Как узаконить перепланировку квартиры в России: порядок и документы

Далеко не всегда приобретенное жилье соответствует взглядам покупателя на идеальный дом или квартиру. Мелкий ремонт, смена дизайна помогают персонализировать пространство, но иногда приходится прибегать к перепланировке помещений.

Однако перепланировка затрагивает изменение внутреннего пространства, а оно, в свою очередь, является параметром в документах на жилье и записях в реестре. Поэтому требуется согласование перепланировки с жилищными органами. В самом простом варианте это просто обновление параметров, а при сложных проектах — предварительное одобрение.

Наш материал всецело посвящен процессу согласования перепланировки в 2025 году, начиная от разбора самого понятия перепланировки, заканчивая тем, какие шаги нужно предпринять для ее узаконивания.

Что такое перепланировка квартиры и когда ее нужно узаконить

Перепланировка квартиры — это серьезное изменение конфигурации жилья, которое может повлиять на его функциональность, безопасность и юридический статус. Начиная с 2025 года, контроль за соблюдением правил перепланировки ужесточили: теперь их несоблюдение приводит к штрафам и проблемам с продажей квартиры, а при самом неудачном стечении обстоятельств — восстановлению исходного состояния за свой счет. 

Согласно статье 25 ЖК РФ, перепланировка — это изменение конфигурации жилого помещения, которое влечет внесение корректировок в технический паспорт квартиры в Бюро технической инвентаризации (БТИ). К таким изменениям относятся:

• Снос или возведение перегородок. Например, объединение кухни и гостиной или разделение одной комнаты на две.
• Перенос дверных или оконных проемов. Включая создание арок или расширение существующих проемов.
• Изменение местоположения сантехнических зон. Перенос унитаза, ванны или раковины в пределах «мокрой зоны» (помещения с водоснабжением).
• Объединение помещений. Например, присоединение лоджии к комнате (при условии сохранения теплового контура).
• Изменение функционального назначения помещений. Например, превращение кладовой в гардеробную с изменением плана.

Важно отметить, что статья также регламентирует другой термин, который не нужно путать с перепланировкой, — переустройство. Оно связано с изменением инженерных систем: установкой нового газового оборудования, переносом труб отопления или заменой электропроводки с изменением схемы. В реальной практике перепланировка и переустройство часто идут рука об руку, и как мы уже отмечали, снос стены потребует переноса розетки и выключателей на ней, а это уже переустройство. Поэтому, перед тем как оформить перепланировку квартиры, на всякий случай проверьте подпадают ли изменения еще и под переустройство.

Когда перепланировка квартиры требует согласования, а когда нет

Не все изменения в квартире требуют согласования с государственными органами. Сначала разберемся, когда по закону надо согласовывать перепланировку, а когда она вовсе запрещена:

• Изменения несущих конструкций. Любые действия с несущими стенами (снос, создание проемов) требует согласования. Например, в панельных домах серии П-44Т несущие стены составляют до 80% конструкций, и без сложного инженерного проекта, в котором учтут смещение нагрузки, разрешение никто не даст.
• Перенос «мокрых зон». «Мокрая зона» — это помещения в квартире, где есть водоснабжение. По санитарным нормам они должны находиться над аналогичными зонами в квартирах ниже. Сделать из спальни ванную вам вряд ли разрешат, но есть исключения: квартиры на первых этажах или над нежилыми помещениями.
• Объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты. Это запрещено из-за требований пожарной безопасности (СП 54.13330.2016), но если плита не газовая, а электрическая, то объединение возможно, но проект нужно согласовывать.
• Присоединение лоджии или балкона. Даже частичное присоединение (например, снос подоконного блока) требует согласования, так как затрагивает тепловой контур здания (отопительные системы).
• Изменение фасада. Установка дополнительных окон или изменение их размеров подлежит согласованию, особенно в исторических зданиях.

Даже если как вам кажется в вашем проекте перепланировки не затронуты инженерные системы, особенно электричества и отопления, то все равно стоит обратиться за одобрением проекта, так как у контролирующих органов мнение может быть другим.

