Аэропорты — это крупные логистические и экономические центры, поэтому неудивительно, что их открытие почти всегда сопровождается развитием сопутствующей инфраструктуры: от складских комплексов, офисов и технопарков до жилых кварталов разной плотности.

В ряде государств, где логистика и международный бизнес составляют значительную часть экономики, возле ключевых авиаузлов концентрируются и представительства крупных компаний. Яркие примеры — Dubai South в Дубае, Changi Business Park в Сингапуре и коммерческие районы вокруг нового аэропорта Стамбула.

Однако пропускная способность даже самых современных аэропортов со временем упирается в пределы роста. Когда модернизационный потенциал существующей воздушной гавани исчерпан, правительства вынуждены выбирать иной путь — запуск строительства нового аэропорта, как правило, в другой части агломерации. Это приводит к тому, что в новой локации начинается строительный бум, формируются целые районы с нуля, а рынок жилья ускоряется на годы вперед.

В нашем материале мы собрали крупнейшие строящиеся аэропорты мира, ввод в эксплуатацию которых намечен на 2025–2030 годы. В нем мы рассмотрим, какие территориальные и экономические изменения они провоцируют и как это повлияет на локальные рынки недвижимости.

Содержание:

  1. Мегапроекты, которые изменят карту мировой недвижимости в 2025–2030 гг.
    1. Международный аэропорт имени короля Салмана (Эр-Рияд, Саудовская Аравия)
    2. Международный аэропорт Аль-Мактум (Дубай, ОАЭ)
    3. Международный аэропорт Нави Мумбаи (Мумбай, Индия)
    4. Международный аэропорт Нойда (Дели, Индия)
    5. Лонгтхань (Вьетнам)
    6. New Manila International Airport — NMIA (Филиппины)
    7. Международный аэропорт Течо (Пномпень, Камбоджа)
  2. Подведем итоги

Мегапроекты, которые изменят карту мировой недвижимости в 2025–2030 гг.

Современные проекты аэропортов уже давно не реализуют от начала и до конца, вместо этого их чаще всего запускают постепенно, добавляя к центральному узлу новые терминалы. Поэтому наиболее значимые мегапроекты 2025–2030 годов либо уже частично работают, либо близки к завершению.

Международный аэропорт имени короля Салмана (Эр-Рияд, Саудовская Аравия)

King Salman — это один из крупнейших инфраструктурных проектов Ближнего Востока. Он возводится в рамках стратегии Vision 2030, направленной на превращение Эр-Рияда в глобальный экономический центр.

Площадь объекта составляет около 57 км², в составе — шесть параллельных взлетно-посадочных полос, грузовые терминалы, логистические хабы, бизнес-кластеры и масштабные площадки под жилое строительство.

К 2030 году аэропорт выйдет на обслуживание до 100 млн пассажиров в год, увеличив этот показатель к 2050 году до 185 млн. Ежегодная обработка грузовых потоков несколько скромнее — до 3,5 млн тонн грузов ежегодно.

По прогнозам urban-research центров, рост рабочей силы в регионе Эр-Рияда может составить 16–23% к 2030 году. Это потребует около 300 тысяч новых жилых единиц в столице и окрестностях. В проекте уже выделено примерно 12 квадратных километров земли под застройку.

Девелоперы заранее выкупают участки вдоль будущих транспортных коридоров, ориентируясь на долгосрочный спрос со стороны логистических операторов, сервисных компаний и высокотехнологичных производств. Параллельно растет спрос на проекты среднего и бизнес-класса. В долгосрочной перспективе район может трансформироваться в отдельный экономический субцентр Эр-Рияда, аналогичный Dubai South, с собственной офисной, жилой и промышленной инфраструктурой.

Источник фото: buyingbusinesstravel.com.ru

Международный аэропорт Аль-Мактум (Дубай, ОАЭ)

Расширение аэропорта Al Maktoum — важный шаг в развитии южной части Дубая. Проект стоимостью около 35 млрд долларов направлен на создание крупнейшего авиационного хаба в мире, ориентированного на долгосрочные транзитные перевозки пассажиров и грузов.

Ключевые прогнозы:

  • Масштабная программа развития Dubai South предусматривает создание интегрированного города с населением более 1 млн человек. Здесь будут жилые районы, бизнес-центры, логистические комплексы и технологические парки.
  • Аналитики прогнозируют рост стоимости жилья в Dubai South на 15–20% в ближайшие годы.
  • Регион привлекает логистические, технологические компании и e-commerce бизнесы. Им важна близость к международным грузовым маршрутам и сухим портам.
  • Параллельно с обновлением аэропорта модернизируется транспортная сеть: появляются новые развязки и планируется развитие общественного транспорта. Это делает район более привлекательным для жизни.

