«Цены все еще лихорадит». Куда движется рынок недвижимости Польши и как на нем заработать

«В период с 2020 года рынок недвижимости Польши изменился настолько кардинально, что события 3-5-летней давности кажутся совершенно другой реальностью», — отмечает Галина Харламова, директор агентства недвижимости Varem Estate. В этом интервью Галина рассказала нам о неожиданных последствиях государственных кредитных программ, объяснила, почему застройщики могут позволить себе не снижать цены даже на замершем рынке, а также поделилась стратегиями, которые помогут сохранить и приумножить капитал на польском рынке недвижимости.

Состояние рынка и последствия кредитной программы Bezpieczny kredyt 2%

— Галина, как сейчас можно охарактеризовать состояние рынка недвижимости Польши?

— Рынок недвижимости любой страны — живой организм, который меняется в зависимости от внешних и внутренних факторов. В период с 2020 года рынок недвижимости Польши так сильно изменился, что те события, которые происходили здесь буквально 3–5 лет назад, кажутся какой-то другой реальностью. И быть в эпицентре этих событий и изменений — особенно интересно.

В 2023 году, после введения кредитной программы Bezpieczny kredyt 2%, стоимость квадратного метра по всей Польше выросла от 15 до 30% буквально за год. В Варшаве в некоторых районах цены на жилье выросли на 35%. Конечно, эксперты прогнозировали повышение спроса и рост цен, но что он будет таким, не ожидал, пожалуй, никто.

Эту кредитную программу закрыли довольно быстро — буквально через полгода после ее введения (хотя она была рассчитана на 5 лет), но ее последствия ощущаются на рынке до сих пор: цены все еще лихорадит. Только к середине 2024 года были выданы все льготные кредиты по этой программе. И казалось, что сейчас рынок успокоится и придет в свое стабильное состояние, когда рост стоимости «квадрата» составлял примерно 5-10% в год, — а именно при такой динамике цен и покупатели, и продавцы в равной степени понимают выгодность транзакций.

Но правительство в преддверии выборов анонсировало новую кредитную программу для приобретения жилья в Польше, по типу уже существовавшей раньше программы Mieszkanie dla młodych. При этом условия, равно как и сроки введения этой программы, были очень расплывчаты. И рынок, конечно, очень чутко отреагировал на такие новости — покупатели замерли, ожидая, что смогут снова воспользоваться помощью государства, а часть продавцов убрали объявления, ожидая, что смогут продать свою недвижимость дороже. 

После супер бурного роста и невероятной активности в 2023-м и начале 2024-го годов мы увидели резкое замедление рынка, которое растянулось примерно на полгода. И, конечно, именно во время таких колебаний (если правильно выбрать момент), можно очень выгодно инвестировать в недвижимость — что и сделали мои клиенты. Но про инвестиции и варианты инвестиционных стратегий я расскажу чуть позже.

— К чему привело такое замедление рынка?

— К концу 2024 года цены предложений и реальных транзакций в некоторых частях Варшавы отличались на 10–15%. Это значит, что продавцы снижать цены не хотели, но в итоге, когда к ним приходил реальный покупатель и торговался, итоговая цена сделки была значительно ниже предложенной.

Очень резко рынок из состояния «рынка продавца» перешел в состояние «рынка покупателя». Именно покупатель стал уверенней диктовать свои условия, а продавцы — охотнее на них соглашаться. Эта тенденция была характерна как для первичного, так и для вторичного рынка. И если на вторичном рынке продавцы могли торговаться только по цене, то на первичном рынке застройщики, помимо снижения цен, стали вновь предлагать различные программы рассрочки платежей: 10/90, 20/80 и 30/70. 

Суть таких рассрочек заключалась в том, чтобы при заключении предварительного договора с застройщиком оплатить 10% или 20% от стоимости недвижимости, а оставшиеся 90% или 80% оплатить уже после окончания строительства. В таком случае застройщик строит дом фактически за собственные средства (или с использованием кредита), а покупатель как раз за свой кредит не платит ровно до момента окончания строительства дома. Если при этом нужно еще и арендовать квартиру, то такая рассрочка действительно очень выгодна. При этом — что тоже немаловажно — при таких рассрочках покупатель приобретает недвижимость, которая будет построена в 2026–2027 годах по ценам конца 2024 года.

Такими рассрочками платежей застройщики подогрели себе спрос, тем самым оставляя цены на прежнем уровне. Не менее интересен и тот факт, что застройщики, в отличие от продавцов на вторичном рынке, могут убрать часть объявлений из продажи, искусственно формируя дефицит недвижимости. С учетом прибыли, которую они получили в 2023–2024 годах (а это около +25-30% по сравнению с 2021–2022 гг.), они могут себе это позволить. И в итоге цены на недвижимость на вторичном рынке уже скорректировались на 1–3%, а на первичном (по официальной статистике предложений) — продолжают расти или остались на том же уровне.

Новая кредитная программа «Pierwsze kluczy» — какой будет результат?

— Не так давно была анонсирована новая кредитная программа Pierwsze kluczy. Как Вы считаете, эта программа повлияет на рынок в той же степени, что и Bezpieczny kredyt?