Что точно не требует обращения в БТИ при перепланировки квартиры:

• Косметический ремонт. Покраска стен, поклейка обоев, замена плитки или натяжных потолков.
• Замена напольного покрытия. Укладка ламината, паркета или линолеума, если не затрагивается конструкция пола (например, стяжка остается прежней).
• Установка встроенной мебели. Шкафы-купе, гардеробные, незафиксированные в техническом паспорте.
• Замена сантехники без переноса. Например, установка новой ванны или душевой кабины в пределах существующей «мокрой зоны».
• Демонтаж не несущих перегородок. Если это не отражается в техническом паспорте и не меняет общую площадь помещений.

В квартирах со свободной планировкой (где в техпаспорте указаны только внешние стены) процесс все равно часто требует согласования, особенно если вы планируете ставить перегородки, отличные от предложенного застройщиком плана. Получить консультацию по этому вопросу вы можете в управляющей компании или жилищной инспекции. Например, в Москве активно работает Мосжилинспекция, которая проверяет жалобы на перепланировки, поданные соседями или при продаже квартиры.

Как узаконить перепланировку квартиры в 2025 году (пошаговая инструкция)

Узаконить перепланировку квартиры в 2025 году стало легче за счет цифровизации процесса подачи заявления и документов через Госуслуги. Вариант подать документы вручную также актуален, это можно сделать через МФЦ.

Согласование через БТИ и жилищную инспекцию

Согласование перепланировки начинается с подготовки проектной документации. Для этого собственник заказывает проект перепланировки у проектной организации, имеющей допуск СРО. Если изменения затрагивают несущие конструкции, дополнительно требуется техническое заключение — его выдает автор проекта дома (если организация существует) или специализированная проектная компания с допуском СРО. После подготовки проекта собственник обращается в жилищную инспекцию с заявлением о согласовании. К заявлению прикладываются документы для перепланировки квартиры:

• проект перепланировки;
• техническое заключение (если требуется);
• правоустанавливающие документы на квартиру (выписка из ЕГРН);
• технический паспорт или поэтажный план (при необходимости инспекции иногда заказывают в БТИ для наглядности).

Жилищная инспекция рассматривает документы за 20–45 рабочих дней, выдает разрешение и контролирует выполнение работ. По их итогам составляется акт приемки перепланировки, который служит основанием для внесения изменений в технический паспорт (при необходимости) и в сведения ЕГРН через Росреестр. Если перепланировка выполнена без согласования, инспекция вправе назначить выездную проверку или потребовать техническую экспертизу для подтверждения безопасности изменений. 

По поводу роли БТИ. Раньше этот орган был обязательным участником процесса, так как именно там выдавали технический паспорт квартиры, который прикладывался к проекту. Но с 2012 года после введения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и кадастрового учета роль БТИ сильно сократилась. Сегодня для согласования перепланировки обычно используют технический план из Росреестра или кадастровый паспорт.

Несмотря на это, в ряде регионов БТИ продолжает работать и нужен, например, для обмеров или получения технического паспорта по запросу заказчика или инспекции. Но обязательность обращения в БТИ законодательно уже не закреплена.

Согласование через Госуслуги или МФЦ

Теперь рассмотрим варианты подачи через Госуслуги. Главное тут — это правильно выбрать категорию услуги на сайте, так как перепланировка (изменение конфигурации помещения) и переустройство (изменение инженерных систем) классифицируются отдельно, и если ошибиться, то можно получить отказ при рассмотрении заявки. 

Порядок согласования перепланировки через Госуслуги:

• На портале Госуслуги доступна услуга «Согласование переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме» (категория услуг зависит от региона).
• Загрузите электронные копии документов в формате PDF (сканы должны быть четкими, с читаемым текстом). Требуемый пакет: технический паспорт, проект, выписка ЕГРН, согласие собственников.
• После подачи заявки, в вашем личном кабинете на сайте появится уведомление о его статусе.
• Госуслуги обычно интегрирован с реестрами ЕГРН и частично с БТИ, но в регионах с низким уровнем цифровизации может потребоваться личное предоставление техпаспорта.

