Где не стоит покупать недвижимость в Испании: обзор проблемных регионов

Рынок недвижимости в Испании переживает очередной виток роста интереса, из-за чего цены на жилье растут быстрее доходов. Порог входа для инвесторов становится все выше, и они вынуждены обращать больше внимания на менее популярные регионы страны.

Больше всего таких локаций находится во внутренних частях страны. Формально они выглядят привлекательно: низкая цена, тишина, а иногда и историческая архитектура. Однако не все, что дешево, выгодно.

За скромной стоимостью часто скрываются структурные проблемы и стагнация спроса из-за экономической слабости региона. Население уходит из таких мест, потому как без экономической базы растет уровень безработицы.Такая недвижимость может годами оставаться неликвидной и дальше обесцениваться, попутно требуя затрат на содержание.

В нашей статье мы разберем, какие регионы и районы Испании сегодня несут наибольшие риски для покупателя, даже несмотря на внешнюю привлекательность цен, и почему.

Топ худших регионов в Испании для покупки недвижимости

Сразу стоит оговориться, что в Испании всего 19 регионов (автономных сообществ), и их внутренние рынки слишком неоднородны. Поэтому оптимальной единицей для рейтинга будут провинции. Их всего 50, если не считать автономные города Сеуту и Мелилью, и они дают более конкретную информацию по состоянию рынка недвижимости.

Сьюдад-Реаль (Кастилия-Ла-Манча)

Сьюдад-Реаль — одна из самых дешевых провинций Испании. Средняя цена жилья здесь составляет около 740 €/м², но это следствие структурных экономических проблем. Экономика провинции базируется на сельском хозяйстве (выращивание винограда, зерна, оливок) и перерабатывающей промышленности малого масштаба. 

Здесь почти нет крупных производственных или логистических центров, а сектор услуг за пределами одноименной столицы развит слабо. ВВП на душу населения на 30% ниже среднего по стране.

Безработица держится на уровне 16–18%, потому как рабочих мест мало, а молодые специалисты уезжают в Мадрид (всего 160 км) или Валенсию. Отсутствие населения повлияло и на рынок недвижимости, который в Сьюдад-Реаль ограничен студенческими квартирами в столице провинции (Университет Кастилии-Ла-Манча) и жильем для сезонных рабочих. В малых городах и сельских районах дома могут стоять на продаже по 10–14 месяцев.

Хаэн (Андалусия)

Экономика провинции Хаэн более чем на 60% зависит от сельского хозяйства, в первую очередь от производства оливкового масла. Такое моноотраслевое развитие делает регион уязвимым к сезонности и колебаниям мировых цен на агропродукцию. Когда урожай слабый или экспорт падает, безработица растет.

Ситуация ухудшилась после закрытия в 2010-х крупных промышленных предприятий (в частности, автозавода Santana Motor в Линаресе): падение спроса и отток населения способствует тому, что время продажи недвижимости превышает 10 месяцев, а реальная цена сделки обычно на 10–15% ниже запрашиваемой.

Бадахос (Эстремадура)

Бадахос является крупнейшей провинцией Эстремадуры, одного из самых экономически слабых автономных сообществ Испании. Средняя цена жилья здесь — около 1050 €/м², при уровне безработицы в 18–20%.

Основная причина уязвимости — географическая изоляция. Провинция расположена вдали от крупных экономических центров и не имеет выхода к морю; автотранспортные и железнодорожные связи с Мадридом и Севильей ограничены. Это снижает инвестиционную привлекательность и делает развитие промышленности или сектора услуг нерентабельным.

Луго (Галисия)

Луго — это северо-западная провинция Галисии. За последние 10 лет ее население сократилось на 8%, а доля жителей старше 65 лет превышает 31%. Молодежь уезжает в Ла-Корунью, Сантьяго-де-Компостела и Мадрид в поисках работы, потому что в самой провинции практически отсутствует промышленность и высокотехнологичный сектор.

Экономика держится на сельском хозяйстве и лесозаготовках, но эти отрасли создают мало рабочих мест и не стимулируют внутренний спрос. Средняя цена жилья — около 1000 €/м². 

