственности.

Фото: BrianAJackson, liufuyu, johan10