В некоторых регионах процедура согласования через Госуслуги недоступна, и если это ваш случай, то придется обращаться в МФЦ или жилищную инспекцию напрямую. При работе через МФЦ туда нужно принести все тот же пакет документов: технический паспорт, проект перепланировки, правоустанавливающие документы (выписка ЕГРН), согласие всех собственников. Сотрудник МФЦ проверит их и передаст их в жилищную инспекцию. В случае чего сотрудники МФЦ могут провести консультацию.

Судебный порядок оформления

Если перепланировка уже выполнена без разрешения, узаконить ее можно через суд. Для этого нужно заказать техническое заключение о безопасности выполненной перепланировки у организации с лицензией СРО. Оно должно подтверждать, что изменения не угрожают конструкции дома и не нарушают права соседей.

Затем нужно собрать документы: технический паспорт, проект или эскиз перепланировки, выписку ЕГРН, договор купли-продажи или свидетельство о праве собственности, и подать иск в районный суд по месту нахождения квартиры. Обычно это иск о сохранении помещения в перепланированном состоянии который говорит, что перепланировка не нарушает никаких норм, а значит, помещение не нужно возвращать к исходному состоянию.

Далее суд может назначить экспертизу для оценки безопасности изменений, которую придется уплатить истцу, стоит она примерно от 15,000 до 50,000 рублей. Если суд встанет на сторону истца, то новые данные внесут в реестр, если нет — обяжут вернуть все как было.

Документы для перепланировки квартиры в 2025 году

Мы уже упоминали необходимые документы, но раз процесс согласования перепланировки сопряжен с бюрократией и зависит от правильной подготовки документов, рассмотрим все досконально.

Что нужно подать в жилищную инспекцию

Главный документ — это форма заявления на согласование. В ней заявитель указывает адрес квартиры, описывает планируемые изменения и свои данные. Бланк можно заполнить через Госуслуги, в МФЦ или на региональных порталах (например, в Москве — через mos.ru).

К заявлению нужно приложить:

• Правоустанавливающие документы. Чаще всего это выписка из ЕГРН о праве собственности. Если квартира в ипотеке, потребуется письменное согласие банка. В случае долевой собственности — нотариально заверенное согласие всех совладельцев, а для муниципального жилья — разрешение наймодателя.
• Технический паспорт или поэтажный план. Формально ЕГРН заменил техпаспорт, но на практике жилищные инспекции просят его для сопоставления фактической планировки с проектом. Если перепланировка уже сделана без согласования, в техпаспорте будут отображены так называемые «красные линии» — отметки о несоответствиях. Документ можно получить в БТИ.
• Проект перепланировки. Его разрабатывает организация с допуском СРО. Проект включает чертежи «до и после», пояснительную записку и расчеты, подтверждающие безопасность изменений.
• Техническое заключение. Требуется, если работы затрагивают несущие конструкции или общедомовые системы (вентиляцию, стояки, отопление). Его готовит либо автор проекта дома, либо проектная организация с допуском СРО.
• Дополнительные документы (по ситуации). Это может быть согласие соседей или управляющей компании при присоединении части общего коридора, заключение Роспотребнадзора при изменении санитарных зон (например, перенос кухни или санузла).

Жилищные инспекции сверяют документы через цифровые реестры ЕГРН и БТИ. Любые расхождения — повод для отказа.

Проект перепланировки и технический паспорт

Проект перепланировки — ключевой документ, без которого согласование невозможно (ст. 26 ЖК РФ). Проект разрабатывает организация, имеющая допуск СРО. Проверить наличие допуска можно через официальный реестр НОСТРОЙ. В Москве и Санкт-Петербурге работают десятки таких проектных бюро, однако важно удостовериться, что их допуск распространяется именно на проектирование перепланировок.

Если перепланировка затрагивает несущие конструкции, проект и техническое заключение должны согласовываться с автором проекта дома (например, МНИИТЭП для типовых московских серий).