Туристический поток есть, но он концентрируется вдоль побережья и «пути Святого Иакова», а внутренняя часть Луго остается вне интереса путешественников и инвесторов. В результате спрос низкий, ликвидность слабая, а рост цен менее 2% в год.

Куэнка (Кастилия-Ла-Манча)

Куэнка считают одной из самых живописных, но экономически инертных провинций Испании. Несмотря на то, что столица провинции включена в список Всемирного наследия ЮНЕСКО, туризм имеет ограниченный сезонный характер и не создает массового спроса на жилье.

Средняя цена составляет около 950 €/м², но регион страдает от дефицита рабочих мест и слабой транспортной связанности: даже наличие автодороги A-3 и железнодорожного сообщения с Мадридом не смогли оживить локальную экономику.

Теруэль (Арагон)

Теруэль часто называют «провинцией-призраком», так как при населении в 135 тысяч человек плотность населения составляет всего 9 человек на км² — самый низкий показатель в Европе. Более того, за последние 20 лет население сократилось почти на 15%, и процесс продолжается.

Средняя цена жилья находится в пределах 980 €/м², но спрос минимален. Основная проблема — экономическая изоляция и отсутствие рабочих мест. Теруэль не имеет крупных промышленных центров, а сельское хозяйство и малый бизнес не способны удерживать молодежь. Также значимым минусом является то, что местный аэропорт не функционирует в пассажирском режиме, а железнодорожное сообщение с крупными городами нерегулярное.

Альмерия (Андалусия)

Альмерия считается бюджетным вариантом для приобретения недвижимости на побережье Андалусии. И действительно, небольшие прибрежные курорты развиваются, но внутренние районы деградируют.

Средняя цена жилья в провинции составляет примерно 1350 €/м². При этом в прибрежных городах вроде Мохакар или Агуа-Амарга стоимость достигает 2000–2500 €/м², а во внутренних зонах (Берха, Ухадор, Охана) не превышает 700–800 €/м².

Такой разрыв объясняется разными экономическими реальностями. Во-первых, экономика региона крайне уязвима к климату, так как Альмерия — это самый засушливый регион Европы. Сельское хозяйство (основной источник рабочих мест) зависит от интенсивного орошения и страдает от истощения водных ресурсов.

Во-вторых, рынок труда нестабилен. Уровень безработицы в провинции превышает 19%, и большая часть занятых работает сезонно в теплицах или сфере услуг. Это делает спрос на жилье крайне нестабильным, зависимым от времени года и даже погодных условий.

В целом развитие провинции наблюдается только на побережье. Там туристическая активность поддерживает рынок аренды, но в остальной части провинции жилье не приносит дохода и трудно продается.

Районы в Испании с наиболее сложной обстановкой на рынке недвижимости

Провинции Испании также достаточно велики по территориям, поэтому мы также обратим внимание на конкретные муниципалитеты, чтобы точно знать, где приобретать дешевую недвижимость в Испании не нужно.

Ла-Линеа-де-ла-Консепсьон (провинция Кадис, Андалусия)

Город на границе с Гибралтаром, население — около 63 тыс. человек, средняя цена жилья — 1250 €/м². Несмотря на выгодное расположение, экономическая и социальная ситуация остается одной из самых сложных в Андалусии.

Город страдает от высокой безработицы (около 25–27%), уровня преступности выше среднего по региону и недостатка инвестиций в инфраструктуру. Сектор недвижимости нестабилен из-за того, что на рынке много пустующих квартир, а новые проекты практически не реализуются.

По данным Idealista, местные объекты продаются не раньше чем за 10–12 месяцев. При этом в подавляющем большинстве сделок продавцы соглашаются на скидку вплоть до 15–20%.

Пуэртольяно (провинция Сьюдад-Реаль, Кастилия-Ла-Манча)

Бывший промышленный центр, специализировавшийся на нефтехимии и угледобыче. После закрытия рудников и сокращения промышленного производства в 1990–2000-х экономика города так и не восстановилась.

Сегодня уровень безработицы превышает 20%, а население за эти два десятилетия сократилось с 56 тыс. до менее чем 45 тыс. человек. Но зато средняя цена жилья составляет около 780 €/м². Спрос ограничен местным населением, а внешние покупатели не рассматривают город как инвестиционно привлекательный из-за отсутствия перспектив роста.