— Я не думаю, что кредитная программа Pierwsze kluczy повлияет на рынок в той же степени, что и предыдущая программа, но и незаметно она не пройдет. Дело в том, что сейчас в программе прописано множество ограничений для участия, и довольно существенных. Сама по себе эта программа предоставляет субсидии на ипотечные кредиты и поддержку при покупке недвижимости на вторичном рынке или строительстве дома. То есть купить жилье на первичном рынке с помощью этого кредита нельзя. Более того, и на вторичном рынке недвижимость должна быть построена не менее, чем 5 лет назад.

Но самое важное ограничение — это лимит стоимости «квадрата». По задумке, чтобы предотвратить спекуляции и неконтролируемый рост цен на недвижимость, введены максимальные цены за квадратный метр приобретаемого жилья. Для большинства населенных пунктов стоимость «квадрата» не должна превышать 10,000 PLN, а в Варшаве — 11,000 PLN. При этом городские власти могут принять решение о повышении этого лимита на дополнительные 1000 злотых/м² за счет собственных средств, однако источники финансирования таких доплат пока не определены. 

То есть максимально стоимость «квадрата» в Варшаве для участия в этой программе может быть 12,000 PLN, и это при средней стоимости «квадрата» жилья в Варшаве более 17,000 PLN. То есть в Варшаве и крупных городах использовать этот кредит будет практически невозможно.

С другой стороны, для мелких городов вписаться в ограничение в 10,000 PLN вполне реально — особенно, где средний прайс за «квадрат» сейчас составляет 7000–8000 PLN. И я думаю, мы придем к тому, что вырастет средняя стоимость квадратного метра как раз в этих небольших городах — продавцы просто «подгонят» цену жилья ближе к тем самым 10,000 PLN за «квадрат».

А знаете, что произойдет, когда вырастет стоимость недвижимости в небольших городах? Правильно — вырастут цены и в крупных городах Польши.

— То есть варианта, что цены на жилье упадут, нет?

— У меня нет магического шара, который бы показывал, что будет с ценами на недвижимость. Но я не вижу глобальных предпосылок для значительного снижения цен. С другой стороны, по суммам реальных транзакций мы сейчас видим небольшую корректировку стоимости «квадрата», и это дает надежду на стабилизацию рынка.

Стратегии инвестирования в польскую недвижимость

— Мы затронули тему инвестиций в недвижимость. Галина, расскажите, выгодно ли сейчас инвестировать в рынок недвижимости Польши? И если да, то какую стратегию выбрать? 

— Инвестиции в недвижимость — это наиболее безопасный и понятный инструмент сохранения и приумножения капитала. Рынок недвижимости Польши всегда был интересным с этой точки зрения, а в последние пять лет — особенно. Высокая волатильность рынка, конечно, предусматривает немного более высокие риски, но при работе с профессионалами таковые не предусматривают потери капитала. Здесь скорее речь о том, что инвестор может заработать как 15-20% годовых, так и 4% годовых. Что же касается стратегий инвестирования, то их в целом не так много. 

Первая стратегия — покупка недвижимости в Польше на котловане и перепродажа ее дороже уже после введения дома в эксплуатацию. При этом квартиру можно продавать как в состоянии от девелопера, так и с ремонтом — здесь нужно, опять-таки, четко просчитать, в каких случаях это будет выгодно, а в каких — нет.

Вторая стратегия — покупка квартиры для сдачи в долгосрочную или краткосрочную аренду. Здесь рентабельность недвижимости после вычета всех расходов достигает 5–6%. И я хотела бы подчеркнуть, что говорю именно про рентабельность после вычета всех расходов. Потому что часто встречаю обещания о 10–15% годовых дохода от сдачи квартиры в аренду, но мало кто вносит в расходы услуги нотариуса при сделке, оплату обязательного налога на сдачу в аренду, налога на недвижимость, оплату ремонта в квартире и т. д. Пообещать 15% годовых легко, но получить их в реальности просто невозможно.

Третья стратегия инвестирования — это так называемый флиппинг, когда покупается «убитая» квартира, делается там ремонт и продается уже потом готовое для заселения жилье. Но для такого способа инвестиций надо находиться в Варшаве или иметь здесь доверенное лицо, которое будет заниматься ремонтом такой недвижимости. К слову, у нас есть ремонтные бригады, которые делают ремонты «под ключ» нашим клиентам, иногда даже без присутствия клиентов.

Четвертая стратегия — покупка недвижимости на первичном рынке с помощью программ рассрочек 10/90 и 20/80 с целью перепродажи такого объекта по цессии прав. То есть в таком случае инвестор не выплачивает оставшиеся 90% или 80%, а перепродает свои права на покупку этой квартиры другому человеку. С учетом постоянного роста цен такой способ инвестирования был очень выгодным, однако не так давно был принят закон, разрешающий перепродажу по цессии только 1 раз в 3 года. Таким образом сейчас эта стратегия инвестирования, если и доступна, то только единоразово.

Я постоянно слежу за тенденциями и изменениями рынка, анализирую внешние и внутренние экономические факторы, и у меня вывод один: при грамотном просчете, правильном выборе инвестиции и стратегии инвестирования доход гарантирован.

Я досконально разбираюсь в этом вопросе не только для своих клиентов, но и для себя, продолжая инвестировать в недвижимость в Варшаве.