Dubai South становится новым южным центром притяжения населения. Рост рабочих мест формирует стабильный спрос на жилье среднего класса, но одновременно наблюдается активное развитие проектов в сегменте малоэтажных комплексов, таунхаусов и вилл.

Коммерческая недвижимость демонстрирует повышенный спрос из-за концентрации компаний, связанных с авиационными услугами, экспортом и интернет-торговлей.

Источник фото:dubai-immo.com

Международный аэропорт Нави Мумбаи (Мумбай, Индия)

Главный аэропорт Мумбаи Чатрапати Шиваджи (CSMIA) долгое время работает на пределе возможностей. В 2025 году зафиксировали свыше 1030 взлетов и посадок за сутки, что стало настоящим рекордом.

Модернизация старой гавани не решала проблему: нет свободной территории для крупного расширения, а дополнительные ВПП и терминалы сильно упираются в плотную городскую застройку и экосистемные ограничения.

Поэтому решено построить новый аэропорт на свободных землях вокруг Ulwe / Panvel. Это позволит сразу создать параллельные взлетно-посадочные полосы, современную логистику и инфраструктуру, ориентированную на развитие всей агломерации, а не только исторического центра.

Строительство разбито на стадии. В рамках первой в эксплуатацию вводится одна ВПП и один терминала с расчетной пропускной способностью до 20 млн пассажиров в год. Аэропорт уже официально открыт в октябре 2025 г.; в 2025–2026 гг. поэтапно запускаются регулярные рейсы и наращивается число операций.

Планируется, что к 2032 году аэропорт выйдет на полную мощность, обслуживая до 90 миллионов пассажиров и до 2,5–3,2 миллионов тонн грузов в год. Фактически Navi Mumbai International Airport проектируется как главный аэропорт мегаполиса, а часть международных и внутренних рейсов будет постепенно перенаправляться сюда.

Под новый хаб завязан целый комплекс транспортных проектов:

  • Запущена магистраль Mumbai Trans Harbour Link (MTHL). Она сократила время пути из южного Мумбая в зону аэропорта до ~20 минут, хотя пробки на подходах все еще остаются проблемой.
  • Планируется развитие линий метро и скоростных автобусных маршрутов, которые свяжут NMIA с ключевыми узлами старого города и деловыми районами.
  • Непосредственно к аэропорту примыкает кластер гостиниц (от бюджетных до премиальных), офисов и коммерческих пространств, рассчитанный на транзитных пассажиров, бизнес-путешественников и компании.

Рынок недвижимости отреагировал на открытие аэропорта задолго до его фактического запуска. С момента начала проекта:

  • В районах Улве, Дронагири, Пушпак Нагар и Панвел цены выросли на 30–50% из-за спекулятивного спроса, скупки участков девелоперами и ожиданий дальнейшего роста.
  • Отдельные участки в Улве, Уране, Панвеле, Каргхаре, Талодже и Дронагири показали скачок стоимости на 50–90% в самых перспективных местах, особенно вблизи транспортных магистралей, ведущих к аэропорту.
  • Аналитики прогнозируют, что в Панвеле и Нью-Панвеле цены вырастут на 40–80%, когда аэропорт выйдет на стабильный режим работы.

Источник фото: travel.yandex.ru

Международный аэропорт Нойда (Дели, Индия)

Noida International Airport (Jewar) — это один из самых масштабных инфраструктурных проектов Северной Индии. Этот новый аэропорт должен облегчить нагрузку на крупнейший транспортный узел страны — международный аэропорт имени Индиры Ганди (IGIA).

Аэропорт строится в несколько фаз:

  • Фаза I (текущая стадия). Мощность в 12 млн пассажиров в год с одной ВПП, один пассажирский терминал.
  • Фаза II (к 2028 году). Ввод второй взлетно-посадочной полосы и увеличение пассажиропотока до 30 млн человек в год.
  • Фаза III–IV (до 2040–2045 гг.). Общее количество ВПП увеличится до четырех, а планируемая пропускная способность составит 60–70 миллионов пассажиров в год.

Аэропорт Jewar стал частью крупного инфраструктурного проекта штата Уттар-Прадеш. Ввод Jewar является катализатором для целой сети новых дорог и транспортных коридоров:

  • Yamuna Expressway станет важным транспортным коридором между Дели и Агрой.
  • Планируется построить скоростную железную дорогу с остановкой у аэропорта.
  • Метро-ветка Noida Metro Extension (проектируется) соединит аэропорт с деловыми районами Нойды.
  • Прокладываются новые шоссе, которые свяжут аэропорт с Гаутам-Будх-Нагаром, Газиабадом и восточными районами NCR.

