Все о работе трейд-ин в недвижимости

Задаетесь вопросом, можно ли обменять старую квартиру на новую? Сегодня мы подробно расскажем, как работает система трейд ин в недвижимости, как происходит обмен жилья, как оценивают квартиру в трейд ин и какая недвижимость подходит для обмена.

Что такое «trade in» в недвижимости и как эта система работает? 

В сфере недвижимости «трейд-ин» означает сделку, в которой покупатель обменивает свою текущую недвижимость на новую. Этот процесс включает в себя одновременную продажу и покупку недвижимости, часто при содействии агента по недвижимости или брокера.

Существует несколько различных способов организации такого обмена. В одном из распространенных вариантов обе стороны договариваются об обмене недвижимостью по согласованной стоимости. Эта стоимость может быть основана на рыночной стоимости недвижимости или может быть предметом переговоров между сторонами.

Другой способ организации trade in заключается в том, что одна сторона соглашается выплатить другой стороне разницу в стоимости между двумя объектами недвижимости. 

Важно обеспечить надлежащее оформление всех необходимых документов, включая контракты, передачу прав собственности и так далее — словом, важно решить все юридические вопросы должным образом.

Чем выгоден Trade in?

Сделки trade-in могут предложить несколько преимуществ для домовладельцев, вот некоторые из них: 

• Упрощенный процесс. Процедура trade-in помогает сэкономить время участникам купли-продажи, так как по сути две сделки объединяются в один, скоординированный обмен.
• Гибкость в переговорах. Во время «трейд ин» вовлеченные стороны общаются напрямую и могут обсудить ценообразование, сроки и другие условия между собой. Эта гибкость позволяет найти лучшие решения для устранения несоответствий в стоимости недвижимости, ремонте или других аспектах обмена.
• Фиксация стоимости приобретаемого жилья. Пока действует договор бронирования, покупатель может быть уверен в том, что новая квартира не подорожает и ему не придется нести дополнительные расходы. 

Какие недостатки присущи процессу трейд-ин?

Конечно, помимо преимуществ, у этого процесса есть и свои недостатки:

• Ограниченный выбор партнеров по обмену. Пул потенциальных партнеров может быть ограничен, так как поиск дома, который соответствует вашим предпочтениям — не самая легкая задача.
• Трудности в согласовании сроков. На этапе согласования сроков могут возникнуть сложности, так как обе стороны должны быть готовы завершить сделку одновременно. Если одна из сторон сталкивается с задержками или осложнениями, это может нарушить весь процесс.
• Занижение цены продаваемой квартиры. Чтобы ускорить процесс продажи и успеть приобрести новое жилье по фиксированной стоимости, клиенты зачастую вынуждены продавать квартиру на 10-15% дешевле рыночной цены. 

Также, если вы меняете вторичное жилье на новое, еще строящееся, нужно будет после продажи старой квартиры выехать из нее и найти себе жилище на время строительства.

Какая недвижимость подходит для обмена Trade in?

Теоретически, для сделки trade-in может рассматриваться любой тип недвижимости, включая жилую, коммерческую и земельные участки. Однако пригодность недвижимости для trade-in зависит от различных факторов, включая состояние рынка, спрос на недвижимость и предпочтения потенциальных покупателей.

Сделки по обмену с коммерческой недвижимостью встречаются реже, чем с жилой недвижимостью, и, как правило, для продажи и покупки такой недвижимости требуется больше времени.

Вакантные земли или участки под застройку также могут быть подходящими для обмена. Застройщики или частные лица, заинтересованные в приобретении земли, могут рассмотреть возможность обмена своей текущей собственности как часть сделки по приобретению нового участка земли.

К недвижимости, которая не подходит для обмена, относятся:

• недвижимость, нуждающаяся в капитальном ремонте;
• объекты, находящиеся на падающем рынке;
• недвижимость, которая имеет историю проблем.

Как пошагово выглядит процесс trade in в недвижимости?

Вот какие шаги обычно включает сделка trade-in:

• Поиск партнера по обмену. Покупатель и продавец, заинтересованные в сделке trade-in, находят друг друга и выражают взаимную заинтересованность в обмене своей недвижимостью. Это может произойти через личные связи, агентов по недвижимости или онлайн-платформы.
• Оценка недвижимости. Обе стороны проводят оценку своих объектов недвижимости для определения их рыночной стоимости. 
• Переговоры. Покупатель и продавец обсуждают условия сделки trade in: стоимость объекта, сроки и условия обмена и т.д. 
• Получение одобрения на ипотечный кредит (если требуется). В случае, когда кому-то из участников сделки требоваться ипотека, нужно предусмотреть это и вовремя получить одобрение на подобное финансирование.
• Заключение контракта и закрытие сделки. После согласования условий составляется договор купли-продажи, в котором излагаются детали сделки trade-in. Договор подписывается обеими сторонами, и начинается процесс закрытия сделки. 
• Одновременный обмен. Trade-in обычно характеризуется как одновременный обмен, при котором объекты недвижимости передаются в один день. Это обеспечивает беспрепятственный переход права собственности на оба объекта недвижимости.

Следует отметить, что конкретные шаги и процессы, связанные с trade-in, могут варьироваться в зависимости от местной практики в сфере недвижимости, правил и предпочтений участвующих сторон.

Как оценивают квартиру в рамках трейд ин?

Вот некоторые ключевые моменты при оценке квартиры в рамках сделки trade-in:

• Сравнительный анализ рынка (CMA). Оценщик или агент по недвижимости проведет сравнительный анализ рынка для оценки стоимости квартиры. Они сравнят квартиру с аналогичными объектами на местном рынке, которые были недавно проданы или находятся в процессе продажи. 
• Условия рынка. Будут рассмотрены текущие условия рынка недвижимости, включая динамику спроса и предложения, местные тенденции и экономические факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости. 
• Доход от аренды (если применимо). Если квартира является инвестиционной недвижимостью, приносящей доход от аренды, оценщик может рассмотреть историю аренды и потенциальный поток доходов. 
• Удобства и особенности имущества. Оценщик оценит уникальные характеристики квартиры и ее удобства: планировку, количество спален и ванных комнат, наличие парковки, вид из окна, доступ к таким удобствам, как бассейны или фитнес-центры, и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость квартиры.

На основании этих факторов оценщик предоставит оценку рыночной стоимости квартиры. Эта оценка послужит основой для определения стоимости trade-in и переговоров о сделке с другой стороной.

Примеры того, как трейд-ин в недвижимости работает в разных странах

Сделки trade-in в сфере недвижимости могут отличаться, в зависимости от страны. Вот несколько примеров:

Соединенные Штаты. В США trade-in — очень распространенная практика, в отличие от других стран. В США сделки trade-in обычно заключаются с домовладельцами, которые хотят продать свою текущую недвижимость и использовать вырученные средства для покупки новой недвижимости. Агенты по недвижимости или брокеры играют решающую роль в этих сделках, координируя одновременное закрытие сделки по продаже и покупке.

Германия. В Германии сделки trade-in, известные как «Tauschgeschäft», менее распространены по сравнению с традиционной продажей недвижимости. Обычно домовладельцы продают имеющуюся у них недвижимость на открытом рынке, а затем на вырученные от продажи средства приобретают новый объект. Однако возможны случаи, когда частные лица договариваются о прямом обмене недвижимостью с другой стороной, минуя открытый рынок.

Испания. В Испании сделки trade-in, известные как «permuta inmobiliaria», могут осуществляться путем прямых переговоров или при участии агентов по недвижимости или брокеров. Как правило, сделка оформляется через нотариуса, что обеспечивает соблюдение правовых норм и передачу права собственности.

Россия. В России трейд-ин транзакции в недвижимости не являются широко распространенными. Сегодня такую услугу обычно предлагают только крупные застройщики, которые сотрудничают с посредниками или имеют собственные подразделения, занимающиеся поиском покупателей для вторичного жилья. Важно отметить, что в большинстве случаев данная схема применима только в рамках одного региона или конкретного города.

Казахстан. В этой стране существует возможность, при которой покупатель передает свою существующую квартиру застройщику, доплачивает сумму разницы и получает новую квартиру в жилом комплексе. Застройщик, в свою очередь, продает старую квартиру клиента через своих партнеров-риелторов. Эта схема применима только к строящемуся жилью, и в настоящее время невозможно приобрести готовое жилье в Казахстане по этой схеме. Кроме того, trade-in работает только в городах Нур-Султан и Алматы. Однако, продав квартиру в мегаполисах, можно приобрести новое жилье в городах Атырау, Актау и Шымкенте.

Помните, что особенности сделок trade-in могут варьироваться в каждой стране, поэтому необходимо проконсультироваться с местными специалистами по недвижимости или обратиться за юридической помощью.