Лорка (провинция Мурсия)

Лорка является одним из крупнейших городов в регионе Мурсия. После сильного землетрясения в 2011 году часть исторического центра была разрушена. Восстановительные работы действовали до 2016 года, но рынок недвижимости так и не восстановился полностью.

Сейчас средняя цена жилья находится на приемлемой отметке в около 1050 €/м², при этом квартиры старого жилого фонда годами стоят на продаже. Регион страдает от высокой засушливости и дефицита водных ресурсов, что ограничивает развитие сельского хозяйства — основного источника занятости.

Оренсе (провинция Оренсе, Галисия)

Оренсе — это административный центр одноименной провинции и типичный пример демографического и экономического истощения северо-западной Испании. Население города за последние 20 лет снизилось примерно на 10%, а доля жителей старше 65 лет превышает 30%, что является одним из самых высоких показателей в стране.

Средняя цена жилья составляет около 1150 €/м², но при этом объем сделок остается низким. Спрос на аренду низкий, так как молодежь массово переезжает в Ла-Корунью и Мадрид. Новое строительство ограничено, а вторичный рынок избыточен: по данным Idealista, предложение превышает спрос почти вдвое.

Убеда (провинция Хаэн, Андалусия)

Убеда представляет собой исторический город, который почти целиком внесен в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Это придает ему туристическую известность, но не спасает от экономической стагнации.

При средней цене жилья в 1050 €/м² зарабатывать на аренде тут трудно: туризм здесь культурный, но короткий и сезонный. Большинство покупателей — местные жители, а внешний интерес практически отсутствует.

Алькасар-де-Сан-Хуан (провинция Сьюдад-Реаль, Кастилия-Ла-Манча)

Алькасар-де-Сан-Хуан был мощным железнодорожным узлом на пути в Мадрид, но с сокращением железнодорожного транспорта его роль резко упала. Высокий уровень безработицы в 18% нивелирует привлекательность города даже при ценах на жилье в 900 €/м².

Индустрии, создающей рабочие места, фактически нет: аграрный сектор и мелкая торговля не способны формировать спрос на покупку или аренду жилья. Инвестиционные проекты реализуются крайне редко — город слишком далеко от побережья или горнолыжных курортов.

Эсиха (провинция Севилья, Андалусия)

Эсиха расположен между Севильей и Кордобой. В целом здесь все не так плохо, как в других муниципалитетах: средняя цена жилья около 1050 €/м², в городе много достопримечательностей в стиле барокко. Однако Эсиха получила прозвище «La sartén de Andalucía» — «сковорода Андалусии», и это неслучайно.Температура летом здесь стабильно достигает 40–45 °C, иногда доходя до 50°C. Инвесторы и молодежь уходят в прибрежные города, где климат мягче и есть рабочие места.

Касерес (провинция Касерес, Эстремадура)

Касерес — это административный центр одноименной провинции, включенный в список объектов Всемирного наследия ЮНЕСКО. Однако несмотря на исторический статус, экономика города остается одной из самых слабых среди столиц провинций Испании.

Основные отрасли — сельское хозяйство и малый розничный бизнес. Отсутствие крупной промышленности и низкая плотность населения Эстремадуры приводят к тому, что спрос на жилье практически не растет, а миграционный отток продолжается.

Средняя цена жилья — примерно 1100 €/м², уровень безработицы — 17–18%, а ликвидность крайне низкая: многие квартиры в старом фонде стоят пустыми годами. Туристический поток есть, но он не формирует устойчивого арендного спроса.

Подведем итог

Рынок недвижимости в Испании остается одним из самых динамичных в Европе, но его внутренние различия — колоссальны. Пока прибрежные зоны и крупные агломерации (Мадрид, Валенсия, Барселона, Малага) продолжают расти, значительная часть внутренних провинций переживает затяжную стагнацию. И хотя на первый взгляд дешевые регионы кажутся «точками входа» для инвесторов с ограниченным бюджетом, на практике они часто представляют собой ловушку ликвидности.