Влияние на рынок недвижимости:

  • Стоимость участков вдоль Yamuna Expressway за последние годы выросла на 40–60% в наиболее перспективных секторах.
  • Жилой рынок Greater Noida получает приток девелоперских проектов, ориентированных на специалистов, которые будут работать в индустриальных кластерах.
  • Возле будущих транспортных развязок YEIDA фиксируется рост спроса на коммерческие участки — под офисные блоки, отели, сервисные объекты.
  • Инвесторы активно выкупают участки в секторах 17, 18, 20 и 22 — там формируется будущая зона бизнеса, ритейла и многофункциональной застройки.

Сейчас спрос носит преимущественно инвестиционный характер, но по мере запуска аэропорта начнет формироваться полноценный жилой рынок для постоянного проживания.

Источник фото: design-mate.ru

Лонгтхань (Вьетнам)

Long Thanh International Airport — это крупнейший инфраструктурный проект Вьетнама и один из наиболее масштабных авиационных узлов Юго-Восточной Азии. Его запуск полностью перестраивает логику развития южной агломерации, смещая вектор роста жилья, коммерческой недвижимости и промышленности из перегруженного Хошимина в провинцию Донгнай и прилегающие районы Ба Риа — Вунг Тау.

Действующий аэропорт Хошимина обслуживает свыше 40+ млн пассажиров в год при проектной мощности около 25–28 млн. Он давно исчерпал возможности расширения: вокруг стоят плотные жилые кварталы, коммерческая застройка и отсутствие резервной территории для новых полос.

Южный регион обеспечивает львиную долю промышленного и экспортного потенциала страны. Развитие индустрии, внешней торговли и прямых инвестиций потребовало создания современного воздушного хаба с активным грузовым сектором.

Лонгтхань также будет вводиться поэтапно:

  • Фаза I (запуск ожидается в 2026–2027 годах). Будет построена одна взлетно-посадочная полоса и современный терминал, рассчитанные на 25 миллионов пассажиров и 1,2 миллиона тонн грузов в год.
  • Фаза II–III (планируется завершить к 2035–2040 годам). Появятся две параллельные взлетно-посадочные полосы и расширенная система рулежных дорожек. Пропускная способность увеличится до 50 миллионов пассажиров.

В готовом виде у проекта будет четыре полосы, несколько грузовых и пассажирских терминалов. В итоге он сможет пропускать 80–100 миллионов пассажиров каждый год.

Проект сопровождается колоссальными обновлениями транспортной сети:

  • Шоссе Bien Hoa – Vung Tau модернизируется для прямой связи аэропорта с прибрежными промышленными зонами.
  • Скоростная магистраль Ho Chi Minh City – Long Thanh – Dau Giay расширяется и становится главным коридором между мегаполисом и новым авиахабом.
  • Разрабатывается железнодорожная линия Хошимин – Нячанг с ответвлением на аэропорт.
  • Параллельно планируется реконструкция портов и логистических центров, что интегрирует Long Thanh в общую транспортную систему юга.

Вдоль главных дорог уже появляются и планируются индустриальные парки для экспортно-ориентированных производств: электроники, фармацевтики, машиностроения, F&B-логистики и контейнерных хабов. 

Планируется создание делового района рядом с аэропортом. Там будут офисные центры, гостиницы, выставочные комплексы и центры обслуживания авиакомпаний. 

Провинция Донгнай, которая раньше считалась промышленной территорией, теперь становится одной из самых активных зон развития Вьетнама. За последние годы цены на землю в районах Long Thanh, Cam My и Nhon Trach выросли на 35–60%.

Источник фото: arup.com

New Manila International Airport — NMIA (Филиппины)

Новый международный аэропорт Манилы (Булакан) строится как важный элемент долгосрочной стратегии правительства Филиппин. Цель — разгрузить столичный регион и создать новое экономическое ядро к северу от Манилы.

Решение о строительстве NMIA было принято по нескольким причинам, которые формировались десятилетиями:

  • Действующий аэропорт Ninoy Aquino International Airport (NAIA) считается третьим по загруженности в Юго Восточной Азии (ЮВА), но при этом наименее технологичным. Он располагает всего тремя ВПП, которые работают практически на пределе.
  • Физическое расширение аэропорта невозможно, а население и пассажиропоток растут. В результате его проектная мощность в 30 миллионов пассажиров уже давно превышена в полтора раза и составляет 45–50 миллионов ежегодно.
  • Столица зажата между бухтой и восточными горами, а большая часть подходящих площадок под проекты такого размера уже занята. Транспортная система перегружена, а любое строительство рядом со старым аэропортом приводит к еще большим пробкам. Поэтому строительство было решено начать в 35 км к северу от Манилы.

Основные цифры:

  • Запланировано четыре параллельные ВПП, рассчитанные на одновременное обслуживание активных потоков.
  • Стартовая пропускная способность — 35–50 млн пассажиров в год.
  • Полная мощность составляет до 100–120 млн пассажиров ежегодно, что делает NMIA одним из крупнейших транспортных узлов региона.

Проект включает создание развитой транспортной сети, которая соединит новый аэропорт с северной частью острова Лусон.

  • Скоростная автомагистраль North Luzon Expressway (NLEX) будет расширена новыми развязками и получит прямой доступ к аэропорту.
  • Также планируется строительство железной дороги от Манилы до Булкана с интеграцией в систему пригородных поездов North-South Commuter Railway.
  • Создается сеть подъездных дорог, которые свяжут новый аэропорт с провинциями Пампанга и Тарлак.
  • Кроме того, будет организовано прямое транспортное сообщение с районами мегаполиса: Makati, Bonifacio Global City (BGC) и Quezon City.

Проект предполагает создание «аэротрополиса» — современного города вокруг аэропорта, где будут офисы, технопарки, гостиницы и жилые дома. 

Рынок недвижимости отреагировал на этот план примерно за год до начала строительства в 2020 году. Цены на землю в муниципалитетах Булкан и Манила выросли на 30–50% за последние годы, а в некоторых районах — даже на 70%.

Источник фото: futuresoutheastasia.com

Международный аэропорт Течо (Пномпень, Камбоджа)

Techo International Airport — это новый столичный аэропорт Камбоджи, построенный «с нуля» на участке около 2600 га (≈26 км²) в провинции Кандал, примерно в 19–20 км к югу от Пномпеня. Это один из крупнейших инфраструктурных объектов страны с объемом инвестиций порядка 2–2,3 млрд долларов.

Старый аэропорт Phnom Penh International Airport закрыли для коммерческих рейсов 8 сентября 2025 года. Уже на следующий день новый аэропорт начал обслуживать регулярные рейсы. Официальное открытие состоялось только 20 октября 2025-го.

Проект преследует сразу несколько целей:

  • Создать запас пропускной способности с горизонтом до 2050 года.
  • Сформировать новый центр экономической активности к югу от столицы.
  • Привязать к аэропорту будущие логистические, индустриальные и жилые кластеры.

Techo International Airport изначально спроектирован как трехфазный мегапроект:

  • Фаза I (текущая фаза) — одна взлетно-посадочная полоса (ВПП) и терминал с расчетной мощностью до 13 млн пассажиров в год (старый обрабатывал 5 млн человек).
  • Фаза II (к 2030 году) — расширение терминала и инфраструктуры, рост потока до 30 млн пассажиров.
  • Фаза III (к 2050 году) — проектная мощность до 50 млн пассажиров в год и до трех ВПП.

TIA не ограничивается терминалом и ВПП: вокруг него так же, как и в других проектах, предполагается возведение полноценного города. В план включены:

  • коммерческие и офисные зоны;
  • жилые кварталы разной плотности;
  • рекреационные пространства, включая крупный парк и искусственное озеро;
  • выставочный центр, склады, фабрики и логистические комплексы в промышленных зонах;
  • будущая высокоскоростная железнодорожная ветка, интегрирующая аэропорт в национальную транспортную сеть.

По периметру нового аэропорта и вдоль кольцевой дороги Ring Road 3 наблюдаютсяинтересные тенденции:

  • В 2018 году, когда объявили о проекте, землю, которая обычно стоила $1–2 за квадратный метр, продавали уже по $8–9.
  • К 2024–2025 годам большинство объявлений предлагали участки «под склад или жилую застройку». Обычно это были территории в 4–5 км от аэропорта и 1–2 км от Ring Road 3, по цене $68 за квадратный метр.
  • Отдельные участки в зоне «New Techo International Airport Area» уже стоят $160 за квадратный метр.
  • Коммерческие участки вдоль ключевых магистралей достигают $300–360/кв.м.

Источник фото: buyingbusinesstravel.com.ru

Подведем итоги

Строительство новых международных аэропортов в 2025–2030 годах действительно является фактором встряски рынка недвижимости, во многом благодаря концепции аэротрополисов. То есть если раньше их относили на окраины города, вдали от жилых районов, то теперь вокруг них формируются полноценные городские системы: офисные и индустриальные зоны, жилые кварталы, образовательные и сервисные кластеры.

В странах с быстрорастущим населением и индустриализацией, таких как Индия, Вьетнам и Филиппины, аэропорты становятся новыми инфраструктурными узлами вокруг Мумбая, Дели, Хошимина и Манилы. В ресурсодобывающих экономиках, особенно на Ближнем Востоке, появляются отдельные городские центры. Они могут в будущем конкурировать с теми городами, для помощи которым их и строили.

Все это находит отклик и у инвесторов, потому как появление зон быстрого роста — это отличная возможность вложиться в недвижимость или землю под ней.