Налоги на недвижимость в Польше

Сделки с недвижимостью в Польше регулируются строгими налоговыми правилами, которые касаются как резидентов, так и иностранных граждан. Объектами налогообложения выступают не только здания и их части, но и земельные участки. Наша статья поможет разобраться в системе налогообложения в Польше, нюансах налоговых ставок, сроках уплаты и доступных льготах. 

Налоговые ставки и сборы на недвижимость в Польше

В Польше налоговая система устроена таким образом, чтобы учитывать разнообразие сделок с недвижимостью. Например, существуют отдельные налоги для аренды, продажи, а также при переходе права собственности через наследство или дарение. Более того, ставки налогов могут отличаться в зависимости от типа объекта и региона, где он находится.

Налоги в Польше для иностранцев не отличаются от таковых для резидентов и местных жителей. Поэтому, вне зависимости от гражданства, иностранцы должны уплачивать весь перечень необходимых налогов, в том числе связанных с недвижимостью.

Налог на недвижимость в Польше ежегодно пересматривается, и его максимальные ставки устанавливаются Министерством финансов. Однако конкретные размеры налога определяются местными органами власти (гминами) и могут различаться в зависимости от региона.

Ставки налога на недвижимость в 2024 году:

Налоги в Польше в 2024 году увеличились на 15% по сравнению с 2023 годом. Главной причиной повышения является рост инфляции в стране, и именно на ее величину корректируется налог. В 2025 году также прогнозируется рост инфляции, и ожидается, что ставки налога вырастут на 2,7% по сравнению с 2024 годом.

Прогнозируемые налоговые ставки в Польше в 2025 году:

Важно учитывать, что фактический и прогнозируемый уровень инфляции на практике отличаются, и реальный показатель оказывается выше. Соответственно и прогнозируемый рост налога в 2,7% может оказаться лишь отправной точкой для дальнейшего повышения ставки на протяжении года. Более того, местные органы власти имеют право устанавливать ставки налога ниже максимальных значений, поэтому его фактические значения могут различаться в зависимости от конкретной гмины.

Налоги при покупке недвижимости в Польше

Есть два основных налога при покупке недвижимости в Польше. НДС взимается только в том случае, если речь идет о покупке жилья непосредственно от застройщика, то есть на первичном рынке. Его стандартная ставка составляет 23%, однако для жилых объектов площадью до 150 м² (квартира) или до 300 м² (дом) применяется пониженная ставка в 8%. 

В других случаях применяется налог на гражданско-правовые сделки (PCC), который рассчитывается и взимается нотариусом, оформляющим договор купли-продажи, и составляет 2% от рыночной стоимости объекта. Однако с 1 января 2024 года введена ставка PCC в размере 6% для тех, кто приобретает шестую и последующие жилые единицы в одном здании или жилом комплексе.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости:

• Нотариальные услуги. Стоимость услуг нотариуса зависит от суммы сделки и регулируется законодательством. Максимальная ставка нотариального вознаграждения определяется Постановлением министра юстиции и может составлять до 10,000 злотых. Если речь идет о сделках с недвижимостью, осуществляемых на льготных условиях, например, о приобретении социального жилья, участии в государственных программах или о поддержке особых категорий граждан, таких как молодые семьи, максимальная ставка составляет до 7500 злотых.
• Комиссия агентства недвижимости. Налогообложение в Польше для физических лиц дополняется комиссией агентства, если покупатель оформляет сделку через него. Комиссия обычно составляет до 3% от стоимости недвижимости.
• Дополнительный налог PCC при ипотечном кредите. При оформлении ипотечного кредита на покупку недвижимости взимается дополнительный налог PCC в размере 0,01% от суммы кредита или фиксированная сумма в 19 злотых.

Освобождение от налога PCC могут получить физические лица, приобретающие свое первое жилье на вторичном рынке. Важно, чтобы покупатель ранее не владел недвижимостью как в Польше, так и за ее пределами. Освобождение не распространяется на коммерческую недвижимость, земельные участки и люксовое жилье.

Основные виды льгот:

• Льготные условия для молодежи (программа «Mieszkanie bez wkładu własnego»). Это государственная программа поддержки, которая применяется только к первому жилью и не распространяется на роскошные или вторичные объекты. Сам же покупатель должен соответствовать возрастным требованиям (обычно до 35 лет).
• Налоговые льготы для семей с детьми. Семьи с несколькими детьми претендуют на снижение ставки НДС, если им необходимо расширение жилого пространства.

Нотариальные услуги

Нотариус играет ключевую роль в процессе оформления сделки купли-продажи недвижимости в Польше. Его участие обязательно, так как без нотариально заверенного договора купли-продажи сделка будет считаться недействительной. Именно нотариальный акт является основанием для внесения изменений в земельный кадастр. 

Функции нотариуса при покупке недвижимости:

• Подготовка нотариального акта (Akt notarialny). Нотариус составляет и удостоверяет договор купли-продажи недвижимости в форме нотариального акта, который является юридическим основанием для внесения изменений в земельный кадастр (Księga Wieczysta).
• Проверка прав на собственность. Нотариус проверяет данные о недвижимости в земельном кадастре, устанавливает владельца объекта и связанные с ним обременения (ипотека, аресты имущества, штрафы).
• Юридическое консультирование. Нотариус разъясняет права и обязанности сторон, предоставляя информацию о налогах и сборах, связанных с покупкой недвижимости (например, PCC, НДС). Также в его обязанности входит обсуждение последствий сделки, включая обязательства по уплате налогов и ее правовое оформление.
• Подтверждение оплаты. Если оплата происходит в присутствии нотариуса, то он удостоверяет факт передачи денежных средств между покупателем и продавцом.
• Внесение изменений в земельный кадастр. После подписания договора нотариус подает заявление в суд на внесение изменений в земельный кадастр, подтверждая смену владельца.
• Составление дополнительных соглашений. В случае необходимости нотариус может составить дополнительные соглашения между сторонами, такие как протокол передачи недвижимости или соглашение об оплате дополнительных расходов.

Стоимость услуг нотариуса зависит от стоимости недвижимости. Максимальная ставка сбора (без учета НДС) на 2024 год составляет:

• 100 злотых для объектов стоимостью до 3000 злотых.
• 1010 злотых + 0,4% от суммы, превышающей 60,000 злотых, для объектов стоимостью до 1 млн. злотых.
• 4770 злотых + 0,25% от суммы, превышающей 1 млн злотых, для объектов стоимостью до 2 млн. злотых.
• Максимальная сумма сбора 10,000 злотых.

Нотариус не несет ответственности за экономическую сторону сделки, например, если цена на объект завышена. Он отвечает только за юридическую чистоту сделки, а не за содержание информации, предоставленной сторонами. Это значит, что проверка технического состояния объекта недвижимости лежит на покупателе.

Налоги на доход при продаже недвижимости

Подоходный налог в Польше (PIT) применяется в том числе к доходу от продажи по ставке 19% от разницы между ценой покупки и продажи. Тем не менее, если недвижимость была куплена или построена и продана по истечении пяти лет с момента ее приобретения или постройки (начиная с конца календарного года), налог не взимается. Например, если недвижимость куплена в мае 2019 года, то ее продажа после 31 декабря 2024 года освобождается от налога.

При этом освобождение от налога на прибыль в Польше возможно получить, только если владелец в течение 3 лет с момента продажи объекта направит полученные средства на собственные жилищные цели. К таким целям относятся покупка нового жилья, строительство или ремонт собственного жилья, либо погашение кредита, взятого на жилищные цели. Важно документально подтвердить расходы и подать соответствующую декларацию в налоговый орган.

Возврат PIT в Польше возможен: для этого необходимо ежегодно подавать налоговую декларацию — обычно в период с 15 февраля по 30 апреля года, следующего за отчетным. Например, декларацию за 2023 год следует подать до 30 апреля 2024 года. После этого налоговые органы обязаны вернуть переплаченный налог в течение 45 дней, если декларация была подана в электронном виде, и в течение 90 дней при подаче в бумажном формате. Однако на практике возврат часто осуществляется быстрее.

Условия возврата PIT в Польше

В Польше работодатели удерживают налог с зарплаты ежемесячно в виде авансовых платежей. Эти суммы рассчитываются по предполагаемым годовым доходам. Однако в конце года может выясниться, что:

• Доход был ниже прогнозируемого.
• Налоговые льготы и вычеты снижают налоговую нагрузку.
• Налоговая ставка была применена неправильно (например, работодатель удерживал налог по более высокой ставке).

В результате фактическая сумма налога за год оказывается меньше, чем удержанная сумма. Это и создает переплату и основания для возврата PIT налога в Польше.

Правительство предусмотрело льготные налоговые вычеты в Польше по следующим категориям:

• Льгота на детей (ulga na dzieci).
• Расходы на интернет (ulga internetowa).
• Благотворительные пожертвования.
• Льготы на инвестиции в обучение или пенсионные фонды.

Если заявитель подпадает хотя бы под одну из этих льгот, но не заявил о них в течение года, то при подаче годовой декларации налог пересчитывается. Результатом перерасчета является избыточная сумма изъятий, которая будет возвращена заявителю.

Налоги на наследование и дарение недвижимости

В Польше получение недвижимости по наследству или в дар облагается налогом на наследство и дарение (Podatek od spadków i darowizn). Размер налога и возможность освобождения от него зависят от степени родства между дарителем и одаряемым, а также от стоимости полученного имущества. Получатели делятся на три налоговые группы в зависимости от степени родства с дарителем или наследодателем:

• Первая группа. Супруги, родители, дети, внуки, правнуки, братья, сестры, зятья, невестки, тесть, теща, свекор, свекровь, мачеха, отчим.
• Вторая группа. Дяди, тети, племянники, племянницы, двоюродные братья и сестры, дети зятьев и невесток, супруги братьев и сестер, супруги братьев и сестер супруга.
• Третья группа. Все остальные лица, не входящие в первые две группы.

В рамках первой группы есть так называемая нулевая группа. Она включает самых близких родственников, таких как супруги, родители, дети, внуки, правнуки, братья, сестры, отчим и мачеха. Для них предусмотрено полное освобождение от налога, но только при условии подачи декларации SD-Z2 в налоговый орган в течение 6 месяцев после получения наследства или дарения. Если дарение оформляется в нотариальной форме, нотариус обязан уведомить налоговые органы, и подача декларации SD-Z2 не требуется.

Для каждой группы установлены необлагаемые налогом суммы:

• Первая группа — до 36,120 злотых.
• Вторая группа — до 27,090 злотых.
• Третья группа — до 5733 злотых.

Налогообложение в Польше применяется по прогрессивной шкале, если стоимость полученного имущества превышает заданные группой лимиты:

• Первая группа:
  • До 11,833 злотых: 3%.
  • 11,833–23,665 злотых: 355 злотых + 5% от суммы, превышающей 11,833 злотых.
  • Свыше 23,665 злотых: 946,60 злотых + 7% от суммы, превышающей 23,665 злотых.
• Вторая группа:
  • До 11,833 злотых: 7%.
  • 11,833–23,665 злотых: 828,40 злотых + 9% от суммы, превышающей 11,833 злотых.
  • Свыше 23665 злотых: 1893,30 злотых + 12% от суммы, превышающей 23,665 злотых.
• Третья группа:
  • До 11,833 злотых: 12%.
  • 11,833–23,665 злотых: 1420 злотых + 16% от суммы, превышающей 11,833 злотых.
  • Свыше 23,665 злотых: 3313,20 злотых + 20% от суммы, превышающей 23,665 злотых.

Плательщик должен подать декларацию SD-3 в налоговую инспекцию в течение 1-го месяца с момента получения имущества. После этого он должен оплатить налог не позднее 14 дней с момента получения решения налогового органа о его размере.

Налоги на сдачу недвижимости в аренду

Средства, полученные от сдачи недвижимости в аренду, подлежат отдельному налогу — паушальный налог на зарегистрированные доходы (ryczałt od przychodów ewidencjonowanych). Процент налога в Польше составляет 8,5% от суммы дохода, превышающей 100 000 злотых в год и 12,5% для сумм ниже этого порога. Налог рассчитывается от общего дохода без вычета расходов, связанных с его получением.

Для этого налога необходима подача декларации PIT-28 в период с 15 февраля по 30 апреля года, следующего за отчетным. Если декларация подана ранее 15 февраля, датой подачи считается 15 февраля. 

Для индивидуальных предпринимателей (ИП), сдающих недвижимость в аренду в рамках хозяйственной деятельности:

• Формы налогообложения. Ставка налога для доходов до 120,000 злотых в год составляет 17% и 32% — для доходов, превышающих этот порог. Обязательна подача декларации PIT-36.
• Линейный налог (podatek liniowy). Ставка налога не зависит от суммы дохода и составляет 19% независимо от суммы дохода. Обязательна подача декларации PIT-36L.

Выбор формы налогообложения должен быть заявлен в налоговой инспекции до начала налогового года.

Когда выплачивается налог на недвижимость

Налоги в Польше для физических лиц становятся обязательством после подачи декларации о налоге на недвижимость в местный налоговый орган (Urząd Gminy или Urząd Miasta). Подачу нужно осуществить в течение 14 дней с момента возникновения налогового обязательства. Уплата налога осуществляется четырьмя равными частями до 15 марта, 15 мая, 15 сентября и 15 ноября. Если сумма налога не превышает 100 злотых, ее необходимо оплатить полностью до 15 марта.

Юридические лица обязаны подать декларацию о налоге на недвижимость до 31 января за текущий налоговый год или в течение 14 дней с момента возникновения налогового обязательства. Уплачивать налог нужно ежемесячно до 15 числа каждого месяца, а за январь — до 31 января.

Кто не платит налог на имущество в Польше

Налог на недвижимость (Podatek od nieruchomości) обязаны уплачивать владельцы любых объектов недвижимости, однако правительством предусмотрены как льготы, так и полное освобождение от уплаты этого налога. 

Чаще всего от уплаты налогов в Польше, связанных с имуществом, освобождаются пользователи садовых участков (ROD), если площадь садового домика на участке не превышает 35 м². Также от уплаты налогов освобождаются организации, занимающиеся общественно полезной деятельностью, если они используют недвижимость исключительно для своей уставной деятельности.
Другие случаи освобождения от уплаты налога:

• Объекты, связанные с религиозной деятельностью. Здания и сооружения, используемые для богослужений или иных религиозных целей.
• Объекты, имеющие статус памятников культуры. Недвижимость, признанная памятником культуры и используемая в соответствии с этим статусом.
• Образовательные учреждения. Государственные школы, университеты и другие образовательные учреждения.
• Объекты сельского хозяйства. Закон предусматривает освобождение от налога на недвижимость для хозяйственных построек или их частей, если они применяются для ведения лесного хозяйства или рыболовства и расположены на землях сельскохозяйственного назначения. 

Прямых указаний на льготы или освобождения от налога для лиц с инвалидностью в общих положениях не содержится. Однако местные органы власти (гмины) имеют право устанавливать свои правила освобождения и льготирования, в том числе и для лиц с инвалидностью. Также в их полномочиях разграничить налоги в Польше для нерезидентов и местных жителей. Поэтому рекомендуется обращаться в соответствующие местные органы для получения актуальной информации о возможных льготах и освобождениях.