Что включает проект:

• планы квартиры «до» и «после» перепланировки с указанием всех изменений;
• схемы инженерных систем (водоснабжение, канализация, вентиляция), если они затрагиваются;
• расчеты нагрузок на несущие конструкции;
• пояснительную записку с описанием материалов и технологий.

Например, при объединении кухни и гостиной проект должен содержать схему усиления перегородок и подтверждать отсутствие газового оборудования.

Штрафы за перепланировку квартиры без разрешения

Законодательство предусматривает штраф за перепланировку без разрешения, а в худшем варианте еще и возврат объекта к исходному состоянию. В 2025 году вероятность столкнуться с этим выше, так как контролирующие органы могут инициировать проверку не только по жалобам соседей, но и при других сделках с недвижимостью, будь то продажа или дарение.

Размер штрафа за перепланировку без разрешения:

Риск принудительного возврата к исходному состоянию

Самовольная перепланировка может повлечь куда более серьезные последствия, чем штраф. Согласно статье 29 Жилищного кодекса РФ, жилищная инспекция вправе обязать собственника вернуть квартиру в исходное состояние, если есть:

• Нарушение несущих конструкций. Проем в несущей стене без усиления или ее демонтаж.
• Нарушение санитарных норм. Перенос кухни или санузла над жилыми комнатами соседей снизу. Особенно актуально для квартир не на первом этаже.
• Ухудшение работы общедомовых систем. Демонтаж вентиляционного короба или перекрытие стояков водоснабжения и отопления.
• Жалобы соседей. Протечки, шум или появление трещин в стенах часто становятся поводом для обращения в жилищную инспекцию.

Процесс принудительного восстановления начинается с того, что собственник получает от Жилищной инспекции предписание устранить нарушения в срок (обычно 3–6 месяцев). Если предписание не исполнено, инспекция передает дело в суд, который уже судебным предписанием обязывает восстановить исходную планировку. В крайних случаях (например, при угрозе обрушения или при систематическом игнорировании требований) квартиру и вовсе могут изъять и продать с торгов, но на практике эта мера применяется редко.

Примерные цены на восстановление:

• перегородки или вентиляционного короба — от 30 000 до 150 000 руб;
• проемы в несущих стенах — от 200 000 руб. и выше.

Если вы приобрели квартиру с уже выполненной самовольной перепланировкой, не откладывайте ее узаконивание. Суды все чаще отказывают в «узаконивании по факту», особенно если перепланировка нарушает ключевые нормы. 

Сроки оформления перепланировки квартиры

Сроки оформления перепланировки не сильно различаются в зависимости от цифровой или физической подачи документов. Главный вопрос, сколько вам потребуется времени на сбор документов и сколько вашу заявку будут рассматривать в жилищной комиссии.

Сроки согласования перепланировки регулируются статьей 26 Жилищного кодекса РФ. Фактическая продолжительность процесса зависит от сложности работ, региона и способа подачи документов.

По закону срок рассмотрения заявления составляет до 45 рабочих дней. В крупных городах вроде Москвы процесс отлажен лучше, и фактически это занимает 20–30 дней. В регионах ситуаций обратная, так как бумажная волокита может растянуться и на пару месяцев.

После завершения ремонта жилинспекция в течение 5–10 рабочих дней проводит проверку и подписывает акт приемки. С этим актом собственник обращается в БТИ или МФЦ для внесения изменений в технический паспорт. Подготовка обновленного техпаспорта занимает 7–14 рабочих дней, после чего корректные данные передаются в ЕГРН.

В среднем согласование и завершение простой перепланировки занимает 2–4 месяца, но если изменения затрагивают несущие конструкции или «мокрые зоны», то до 4–8 месяцев. При узаконивании уже выполненных работ через суд сроки увеличиваются до 6–12 месяцев.

Сколько стоит узаконить перепланировку квартиры

Стоимость узаконивания перепланировки напрямую зависит от двух вещей: сколько вы собираетесь тратить на ремонт и насколько сложный проект. Если с первым все понятно, то сложная перепланировка обязывает собственника заказывать техническое заключение, которое само по себе стоит немало.

Стоимость узаконивания перепланировки в 2025 году: