Город-призрак за $100 млрд: как Forest City превратился из мечты в катастрофу

В проливе Джохор на четырех искусственных островах недалеко от Сингапура раскинулся Forest City — проект частного города стоимостью $100 млрд. Самый настоящий город будущего с умными домами, современной инфраструктурой, а также расположенными на крышах домов солнечными панелями, использующимися для экономии электроэнергии. 

Однако высокотехнологичный мегаполис на 700,000 жителей с 2015 года так и остается полупустым, и сейчас в нем официально проживает лишь 9000 жителей. Давайте разберемся, что пошло не так, и как амбициозный проект, поддержанный султаном Джохора и государственной машиной Малайзии, превратился в символ несбывшихся мечт.

Суть проекта Forest City

Проект Forest City запустили в 2015 году. Его инициатором был китайский застройщик Country Garden в партнерстве с малайзийской компанией Esplanade Danga 88. Последняя на 40% принадлежит государственному фонду Kumpulan Prasarana Rakyat Johor и султану Джохора Ибрагиму Исмаилу. Благодаря этому местные власти активно содействовали строительству проекта, например, ускорив выдачу разрешения на осушение 14 км² морского дна под проект (несмотря на протесты экологов).
Все шло к тому, чтобы проект стал новым экономическим хабом Юго-Восточной Азии и конкурентом Сингапуру, приманив из последнего состоятельных экспатов и китайских инвесторов.

Застройщик развернул агрессивную рекламную компанию, в которой Forest City представили миру как воплощение футуристического градостроительства, где сойдутся воедино технологии, экологичность и роскошь. Реклама подчеркивала «зеленый» характер города: переработка отходов, возобновляемая энергия, висячие сады и минимальный углеродный след. Общественный транспорт включал исключительно электрический транспорт, а также метро и монорельсы. 

Но главное — это роскошь. Тут и апартаменты с мраморными полами, и бассейны на крышах, и, конечно, сады. Этим же и завлекали инвесторов, обещая высокую доходность от аренды до 6–8% годовых, мотивируя это тем, что больше не надо будет арендовать жилье в Сингапуре (где недвижимость одна из самых дорогих в мире) — мол, выгоднее будет приобрести или снимать апартаменты в Forest City (30 км. от Сингапура).

Начиналось все неплохо: осушили землю в проливе Джохор, создали 4 острова и объединили их в один, на котором и начали строительство. Построили два десятка небоскребов под 100,000 жителей, торговый центр, дороги, висячие сады и бассейны на крышах. Но в 2017 году начались проблемы.

Что пошло не так с Forest City

Рекламная кампания, развернутая внутри Китая, позиционировала проект как город, возведенный специально для состоятельных китайцев. Внешняя компания привлекала состоятельных экспатов, но на местный рынок Малайзии практически не рассчитывали.

Это создало зависимость продаж квартир от внешнего спроса, а учитывая, что китайские застройщики 2010–2016 годов делали упор именно на предварительные продажи, проблемы не заставили себя ждать. 

Ограничения на вывоз капитала (2017)

Китайский рынок недвижимости был перегрет, и начался отток капитала. То есть китайские бизнесмены начали вкладывать деньги в заграничные проекты, из-за чего местная валюта (юань) начала падать в цене. Власти КНР ввели ограничения на вывоз капитала и ограничили валютные переводы за границу лимитом в $50,000 в год. Учитывая, что квартиры в Forest City начинались от $100,000, число инвесторов резко сократилось, а на их долю приходилось 70% от всех заинтересованных в проекте покупателей. Из-за чего продажи упали до 2–3 домов в месяц.

Смена правительства (2018)

После смены правительства новый премьер-министр Малайзии активно критиковал проект и временно ограничил выдачу виз иностранцам. Основной тезис — это не малайзийский проект и не для малазийских граждан. Репутация застройщика начала ухудшаться. 

Ситуацию усугубили экологи, которые рассказали, что рекультивация земель под проект уничтожила мангровые леса и крупнейшее в Малайзии поле морских водорослей. Специалисты по глобальному потеплению добавили, что искусственные острова уязвимы к затоплению из-за повышения уровня моря. 

Поддерживаемые новым правительством СМИ быстро подхватили эти тезисы и добавили к ним новый: насыпанный на дно пролива песок не успел слежаться и сформировать надежную базу для строительства, из-за чего в будущем по фундаменту могут пойти трещины. Как итог — подрыв доверия к проекту и спад продаж.

Глобальный экономический спад после COVID-19 (2020–2022)

Пандемия COVID-19 вызвала глобальный экономический кризис. Мировая экономика замедлилась, а задержки в поставках строительных материалов увеличили затраты на проект, параллельно замедлив его возведение. Для Forest City это стало ударом, который отбил потенциальных клиентов и вызвал отток иностранных инвесторов в целом. 

Еще на стадии подготовки проекта по протекции султана проект сделали беспошлинной зоной. Это было необходимо для привлечения туристов и открытия потока товаров на местные рынки, в частности алкоголя. Но закрытие границ сильно сократило поток посетителей, и коммерческие площади так и не были полностью распроданы. 

Спасение утопающего

В 2023 году вновь сменилось правительство Малайзии. Новое руководство вспомнило о проекте и, не желая упускать потенциальный доход в бюджет, в 2024 году присвоило Forest City статус специальной финансовой зоны (SFZ). Это дает резидентам следующие льготы:

• Семейные офисы. 0% налог на доходы от управления активами для частных компаний, управляющих активами состоятельных семей.
• Корпорации. 0–5% налог на прибыль для компаний в секторах финансов, технологий и логистики.
• Квалифицированные работники. 15% подоходный налог для специалистов, работающих в SFZ (в остальной Малайзии — до 28%).

Малайзия также ввела упрощенные многократные визы для инвесторов, бизнесменов и специалистов в рамках Johor-Singapore Special Economic Zone (JS-SEZ), включающей Forest City.

Мотивы поддержки просты — нужно спасти $4,3 млрд., вложенных в проект путем создания рабочих мест и усиления конкуренции с Сингапуром за счет налоговых льгот. Причем на создании рабочих мест делают особый упор. Дело в том, что изначальный проект не предполагал размещения в Forest City предприятий и промышленных зон. По сути, единственной деятельностью в городе являлось обслуживание состоятельных жителей (охранники, продавцы, менеджеры, администраторы).

Что в итоге — город-призрак?

Хоть Forest City и заселен на 10% (9000 жителей на 100,000 мест), за инфраструктурой и зданиями продолжают ухаживать. Территорию обслуживают бригады уборщиков и садовников. За порядком следит охрана через разветвленные системы видеонаблюдения. Квартиры сдаются через сервисы посуточной аренды, а немногочисленные магазины обеспечивают местных всем необходимым. 

Однако предсказанная специалистами поспешная рекультивация земель действительно привела к трещинам в зданиях и проседанию дорог, а из-за долгов застройщика капитальный ремонт вряд ли будут проводить. Поэтому обслуживание сводится к косметическому уходу для сохранения товарного вида.

В итоге проект Forest City трудно назвать городом-призраком. Тут нельзя просто пробраться в здание и переночевать в первой попавшейся квартире — несанкционированное проникновение классифицируется как нарушение частной собственности и включает штраф в $650 или 7 месяцев тюрьмы. 

В теории проект может вернуться на арену большой недвижимости, и власти активно этому содействуют, но получится ли это у них во многом зависит от мировой экономической ситуации — новый кризис, скорее всего, похоронит проект окончательно.